Mutuo fisso o variabile: come ragionarci

Le differenze, in breve

• Fisso: il tasso si decide alla firma e resta quello per tutta la durata. Sai da subito quanto paghi, ma non approfitti se i tassi scendono, e spesso parte più alto del variabile.
• Variabile: il tasso è un parametro di mercato, di solito l’Euribor, più uno spread che resta fisso. La rata segue il parametro: scende se scende, sale se sale. Il rischio pesa di più sui mutui lunghi.
• Misto: il contratto permette di passare dal fisso al variabile, o al contrario, a scadenze stabilite.
• Variabile con tetto: il tasso segue il mercato ma non supera un massimo fissato nel contratto; la protezione di solito si paga.

Il conto che conta: quanto può salire la rata

Prendi un mutuo di 150.000 € a 25 anni. Al 3,2% la rata è 727,02 € al mese e in tutto paghi 68.105,54 € di interessi. Con lo stesso tasso per 25 anni, al 4,2% la rata sarebbe 808,41 €, al 5,2% 894,45 €.

Con il variabile, però, il tasso cambia strada facendo. Se dopo 5 anni passasse dal 3,2% al 5,2%, sul debito che resta, circa 128.753 €, la rata salirebbe da 727,02 € a circa 864 €: 137 € in più ogni mese, per anni.

Non è un’ipotesi di scuola: nel 2026 la Banca centrale europea ha alzato i tassi due volte, a giugno e a settembre. Ma vale anche al contrario: quando i tassi scendono, la rata variabile scende. Nessuno sa quale strada prenderanno nei prossimi 25 anni.

Cinque domande da farti

• Quanto margine hai? La Banca d’Italia considera ragionevole che la rata non superi circa un terzo del reddito disponibile. Più sei vicino a quel limite, meno spazio hai per una rata che sale.
• Quanto dura il mutuo? In 25 o 30 anni i tassi possono cambiare molte volte: il rischio del variabile dura quanto il mutuo.
• Quanto costa oggi la tranquillità? Se il fisso costa poco più del variabile, paghi poco per dormire sereno; se costa molto di più, è una scelta da pesare. A luglio 2026, secondo la Banca d’Italia, sui nuovi mutui il tasso medio era il 2,99% per quelli a tasso variabile e il 3,56% per quelli con il tasso fissato per più di un anno.
• Il tuo reddito può crescere, o calare? Un reddito che sale assorbe meglio una rata che sale; uno incerto molto meno.
• Pensi di chiudere il mutuo presto? Se prevedi di estinguerlo o di vendere in pochi anni, resti esposto per meno tempo alle variazioni.

Come confrontare le offerte

Guarda il TAEG, non solo il TAN: comprende interessi, spese, imposte e le polizze richieste per avere il mutuo, ed è il numero giusto per confrontare due offerte. Nel variabile, però, è solo indicativo, perché il tasso cambierà.

Prima di vincolarti la banca deve darti gratis il PIES, il prospetto europeo con tutte le condizioni, e con l’offerta vincolante hai almeno sette giorni per rifletterci. Nel variabile controlla lo spread, quale Euribor usa il contratto e ogni quanto si aggiorna la rata; nel fisso, che il tasso sia fisso davvero per tutta la durata.

Non è una scelta per sempre

Se dopo qualche anno le condizioni cambiano, puoi portare il mutuo in un’altra banca con la surroga, senza penali né spese, oppure chiedere alla tua banca di rinegoziare tasso o durata. Un mutuo per comprare o ristrutturare casa lo puoi anche estinguere in anticipo senza penali.

Sono vie d’uscita, non garanzie: la nuova banca deve accettarti, e il tasso che trovi è quello del mercato di quel momento. Per questo conviene scegliere pensando al caso peggiore che riesci a sopportare, non a quello migliore.