Comprar um imóvel: a checklist
Do orçamento ao registro em cartório: o que conferir no imóvel e no vendedor, como entender o sinal e quando você passa a ser o dono, na ordem.
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O plano
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O ITBI é do município; escritura e registro são cobrados em cartório por tabelas de emolumentos que cada Estado e o Distrito Federal fixam (Lei 10.169/2000, art. 1º).
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A calculadora de financiamento imobiliário do site mostra a parcela, os juros e o total pago.
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A lei permite usá-lo para pagar total ou parcialmente a moradia própria, com 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e uma operação financiável pelo SFH (Lei 8.036/1990, art. 20, VII).
O imóvel
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A propriedade passa de um dono a outro pelo registro do título: antes disso, o vendedor continua sendo o dono (Código Civil, art. 1.245).
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Na escritura, o tabelião menciona as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
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As certidões fiscais também aparecem na escritura (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). As de ações judiciais são uma cautela prática.
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Nesse caso a propriedade resolúvel está com o credor até o pagamento da dívida (Lei 9.514/1997, art. 22).
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O comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).
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O locatário tem 30 dias para aceitar nas mesmas condições; se foi preterido, pode pedir o imóvel em 6 meses do registro, se o contrato estava averbado (Lei 8.245/1991, art. 27, 28 e 33).
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Quem não foi avisado pode pedir a parte vendida, depositando o preço, em até 180 dias (Código Civil, art. 504).
A proposta
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Se descumpre quem deu as arras, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com elas; se descumpre quem as recebeu, devolve o sinal mais o equivalente (Código Civil, art. 418).
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Quem deu o sinal o perde e quem o recebeu o devolve mais o equivalente, sem indenização suplementar (Código Civil, art. 420).
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Sem arrependimento e registrada, dá direito real à aquisição e permite exigir a escritura ou, se o vendedor recusar, a adjudicação do imóvel (Código Civil, art. 1.417 e 1.418).
O financiamento
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Se for, a entrada precisa cobrir a diferença. É um conselho prático, não uma regra de lei.
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Vencida e não paga a dívida, a propriedade é consolidada em nome do credor (Lei 9.514/1997, art. 26).
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Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária podem ser celebrados por instrumento particular (Lei 9.514/1997, art. 38).
Escritura e registro
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O imposto é do município onde está o imóvel e a lei municipal define a alíquota; o contribuinte é qualquer das partes, como a lei dispuser (CTN, art. 41 e 42).
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Desde a LC 227/2026, é o preço à vista em condições normais de mercado, por critérios que o município divulga; dá para contestar com avaliação contraditória (CTN, art. 38).
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Vale o maior salário mínimo vigente no País (Código Civil, art. 108). No financiamento, o contrato do banco pode substituí-la.
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O tabelião consigna o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
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Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo o dono do imóvel (Código Civil, art. 1.245, § 1º).
Depois da compra
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O seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição é obrigatório (Código Civil, art. 1.346).
Imóvel no seu nome
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Vale saber
- Esta lista segue a compra de um imóvel pronto entre particulares, com ou sem financiamento. Imóvel na planta, leilão, terreno, usucapião e compra por empresa têm regras próprias.
- O ITBI muda de município para município: a alíquota, o valor venal estimado e o prazo de pagamento vêm da lei e da prefeitura de onde está o imóvel. Desde janeiro de 2026 o Código Tributário Nacional define o valor venal como o preço à vista em condições normais de mercado.
- Escritura e registro seguem tabelas de emolumentos que variam de Estado para Estado: peça ao cartório o valor exato antes de assinar. A lista cita a lei; para um caso concreto, confirme com o tabelião, o oficial de registro ou um advogado.
- Os itens sem lei citada são conselhos práticos, como pedir certidões de ações judiciais ou comparar o custo efetivo total entre bancos.
- Nada aqui é aconselhamento jurídico: para um negócio específico, procure um advogado de sua confiança, a Defensoria Pública ou o Procon.
Perguntas frequentes
Quando eu passo a ser o dono do imóvel?
Só com o registro da escritura no Registro de Imóveis. Antes disso, mesmo com contrato e preço pagos, o vendedor continua sendo o dono perante a lei (Código Civil, art. 1.245).
A escritura pública é obrigatória?
Sim para imóveis de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo vigente (Código Civil, art. 108). No financiamento com alienação fiduciária, o contrato do banco pode ser particular, com o caráter de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).
Quem paga o ITBI?
O contribuinte é qualquer das partes, como a lei municipal dispuser (CTN, art. 42); na prática costuma ser o comprador, mas confira a lei do seu município. O imposto é do município onde está o imóvel e a alíquota é a da lei municipal.
O que é o sinal (arras) e o que acontece se eu desistir?
É um valor dado como garantia do negócio. Se quem deu o sinal não cumpre, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com ele; se quem o recebeu não cumpre, devolve o sinal mais o equivalente (Código Civil, art. 418). Com direito de arrependimento, o sinal vira só indenização (art. 420).
Posso usar o FGTS para comprar?
A lei permite usar o FGTS para pagar total ou parcialmente a moradia própria, com pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e uma operação financiável nas condições do SFH; o Conselho Curador fixa outras condições (Lei 8.036/1990, art. 20, VII).
Preciso pagar as dívidas de condomínio do vendedor?
O comprador de uma unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Por isso, exija uma declaração de que não há débito antes de pagar.
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
Fontes
- Planalto — Código Civil (Lei 10.406/2002): escritura, arras, propriedade e registro, condomínio
- Planalto — Lei 7.433/1985: requisitos para a lavratura de escrituras públicas
- Planalto — Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966): ITBI, arts. 35 a 42
- Planalto — Lei Complementar 227/2026: valor venal e ITBI
- Planalto — Lei 9.514/1997: alienação fiduciária de imóvel e contratos particulares
- Planalto — Lei 8.245/1991: preferência do locatário (arts. 27 a 34)
- Planalto — Lei 8.036/1990: FGTS na compra da moradia própria (art. 20)
- Planalto — Lei 10.169/2000: emolumentos de notas e registros
Para um negócio específico, procure um advogado de sua confiança, o tabelionato e o Registro de Imóveis do município, a Defensoria Pública ou o Procon.