Calculadora de ganho de capital na venda de imóvel
O imposto sobre o lucro da venda, com a redução pelo tempo de posse, as alíquotas de 15% a 22,5% e as isenções da Receita Federal.
Imposto sobre o ganho de capital
R$ 37.287,23
sobre um ganho de R$ 357.500,00: 10,4% do ganho
- Ganho de R$ 357.500,00
- Fator de redução 0,6953
- Darf até o último dia útil de novembro de 2026
Você recebe R$ 850.000,00 e paga R$ 42.500,00 de corretagem: o valor da alienação é R$ 807.500,00. Menos o custo de R$ 450.000,00, o ganho de capital é de R$ 357.500,00. Com 104 meses de posse, o fator de redução é 0,6953 e o ganho cai para R$ 248.581,53. Com a alíquota de 15%, o imposto é de R$ 37.287,23.
Pague o Darf (código 4600) até o último dia útil de novembro de 2026, em separado dos outros rendimentos. A venda entra na declaração de ajuste anual do ano seguinte; o programa GCAP da Receita faz a conta oficial, gera o Darf e passa os dados para a declaração.
O que acontece com o ganho de capital
- Fica com vocêR$ 320.21390%
- ImpostoR$ 37.28710%
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
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| Preço da venda | R$ 850.000,00 | |
|---|---|---|
| − | Corretagem paga por vocêsai do valor da venda (IN SRF 84/2001, art. 19, § 4.º) | R$ 42.500,00 |
| = | Valor da alienação | R$ 807.500,00 |
| − | Custo de aquisição | R$ 450.000,00 |
| = | Ganho de capital | R$ 357.500,00 |
| × | Fator de redução pelo tempo de posseFR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a 104 meses (os meses da compra e da venda contam) | 0,6953 |
| = | Ganho depois da redução | R$ 248.581,53 |
| × | Alíquotaaté R$ 5 milhões de ganho | 15% |
| = | Imposto sobre o ganho de capital | R$ 37.287,23 |
Como se calcula
- O ganho de capital é o valor da alienação menos o custo de aquisição. O valor da alienação é o preço da venda, menos a corretagem que você pagou ao vender (IN SRF 84/2001, art. 19). O custo é o que você pagou pelo imóvel mais o que a Receita deixa somar, com comprovante: obras e reformas com projeto aprovado, pequenas obras, corretagem e ITBI pagos na compra, escritura e registro, juros e acréscimos do financiamento (art. 17 e pergunta 671 do IRPF 2026). Para imóvel comprado de 1996 em diante o custo não tem correção por inflação (art. 8).
- Sobre o ganho aplicam-se os fatores de redução da Lei 11.196/2005, art. 40, que premiam o tempo de posse: FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevado a m1, onde m1 conta os meses entre a compra (ou janeiro de 1996, se foi antes) e novembro de 2005, e FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a m2, onde m2 conta os meses entre dezembro de 2005 (ou o mês da compra, se foi depois) e o mês da venda. Os dois meses das pontas contam: uma compra em 03/2018 e uma venda em 10/2026 dão m2 = 104, e o fator é de 0,6953. O ganho vira o ganho multiplicado pelo fator.
- Se o único imóvel é vendido por até R$ 440.000,00, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos, o ganho é isento (IN SRF 84/2001, art. 29, I). Se o dinheiro da venda de um imóvel residencial for aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias do contrato de venda, o ganho é isento na proporção do valor aplicado, uma vez a cada 5 anos (Lei 11.196/2005, art. 39). O valor aplicado conta sem a corretagem do vendedor (IN SRF 599/2005, art. 2.º, § 8.º).
- No fim, a base do imposto recebe as alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões, cada faixa só sobre a parte que cai nela. O imposto vai num Darf, código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao do ganho (art. 30, § 3.º).
O exemplo resolvido
Preço de R$ 850.000,00 com corretagem de R$ 42.500,00: o valor da alienação é de R$ 807.500,00. Custo de R$ 450.000,00: o ganho é de R$ 357.500,00. Compra em 03/2018 e venda em 10/2026 são 104 meses de posse: o fator é 1 ÷ 1,0035 elevado a 104 = 0,6953, e a base cai para R$ 248.581,53. Com a alíquota de 15%, o imposto é de R$ 37.287,23, ou 10,4% do ganho. O Darf vence no último dia útil de novembro de 2026.
Fontes
- Receita Federal: Perguntas e Respostas do IRPF 2026, perguntas 574, 575, 576 a 583, 656 e 671 (PDF)
- Receita Federal: Ganhos de capital, como calcular e pagar (programa GCAP)
- Lei 11.196/2005, arts. 39 (isenção dos 180 dias) e 40 (fatores de redução) — Planalto
- Instrução Normativa SRF 84/2001: apuração e tributação de ganhos de capital (texto da Receita Federal)
- Instrução Normativa SRF 599/2005: isenção dos 180 dias e fatores de redução (texto da Receita Federal)
Texto conferido em 6 de outubro de 2026
Vale saber
- É uma estimativa do imposto sobre o ganho de capital de pessoa física residente no Brasil, com as regras da Receita Federal para vendas a partir de 2017. O valor oficial é o do programa GCAP da Receita, que também gera o Darf.
- Para imóvel comprado antes de 1996, o custo precisa ser atualizado pela tabela da IN SRF 84/2001 e, se a compra foi até 1988, há uma redução por ano de compra (de 5% em 1988 a 100% até 1969). Esta página não faz essas contas: use o GCAP.
- Imóvel herdado ou doado: o custo é o valor que consta na declaração do falecido ou do doador (ou o valor pago de imposto a mais, se foi avaliado a valor de mercado), e a data é a da abertura da sucessão ou a da doação (IN SRF 84/2001, arts. 20 e 21).
- Venda parcelada: o ganho é apurado como se a venda fosse à vista, e o imposto é pago a cada parcela recebida, até o último dia útil do mês seguinte (art. 31). O que se recebe a mais por juros e correção do saldo é tributado à parte (art. 19, § 3.º).
- Em condomínio, cada um apura o ganho da sua parte do preço. Nos bens comuns do casamento, o ganho é apurado sobre o bem como um todo, e o imposto pode ser pago 50% por cada cônjuge ou por inteiro em nome de um deles (arts. 19, IV, 22 e 30, § 2.º).
- O limite de R$ 440.000,00 do único imóvel é conferido com o preço da venda. Se o seu preço está perto do limite, confira no programa da Receita.
- A tributação mínima de rendas acima de R$ 600 mil por ano, criada pela Lei 15.270/2025, deixa os ganhos de capital fora da sua base: não muda este cálculo.
- Imposto pago depois do vencimento tem juros pela Selic e multa de mora de 0,33% por dia de atraso, até 20% (IN SRF 84/2001, art. 32).
Perguntas frequentes
Quanto de imposto eu pago ao vender um imóvel?
É de 15% sobre o ganho depois das reduções pelo tempo de posse, e vai a 17,5%, 20% e 22,5% só nas partes do ganho que passam de R$ 5, 10 e 30 milhões. Quem não teve ganho, ou se enquadra numa isenção, não paga nada.
Quem não paga imposto na venda de um imóvel?
Quem vende o único imóvel por até R$ 440.000,00, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos; quem aplica o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro residencial em até 180 dias, na proporção do valor aplicado; e quem vende imóvel comprado até 1969 (o ganho é isento).
Quando pago o imposto?
Até o último dia útil do mês seguinte ao do ganho, num Darf com o código 4600. Na venda parcelada, o imposto é pago a cada parcela recebida, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
O que entra no custo do imóvel?
O que você pagou pelo imóvel, mais, com comprovante: obras e reformas com projeto aprovado, pequenas obras, corretagem e ITBI pagos na compra, escritura e registro, juros do financiamento e contribuição de melhoria.
Como se contam os meses do fator de redução?
Contam-se os meses de calendário, com o mês da compra e o mês da venda inclusos. Uma compra em março de 2018 e uma venda em outubro de 2026 são 104 meses. Os exemplos da Receita para os fatores seguem essa conta.
Preciso declarar a venda de um imóvel?
Quem teve, em qualquer mês do ano, ganho de capital sujeito ao imposto é obrigado a apresentar a declaração de ajuste anual do ano seguinte, e quem optou pela isenção dos 180 dias também (Receita, IRPF 2026, pergunta 001). O programa GCAP passa os dados para a declaração.
O próximo passo
- O guiaImposto ao vender um imóvel: ganho de capital
- A checklistVender um imóvel: a checklist
- O roteiroVender um imóvel