Alugar um imóvel: a checklist
Do orçamento à devolução das chaves: o que conferir no imóvel e no contrato, que garantia dar, quem paga cada despesa e o que fazer na saída.
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Tempo: algumas semanas, da visita à entrega das chaves
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O plano
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O inquilino paga o aluguel, o consumo e as despesas ordinárias de condomínio; o IPTU é do locador, salvo se o contrato disser outra coisa (Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23).
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A calculadora de alugar ou comprar do site faz a conta com os seus números.
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A caução em dinheiro pode chegar a três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
A visita
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O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV).
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O inquilino deve cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X).
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Pela lei, são do locador (art. 22, VII). Veja o que o contrato diz.
O contrato
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Contrato escrito de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, sem aviso; mais curto, ou verbal, prorroga-se por prazo indeterminado (arts. 46 e 47).
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A multa por devolução antecipada é a combinada, proporcional ao período já cumprido (art. 4º).
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O reajuste só pode ser anual e não pode ser preso ao câmbio nem ao salário mínimo (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º; Lei 8.245/1991, art. 17).
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Salvo disposição expressa no contrato, impostos e seguro contra fogo são do locador; as despesas ordinárias de condomínio, do inquilino (arts. 22 e 23).
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Sem isso, quem comprar o imóvel pode denunciar o contrato e dar 90 dias para você sair (art. 8º).
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Em igualdade de condições com terceiros, com notificação do locador sobre todas as condições do negócio (art. 27).
Garantia e vistoria
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Só uma por contrato: mais de uma modalidade é nula (art. 37, parágrafo único).
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Os rendimentos da poupança ficam com o inquilino (art. 38, § 2º).
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Artigo 23, XI, da Lei do Inquilinato.
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O locador deve fornecê-la se o inquilino pedir (art. 22, V). Faça fotos e vídeos com data.
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A quitação genérica é vedada (art. 22, VI).
Morar e sair
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O inquilino paga luz, gás, água e esgoto e telefone (art. 23, VIII).
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Também as turbações de terceiros (art. 23, IV).
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Art. 23, VI.
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A calculadora acumula o índice dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste; a cláusula do contrato manda.
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O desgaste do uso normal não conta (art. 23, III). Em contrato por prazo indeterminado, o aviso é de 30 dias (art. 6º).
Chaves na mão
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Vale saber
- Esta lista vale para o aluguel residencial de imóvel urbano. Aluguel por temporada (até 90 dias), imóvel comercial e locação em nome de pessoa jurídica têm outras regras (arts. 48 e 55).
- O que vale é o contrato dentro dos limites da lei: a Lei do Inquilinato fixa o mínimo, e contratos, convenções de condomínio e usos locais acrescentam detalhes.
- Cartórios, imobiliárias e condomínios têm exigências e taxas próprias: pergunte antes, por escrito.
- Guarde o contrato, o laudo de vistoria, as fotos e os recibos até o fim da locação e depois da devolução das chaves.
Perguntas frequentes
O que é o laudo de vistoria?
A descrição do estado do imóvel na entrega. O locador deve fornecer uma descrição minuciosa, com os defeitos existentes, se o inquilino pedir (art. 22, V). Na saída, o imóvel volta no estado em que foi recebido, salvo o desgaste normal (art. 23, III).
Que garantia o locador pode exigir?
Caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas só uma delas por contrato (art. 37). A caução em dinheiro vai até três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
Posso sair antes do fim do contrato?
Pode, pagando a multa combinada, proporcional ao período já cumprido (art. 4º). Quem sai por transferência do emprego para outra localidade fica dispensado da multa, se avisar por escrito com 30 dias de antecedência.
O aluguel pode subir mais de uma vez por ano?
Não: cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
O que acontece se o imóvel for vendido?
O comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação, salvo cláusula de vigência em caso de venda averbada na matrícula, em contrato por prazo determinado (art. 8º). Antes, o locador deve oferecer o imóvel ao inquilino em igualdade de condições (art. 27).
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
Para o seu contrato, procure um advogado de sua confiança ou a Defensoria Pública; para o condomínio, o síndico e a administradora.