Comprar vivienda: los costes y los errores que nadie te cuenta

Cuánto cuesta, además del precio

Al precio se suman estas partidas. La calculadora de alquilar o comprar las estima, por hipótesis, en el 10 % del precio: es un punto de partida, no un dato, y la cuenta real la hacen la notaría, el banco y la gestoría.

• Los impuestos: dependen de si la vivienda es de segunda mano o nueva y de tu comunidad autónoma. Los tienes en la sección siguiente.
• La notaría y el registro: no tienen precio libre. Sus aranceles los fijan dos reales decretos de 1989 y todos los notarios cobran lo mismo por el mismo servicio, con un descuento posible del 10 %. Pide la minuta desglosada.
• La gestoría, si la contratas: pide el presupuesto por escrito.
• La inmobiliaria: si interviene una, pregunta quién paga sus honorarios y pídelo por escrito.
• La hipoteca: el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca; tú pagas la tasación (Ley 5/2019, art. 14).
• La plusvalía municipal: el contribuyente es quien vende, no tú (art. 106 de la ley de haciendas locales).
• El resto: mudanza, altas de suministros, posibles obras y muebles.

Los impuestos, según la vivienda

Qué impuesto pagas depende de quién vende y de tu comunidad autónoma. Con una vivienda de 200.000 €, al 6 % de ITP son 12.000 € si es de segunda mano; si es nueva, el 10 % de IVA son 20.000 €, más el AJD.

• Segunda mano, la vende un particular: ITP, un impuesto que fija cada comunidad autónoma. Si no ha fijado el tipo, es el 6 %. Algunas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida.
• Vivienda nueva, la vende el promotor: IVA del 10 % sobre el precio, más el AJD, que es el 0,5 % si tu comunidad no ha fijado otro tipo.
• La hipoteca no suma impuestos a tu cargo: el sujeto pasivo del AJD de la hipoteca es el banco.

El valor de referencia: no pagas solo sobre el precio

En una vivienda de segunda mano, el ITP se calcula sobre el valor de referencia del Catastro o, si es mayor, sobre el precio pactado (art. 10 del texto refundido del ITP-AJD). El Catastro fija ese valor cada año con los precios de las compraventas hechas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo: pagas 180.000 € por una vivienda cuyo valor de referencia es de 200.000 €. Al 6 %, el ITP son 12.000 €, no 10.800 €. Antes de hacer la oferta, consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral: es gratis y te identificas con el DNI, un certificado digital o Cl@ve.

Si crees que el valor te perjudica, solo se puede impugnar al pedir la rectificación de tu autoliquidación o al recurrir la liquidación de Hacienda. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 13/2026 de febrero de 2026, rechazó que este sistema sea inconstitucional.

Los errores que más cuestan

• Hacer la oferta sin comprobar. Pide la nota simple (titular y cargas, como hipotecas o embargos), el certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para vender, y el recibo del IBI.
• Firmar las arras sin saber qué firmas. Solo si el contrato lo dice con claridad (arras penitenciales, art. 1454 del Código Civil) puedes echarte atrás perdiéndolas, y el vendedor devolverlas duplicadas. El Tribunal Supremo las considera excepcionales: si no está claro, puede ser un anticipo del precio y echarte atrás tiene consecuencias.
• Firmar antes de tener la hipoteca. Puedes pactar que, si el banco no te la concede, no estás obligado a comprar: es una condición suspensiva, y tiene que estar escrita en el contrato.
• Olvidar la comunidad. Quien compra responde con el piso de las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Pide el certificado de deudas y las obras ya decididas.
• Dejar la escritura sin inscribir. Un título no inscrito no perjudica a terceros (Ley Hipotecaria, art. 32), y el Registro no inscribe sin que se acredite antes el pago del impuesto (art. 254): paga el impuesto y comprueba la inscripción.
• Fiarte solo del notario. Controla la legalidad de la escritura, no el estado de la vivienda: para eso hace falta un técnico, antes de firmar.

El precio justo y la hipoteca, antes que nada

Para ver si el precio está en línea, el Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com) publica gratis los precios reales de las compraventas ante notario: precio medio por metro cuadrado, superficie media, importe medio y número de operaciones, con datos de los últimos doce meses que se actualizan cada mes.

Y antes de buscar vivienda, pregunta a uno o dos bancos cuánto te prestarían y con qué cuota: sabrás si lo que te frena es el sueldo o la entrada, y negociarás con más fuerza.