Mutuo o affitto: cosa conviene?
Il patrimonio di chi compra e di chi affitta, anno per anno, coi tuoi numeri: da quale anno comprare conviene, se conviene.
Comprare conviene dall’anno
5
in poi, fino alla fine dei 25 anni di mutuo
- Rata 775,49 € al mese
- Anticipo e spese 54.000 €
Con questi numeri comprare conviene dal 5° anno in poi. Dopo 25 anni chi compra ha circa 157.806 € in più di chi affitta e investe la differenza.
All’inizio chi compra spende 54.000 € fra anticipo e spese; chi affitta li investe al 3% netto. Poi, ogni mese, chi dei due spende meno investe la differenza.
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Anno | Se compri | Se affitti | Differenza | Affitto al mese |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 46.248 € | 57.360 € | −11.112 € | 800,00 € |
| 2 | 52.654 € | 60.647 € | −7.993 € | 816,00 € |
| 3 | 59.222 € | 63.854 € | −4.632 € | 832,32 € |
| 4 | 65.958 € | 66.976 € | −1.018 € | 848,97 € |
| 5 | 72.866 € | 70.006 € | +2.860 € | 865,95 € |
| 6 | 79.952 € | 72.937 € | +7.014 € | 883,26 € |
| 7 | 87.220 € | 75.763 € | +11.457 € | 900,93 € |
| 8 | 94.677 € | 78.476 € | +16.201 € | 918,95 € |
| 9 | 102.328 € | 81.069 € | +21.259 € | 937,33 € |
| 10 | 110.179 € | 83.534 € | +26.645 € | 956,07 € |
| 11 | 118.413 € | 86.040 € | +32.374 € | 975,20 € |
| 12 | 127.079 € | 88.621 € | +38.459 € | 994,70 € |
| 13 | 136.195 € | 91.279 € | +44.916 € | 1.014,59 € |
| 14 | 145.779 € | 94.018 € | +51.761 € | 1.034,89 € |
| 15 | 155.849 € | 96.838 € | +59.010 € | 1.055,58 € |
| 16 | 166.425 € | 99.743 € | +66.681 € | 1.076,69 € |
| 17 | 177.527 € | 102.736 € | +74.791 € | 1.098,23 € |
| 18 | 189.176 € | 105.818 € | +83.358 € | 1.120,19 € |
| 19 | 201.393 € | 108.992 € | +92.401 € | 1.142,60 € |
| 20 | 214.202 € | 112.262 € | +101.940 € | 1.165,45 € |
| 21 | 227.624 € | 115.630 € | +111.994 € | 1.188,76 € |
| 22 | 241.685 € | 119.099 € | +122.586 € | 1.212,53 € |
| 23 | 256.409 € | 122.672 € | +133.737 € | 1.236,78 € |
| 24 | 271.821 € | 126.352 € | +145.469 € | 1.261,52 € |
| 25 | 287.949 € | 130.143 € | +157.806 € | 1.286,75 € |
Come si calcola
- All’inizio chi compra paga l’anticipo e le spese d’acquisto. Chi affitta mette da parte la stessa cifra e la investe.
- Ogni mese chi compra paga la rata del mutuo (alla francese, sempre uguale) e le spese da proprietario; chi affitta paga l’affitto, che sale ogni anno. Chi dei due spende meno investe la differenza: così escono dalle tasche gli stessi soldi, e si confronta solo la scelta.
- I risparmi crescono al rendimento netto che scrivi, la casa al suo tasso di rivalutazione, e il debito scende rata dopo rata.
- Alla fine di ogni anno si confrontano i due patrimoni. Chi compra ha il valore della casa, meno il debito che resta, più i suoi risparmi; chi affitta ha i suoi risparmi. Comprare conviene dall’anno in cui il primo supera il secondo e resta avanti fino alla fine del mutuo.
L’esempio svolto
Casa da 200.000 € con 40.000 € di anticipo: mutuo di 160.000 € a 25 anni al 3,2%, rata 775,49 €. All’inizio chi compra spende 54.000 € (l’anticipo più il 7% di spese); chi affitta li investe al 3% netto, e all’inizio investe ogni mese anche la differenza fra rata più spese e 800 € di affitto. Dopo 4 anni chi affitta è ancora avanti di 1.018 €; dopo 5 anni chi compra è avanti di 2.860 €, e da lì il vantaggio cresce: dopo 25 anni è di circa 157.806 €, con il mutuo finito.
Fonti
- Banca d’Italia — Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
- Banca d’Italia, L’economia per tutti — Cosa sapere prima di investire (rendimento, rischio, inflazione)
- Tassazione dei rendimenti finanziari al 26% — d.l. 66/2014, art. 3 (Normattiva)
Testo controllato il 30 settembre 2026
Da sapere
- Tutte le ipotesi sono in chiaro e si cambiano. Le più delicate sono il rendimento dei risparmi e la rivalutazione della casa: cambiale di un punto e guarda come si sposta l’anno.
- Il rendimento va scritto al netto di tasse e costi (sui rendimenti finanziari di solito si paga il 26%). E vale solo se chi affitta investe davvero la differenza, ogni mese, per tutti gli anni.
- Non conta i costi per rivendere la casa, che peggiorano il conto di chi compra, né la detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo per l’abitazione principale, che lo migliora.
- Le spese da proprietario sono una stima: l’1% del valore ogni anno è un’ipotesi di partenza per manutenzione, lavori e assicurazione, non un dato ufficiale.
- Non conta il valore di sentirsi a casa propria, né la libertà di cambiare città quando vuoi. Sono cose vere, ma un calcolo non le pesa: mettile tu sulla bilancia.
Domande frequenti
Conviene comprare casa o stare in affitto?
Dipende da quanti anni resti, dal rapporto fra affitto e prezzo della casa, dal tasso e da quanto rendono i risparmi. Con i numeri dell’esempio comprare conviene dal 5° anno; con un affitto di 1.000 € al mese già dal 3°, con 600 € solo dal 12°. Cambia i numeri qui sopra: la risposta giusta è quella coi tuoi.
L’affitto sono soldi buttati?
Non del tutto. Anche chi compra ha costi che non tornano indietro: gli interessi del mutuo, le spese d’acquisto (notaio, imposte, agenzia) e la manutenzione. Il confronto giusto è fra questi costi e l’affitto, ed è quello che il calcolo fa, anno per anno.
Perché conta il rendimento dei risparmi?
Perché chi affitta non spende anticipo e spese d’acquisto: se li investe, crescono. Più alto è il rendimento, più tardi comprare diventa conveniente. Con i numeri dell’esempio e un rendimento netto del 5% invece del 3%, comprare conviene dal 7° anno invece che dal 5°.
E se il valore della casa non cresce?
Il conto peggiora per chi compra, ma non sempre cambia la risposta. Con i numeri dell’esempio e una casa che non si rivaluta mai, comprare conviene dall’8° anno invece che dal 5°. Se la casa perde valore e l’affitto è basso, affittare può convenire per tutta la durata del mutuo.
Quanto costano le spese d’acquisto?
Dipendono da chi vende (un privato o un’impresa), dalle agevolazioni prima casa, dall’agenzia e dalle spese del mutuo: istruttoria, perizia, notaio. Sul mutuo per la prima casa c’è anche un’imposta dello 0,25% del prestito (il 2% negli altri casi), che la banca trattiene. Il 7% dell’esempio è un’ipotesi: prima di firmare chiedi il conto vero al notaio e alla banca.
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