Comprare casa: i costi e gli errori che nessuno ti dice

Quanto costa, oltre al prezzo

Al prezzo si aggiungono queste voci. Il calcolo mutuo o affitto le stima, per ipotesi, nel 7% del prezzo: è un punto di partenza, non un dato, e il conto vero lo fanno notaio e banca.

• Le imposte: dipendono da chi vende, un privato o un’impresa, e dall’agevolazione prima casa. Le trovi qui sotto.
• Il notaio: il compenso non ha più una tariffa di legge. Si concorda, e il notaio deve darti un preventivo: chiedine più di uno, per iscritto.
• L’agenzia: anche la provvigione la decidono le parti. Per l’abitazione principale puoi detrarre il 19% del compenso, calcolato fino a 1.000 €.
• Il mutuo: istruttoria, perizia, l’imposta sostitutiva dello 0,25% del prestito per la prima casa (il 2% negli altri casi), e le polizze che la banca può chiederti. Una polizza equivalente trovata da te la banca la deve accettare.
• Il resto: trasloco, volture delle utenze, eventuali lavori e arredi.

Le imposte, caso per caso

• da un privato, prima casa: registro al 2% del valore catastale (almeno 1.000 €), ipotecaria e catastale da 50 € ciascuna;
• da un privato, altra casa: registro al 9% (almeno 1.000 €), più 50 + 50 €;
• da un’impresa con IVA, prima casa: IVA al 4% del prezzo, più registro, ipotecaria e catastale da 200 € ciascuna;
• da un’impresa con IVA, altra casa: IVA al 10%, o al 22% per le categorie di lusso, più 200 + 200 + 200 €.

Il prezzo-valore: il registro non si paga sul prezzo

Se compri un’abitazione come privato, e la vendita è senza IVA, come quando vende un altro privato, puoi chiedere al notaio che le imposte si calcolino sul valore catastale: la rendita rivalutata del 5%, per 110 se è la prima casa, per 120 se non lo è. Nell’atto va scritto comunque il prezzo vero, e con il prezzo-valore gli onorari del notaio sono ridotti del 30%.

Esempio: una rendita di 800 € dà un valore di 92.400 € (800 × 1,05 × 110). Al 2% sono 1.848 € di registro, che la casa costi 180.000 o 220.000 €. La rendita la trovi nella visura catastale.

La prima casa: requisiti da controllare, non da dare per scontati

• la residenza nel Comune della casa entro 18 mesi dall’acquisto, se non ce l’hai già;
• nessun’altra casa di cui sei proprietario, da solo o con il coniuge, nello stesso Comune;
• nessuna casa in tutta Italia comprata con le agevolazioni, oppure la vendi entro 2 anni dal nuovo acquisto;
• se rivendi entro 5 anni perdi l’agevolazione, a meno di ricomprare un’abitazione principale entro un anno: altrimenti paghi le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%.

Gli errori che costano di più

• Fare la proposta prima delle verifiche: ipoteche e pignoramenti, conformità urbanistica e catastale, l’attestato di prestazione energetica che chi vende deve mostrarti fin dalle trattative. Senza i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità il rogito è nullo.
• Firmare il compromesso senza sapere cosa firmi. La caparra confirmatoria, se ti tiri indietro tu, la perdi; se si tira indietro chi vende, deve restituirti il doppio.
• Firmare prima di avere il mutuo. Nel preliminare si può scrivere, con una clausola fatta bene, che l’acquisto dipende dal mutuo: se la banca dice no, non perdi la caparra.
• Dimenticare il condominio: chi compra risponde, insieme a chi vende, delle spese dell’anno in corso e di quello prima. Chiedi all’amministratore i pagamenti e i lavori già decisi.
• Non registrare il preliminare entro 30 giorni, o non trascriverlo dal notaio quando fino al rogito passano mesi: la trascrizione ti protegge da ipoteche e pignoramenti arrivati dopo.

Il prezzo giusto e il mutuo, prima di tutto il resto

Per capire se il prezzo è in linea, l’Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare, zona per zona, e con SPID mostra su una mappa i prezzi dichiarati nei rogiti degli ultimi anni.

E prima di cercare casa, chiedi a una o due banche quanto ti presterebbero e con che rata: sai subito se a fermarti è il reddito o l’anticipo, e tratti con più forza.