Hipoteca fija o variable: cómo decidir

Las diferencias, en breve

• Fijo: el tipo se decide al firmar y es ese durante todo el plazo. Sabes desde el principio cuánto pagas, pero no te beneficias si los tipos bajan, y a menudo empieza algo por encima del variable.
• Variable: el tipo es un índice de mercado, normalmente el euríbor a un año, más un diferencial que se queda fijo. La cuota sigue al índice: baja si baja, sube si sube. El riesgo pesa más en las hipotecas largas. La ley no permite poner un suelo al tipo de interés variable (Ley 5/2019, art. 21).
• Mixto: unos años a tipo fijo y después variable, con las condiciones pactadas al firmar.

La cuenta que cuenta: cuánto puede subir la cuota

Toma una hipoteca de 150.000 € a 25 años. Al 3 % la cuota es de 711,32 € al mes y en total pagas 63.395,09 € de intereses. Con el mismo tipo durante 25 años, al 4 % la cuota sería de 791,76 €, al 5 % de 876,89 €.

Con el variable, en cambio, el tipo cambia por el camino. Si a los 5 años pasara del 3 % al 5 %, sobre la deuda que queda, unos 128.258 €, la cuota subiría de 711,32 € a unos 846 €: 135 € más cada mes, durante años.

No es una hipótesis de manual: el 10 de septiembre de 2026 el Banco Central Europeo subió los tres tipos de interés oficiales en 25 puntos básicos, y el euríbor a un año, la principal referencia de las hipotecas de las entidades españolas, pasó del 2,855 % de julio al 2,954 % de agosto, 0,840 puntos más que un año antes, según el Banco de España. Pero también vale al revés: cuando los tipos bajan, la cuota variable baja. Nadie sabe qué camino tomarán en los próximos 25 años.

Cinco preguntas que hacerte

• ¿Cuánto margen tienes? El Banco de España señala que, en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos, y su regla de oro es no pasar de un tercio de los ingresos netos. Cuanto más cerca estés de ese límite, menos espacio tienes para una cuota que sube.
• ¿Cuánto dura la hipoteca? En 25 o 30 años los tipos pueden cambiar muchas veces: el riesgo del variable dura lo que dura la hipoteca.
• ¿Cuánto cuesta hoy la tranquilidad? Si el fijo cuesta poco más que el variable, pagas poco por dormir tranquilo; si cuesta mucho más, es una elección que hay que pesar. En julio de 2026, según el INE, el tipo de interés medio al inicio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue del 3,03 % en las de tipo fijo y del 2,97 % en las de tipo variable.
• ¿Tus ingresos pueden crecer o bajar? Unos ingresos que suben absorben mejor una cuota que sube; unos ingresos inciertos, mucho menos.
• ¿Piensas cancelar la hipoteca pronto? Si prevés amortizarla o vender en pocos años, estás expuesto menos tiempo a las variaciones; pero fíjate en la comisión por amortización anticipada.

Cómo comparar las ofertas

Mira la TAE, no solo el TIN: incluye intereses, comisiones y gastos vinculados, y es el número que sirve para comparar dos ofertas, según el Banco de España. En el variable la TAE es solo orientativa, porque el tipo cambiará.

Antes de firmar, el banco tiene que darte con diez días naturales de antelación la FEIN, que es oferta vinculante, la ficha de advertencias (FiAE) y, si es variable, un documento con las cuotas en distintos escenarios de tipos; y tienes que ir a un notario de tu elección, como tarde el día antes de la firma, a recibir su asesoramiento (Ley 5/2019, arts. 14 y 15). En el variable, mira el diferencial, qué euríbor usa el contrato y cada cuánto se revisa la cuota; en el fijo, que el tipo sea fijo de verdad durante todo el plazo.

No es una elección para siempre

La ley te permite amortizar en cualquier momento, total o parcialmente (Ley 5/2019, art. 23). Con tipo variable, el banco solo puede cobrar una compensación de hasta el 0,25 % del capital amortizado en los 3 primeros años, o de hasta el 0,15 % en los 5 primeros: una de las dos, a pactar. Con tipo fijo, de hasta el 2 % durante los 10 primeros años y de hasta el 1,5 % después, y nunca más que la pérdida financiera del banco.

Si más adelante las condiciones cambian, puedes pedir al banco una novación del tipo o cambiar de banco con una subrogación: la nueva entidad tiene que aceptarte, y el tipo que encuentres será el del mercado de ese momento. Hay reglas especiales para pasar de variable a fijo. Son salidas, no garantías: por eso conviene elegir pensando en el peor caso que puedas aguantar, no en el mejor.