Checklist para reformar una vivienda: permisos y obra

Antes de nada: qué hacer y con cuánto

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Escribe qué quieres hacer y por qué, habitación por habitación y por orden de importancia.
Te sirve para tener presupuestos comparables y para saber qué recortar si el dinero no llega.
Fija cuánto puedes gastar y reserva un margen para imprevistos.
Al abrir paredes y suelos pueden aparecer trabajos que nadie había previsto.
Si cambias ventanas, aislamiento o climatización, piensa también en el ahorro de energía.
Con la obra abierta es el mejor momento. Algunas mejoras dan derecho a deducciones y, para ellas, hace falta el certificado energético de antes de empezar.
Reúne la escritura, la referencia catastral, el certificado energético y los permisos de obras anteriores.
Los permisos anteriores se piden en el ayuntamiento.
Pide a un técnico que compruebe que la vivienda es como figura en los papeles.
Mejor descubrir diferencias entre la casa real y los planos ahora que con la obra empezada.
En una comunidad de propietarios, lee los estatutos y avisa antes al presidente o al administrador.
La ley te obliga a avisar de las obras en tu piso antes de empezar (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7).
Comprueba que la obra no toca la estructura, la fachada ni el aspecto exterior del edificio.
En el resto del inmueble no puedes alterar nada, y en tu piso no puedes menoscabar la seguridad, la estructura general o el aspecto exterior, ni perjudicar a otro propietario (art. 7).
Mira si tu obra da derecho a deducciones o ayudas, antes de empezar.
Algunas obras de eficiencia energética hechas hasta el 31/12/2026 dan una deducción en el IRPF (20 % o 40 %, con topes); cada comunidad autónoma tiene además sus ayudas.

El técnico y los permisos

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Pregunta en el ayuntamiento qué trámite necesita tu obra: licencia, declaración responsable o comunicación previa.
Depende del tipo de obra y del municipio. Si se exige alguno de los tres, se paga el ICIO, un impuesto municipal.
Si la obra cambia de forma esencial la estructura, el exterior o el uso del edificio, necesitarás un proyecto de un técnico.
La Ley de Ordenación de la Edificación lo exige para las obras que alteran la configuración arquitectónica del edificio (art. 2).
Pregunta si el edificio está catalogado o protegido.
En un edificio catalogado, la ley exige proyecto incluso para obras parciales que afecten a lo protegido (LOE, art. 2).
Si la casa es anterior a 2003, pide a un técnico que compruebe si hay amianto (uralita o fibrocemento).
Estuvo permitido hasta diciembre de 2002. No lo toques tú: solo una empresa inscrita en el RERA puede trabajar con amianto (Real Decreto 396/2006).
Si van a trabajar varias empresas o autónomos, pregunta al técnico por el coordinador de seguridad y salud.
Cuando interviene más de una empresa, o una empresa y autónomos, el promotor, que eres tú, tiene que designarlo antes de empezar (Real Decreto 1627/1997, art. 3).
Si necesitas contenedor o andamio en la calle, pide al ayuntamiento el permiso de ocupación de la vía pública.
Plazos y tasas cambian de un municipio a otro.

Presupuestos y contrato

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Prepara una descripción de los trabajos igual para todas las empresas.
Solo así los presupuestos se comparan partida por partida.
Pide al menos tres presupuestos por escrito, con materiales, medidas y precios por partidas.
Comprueba el IVA: en la reforma de una vivienda puede ser del 10 %, si se cumplen las condiciones.
Vivienda terminada al menos dos años antes, cliente particular que la usa para sí y materiales del contratista que no pasen del 40 % del precio (Ley del IVA, art. 91).
Pide referencias y, si puedes, visita una obra que la empresa haya terminado.
Pide a la empresa su seguro de responsabilidad civil y una copia de la póliza.
Cubre los daños que pueda causar a la vivienda, a los vecinos o a terceros.
Firma un contrato por escrito: obra, materiales, precio, plazos, penalización por retraso y calendario de pagos.
Pide por escrito la garantía de los trabajos y de los materiales.
En obras con proyecto, la LOE fija responsabilidades de 10, 3 y 1 año desde la recepción (art. 17). Para el resto, que quede claro en el contrato.
Si hay proyecto, decide quién dirigirá la obra y ponlo por escrito.
El director de obra comprueba que se sigue el proyecto, la licencia y el contrato (LOE, art. 12).

Durante la obra

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Paga por transferencia, tarjeta o cheque nominativo, nunca en efectivo, y guarda cada justificante.
El IVA del 10 % exige pago por banco (Ley del IVA, art. 91) y el efectivo no puede llegar a 1.000 € cuando cobra un empresario o profesional.
Pide factura con el IVA desglosado de cada pago y guárdala con el contrato y los permisos.
Las necesitarás para reclamar y, si te corresponde, para la deducción del IRPF.
Fotografía las instalaciones y las tuberías antes de que las tapen.
Te servirán para futuras reparaciones y para saber dónde no taladrar.
Antes de cualquier cambio sobre lo pactado, pide por escrito el precio y el plazo.
Avisa a los vecinos y respeta el horario de las obras ruidosas.
Lo fijan las ordenanzas del ayuntamiento y, a veces, los estatutos de la comunidad.
Pide a la empresa que retire los escombros y que te dé el justificante de que van a un gestor autorizado.
Los residuos de construcción y demolición tienen que ir a una instalación de gestión autorizada, y debe haber documentación que lo acredite (Real Decreto 105/2008).

Al terminar la obra

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Revisa la obra terminada, con el técnico si lo hay, antes de pagar el último plazo.
Si ves defectos, avisa por escrito a la empresa cuanto antes y guarda la prueba.
Con proyecto, los plazos de la LOE cuentan desde la recepción de la obra: déjala por escrito, con las reservas que tengas (art. 17).
Si se ha rehecho la instalación eléctrica, pide al instalador el certificado de instalación.
Lo emite el instalador autorizado y lo presenta a la comunidad autónoma antes de poner la instalación en servicio (REBT, ITC-BT-04).
Pide los certificados o la documentación de las demás instalaciones que se hayan hecho: gas, agua, calefacción.
Si la obra tuvo licencia o declaración responsable, comprueba si el ayuntamiento exige comunicar el final de obra.
Depende del municipio y de la comunidad autónoma.
Declara la reforma o ampliación al Catastro con el modelo 900D, en el plazo de dos meses.
El Catastro incluye las reformas y ampliaciones, totales o parciales, y pide presentarlo preferentemente por su Sede Electrónica.
Si la obra mejora la eficiencia energética, pide un nuevo certificado energético.
Para la deducción del IRPF se compara con el de antes de las obras, que no puede ser anterior en más de dos años al inicio.
Si te corresponde, aplica la deducción del IRPF en la declaración del año en que se emita el certificado posterior.
Vale para tu vivienda habitual y para las alquiladas. Guarda las facturas y los dos certificados.

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