Comprar vivienda: de la primera visita a las llaves
Lo que hay que hacer, en orden: las cuentas, las visitas, la reserva, la hipoteca, la escritura y el después. Para marcar en el móvil o imprimir.
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Antes de buscar: las cuentas
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Las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación: el resto y los gastos los pones tú (Banco de España).
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Son miles de euros: pide los presupuestos antes, no después.
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El ITP lo fija cada comunidad (el 6 % si no lo ha fijado); la vivienda nueva paga IVA del 10 % más AJD (el 0,5 % si la comunidad no ha fijado otro tipo).
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Cada comunidad tiene las suyas: míralo en la web de su Hacienda o de su consejería de vivienda.
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Compara la TAE, no solo el tipo: incluye comisiones y gastos vinculados. El Banco de España tiene simuladores y comparadores.
Buscar y visitar
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Mira humedades y moho, ventanas, instalaciones, orientación, ruidos y zonas comunes.
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Es informativa: muestra los titulares, los derechos y las cargas vigentes, como hipotecas o embargos. Se pide en el Registro o en registradores.org.
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El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender un inmueble (Real Decreto 390/2021, art. 3).
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Quien compra responde con el piso de las deudas con la comunidad de este año y de los tres años anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9).
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Si hay deuda del IBI, el inmueble responde de ella aunque cambie de dueño (afección real, art. 64 de la ley de haciendas locales).
Reserva y arras
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Se llama condición suspensiva: si la hipoteca no llega, no estás obligado a comprar, según lo que escribas en el contrato.
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Mira de qué tipo son: solo si el contrato lo dice con claridad (arras penitenciales, art. 1454 del Código Civil) puedes echarte atrás perdiéndolas; si no, pueden ser un anticipo.
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Es un contrato de verdad: una vez firmado no se vuelve atrás sin consecuencias.
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Si el promotor recibe dinero antes de acabar la obra, tiene que garantizar su devolución con un seguro de caución o un aval y cobrarlo en una cuenta especial (LOE, D.A. 1.ª).
La hipoteca
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La FEIN es oferta vinculante al menos diez días. Con tipo variable, también un documento con las cuotas en distintos escenarios (Ley 5/2019, art. 14).
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Si la tasación sale por debajo del precio, el banco puede prestarte menos de lo que esperabas.
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Puede exigir un seguro de daños, pero tiene que aceptar pólizas equivalentes de otras compañías, sin cobrarte por analizarlas (Ley 5/2019, art. 17).
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El notario te explica las cláusulas de la FEIN y de la FiAE y te hace un test. Sin esa acta no se puede firmar la escritura (Ley 5/2019, art. 15).
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El banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca y su impuesto de AJD; tú, la tasación (Ley 5/2019, art. 14).
Antes de la escritura
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Por ley, los gastos de otorgamiento son del vendedor y los de la primera copia, del comprador, salvo pacto en contrario (Código Civil, art. 1455): lee qué pone tu contrato.
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El contribuyente es quien vende (art. 106 de la ley de haciendas locales).
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Quien vende debe aportarlo en la escritura: sin él no se puede autorizar, salvo que tú lo exoneres (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9).
El día de la escritura
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La firma y el pago del saldo se hacen ante el notario.
Después de la escritura
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El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma (Reglamento del ITP-AJD, art. 102); la gestoría o el banco suelen encargarse.
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Cuando esté hecho, pide una nota simple a tu nombre.
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Ten a mano el CUPS (luz y gas): está en las facturas de quien vendía.
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Tienes los pasos en la checklist de mudanza.
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Desde 2013 ya no hay deducción estatal por vivienda habitual para quien compra; algunas comunidades autónomas tienen la suya.
Tu casa
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Conviene saber
- El ITP y el AJD no son siempre los mismos: dependen de la comunidad autónoma. En la vivienda nueva se paga el IVA del 10 % y el AJD; en la de segunda mano, el ITP. Pide el cálculo a la gestoría antes de firmar.
- Las arras son un contrato de verdad: una vez firmadas no se vuelve atrás sin consecuencias. Hazlas leer antes a un abogado o a un notario.
- El notario controla la legalidad de la escritura, pero no ve los defectos de la vivienda: para eso hace falta un técnico, antes de firmar.
- Con la ley hipotecaria de 2019 la hipoteca tiene un proceso con plazos: diez días con la documentación, el acta del notario el día antes de firmar. Si no se cumplen, el notario no puede autorizar la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el notario?
Depende de lo que se haya pactado: por ley, los gastos de otorgamiento de la escritura de venta son del vendedor y los de la primera copia, del comprador, salvo pacto en contrario. En la hipoteca, el banco paga los aranceles notariales de la escritura del préstamo.
¿Qué impuesto pago al comprar?
Si la vivienda es de segunda mano, el ITP, que fija cada comunidad autónoma (el 6 % si no lo ha fijado). Si es nueva, el IVA del 10 % más el AJD (el 0,5 % si la comunidad no ha fijado otro tipo). La hipoteca no suma impuestos a tu cargo: el sujeto pasivo del AJD de la hipoteca es el banco.
¿Puedo echarme atrás después de las arras?
Solo si el contrato lo prevé con claridad. Las arras penitenciales (Código Civil, art. 1454) permiten desistir: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Pero el Tribunal Supremo las considera excepcionales y no las presume: si el contrato no deja claro ese derecho, la cantidad puede ser un anticipo del precio (arras confirmatorias) y echarte atrás tiene consecuencias. Si pusiste que el contrato queda sin efecto cuando el banco no concede la hipoteca, no estás obligado a comprar.
¿Cuándo tengo que ir al notario por la hipoteca?
Durante los diez días que el banco te da la documentación (FEIN, FiAE y proyecto de contrato) y como tarde el día antes de la firma: el notario que elijas te asesora y levanta un acta previa. Sin ella no se puede firmar la escritura de la hipoteca.
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculo¿Cuánta hipoteca puedo pedir?
- La guíaHipoteca fija o variable
- La checklist para despuésChecklist de mudanza
- La rutaComprar vivienda
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Consejos para firmar tu primera hipoteca
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14, 15 y 17 — BOE
- Texto refundido del ITP-AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículos 11, 29 y 31 — BOE
- Reglamento del ITP-AJD (Real Decreto 828/1995), artículo 102: plazo de presentación — BOE
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91: el 10 % en las viviendas — BOE
- Código Civil, artículos 1454 y 1455: arras y gastos de la escritura — BOE
- Resolución de la DGSJFP de 13 de julio de 2022: las arras penitenciales son excepcionales y deben resultar de la voluntad indubitada de las partes — BOE
- OCU — Contrato de arras: qué es y qué tipos hay (confirmatorias, penitenciales y penales)
- Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9: deudas con la comunidad y certificado — BOE
- Ley reguladora de las haciendas locales, artículos 64 y 106: IBI y plusvalía municipal — BOE
- Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios, artículo 3 — BOE
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE): cantidades anticipadas y garantías — BOE
- Colegio de Registradores — Contenido de una nota simple o una certificación
- Agencia Tributaria — La deducción por vivienda habitual solo sigue en régimen transitorio (anterior a 2013)
Para contratos, impuestos e hipoteca, antes de firmar hazte seguir por un notario, un abogado o un gestor de confianza.