Brasile: affittare casa, la lista
Dal budget alla restituzione delle chiavi: cosa controllare nell’immobile e nel contratto, quale garanzia dare, chi paga ogni spesa e cosa fare all’uscita.
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Tempo: qualche settimana, dalla visita alla consegna delle chiavi
Il tuo browser non permette di ricordare le spunte: la lista funziona, ma dopo si azzera.
Tolgo tutte le spunte?
Il piano
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L’inquilino paga l’affitto, i consumi e le spese condominiali ordinarie; l’IPTU è del locatore, salvo che il contratto dica altro (Legge 8.245/1991, artt. 22 e 23).
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Il calcolatore affitto o acquisto del sito fa il conto con i tuoi numeri.
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La cauzione in denaro può arrivare a tre mensilità di affitto (art. 38, § 2).
La visita
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Il locatore risponde dei vizi o difetti anteriori alla locazione (art. 22, IV).
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L’inquilino deve rispettare la convenzione di condominio e i regolamenti interni (art. 23, X).
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Per legge sono del locatore (art. 22, VII). Guarda cosa dice il contratto.
Il contratto
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Un contratto scritto di 30 mesi o più termina alla fine del periodo, senza preavviso; uno più breve, o verbale, si proroga a tempo indeterminato (artt. 46 e 47).
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La penale per la restituzione anticipata è quella pattuita, proporzionale al periodo già trascorso (art. 4).
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L’adeguamento può essere solo annuale e non può essere legato al cambio né al salario minimo (Legge 10.192/2001, art. 2, § 1; Legge 8.245/1991, art. 17).
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Salvo disposizione espressa nel contratto, imposte e assicurazione contro l’incendio sono del locatore; le spese condominiali ordinarie, dell’inquilino (artt. 22 e 23).
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Senza di essa, chi compra l’immobile può disdire il contratto e darti 90 giorni per andartene (art. 8).
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A parità di condizioni con i terzi, con il locatore che ti notifica tutte le condizioni dell’affare (art. 27).
Garanzia e verbale
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Una sola per contratto: più di una modalità è nulla (art. 37, comma unico).
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Gli interessi del libretto restano all’inquilino (art. 38, § 2).
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Articolo 23, XI, della Legge sulle locazioni.
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Il locatore deve fornirlo se l’inquilino lo chiede (art. 22, V). Fai foto e video con la data.
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La quietanza generica è vietata (art. 22, VI).
Abitare e uscire
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L’inquilino paga luce, gas, acqua e fognatura e telefono (art. 23, VIII).
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Anche le turbative di terzi (art. 23, IV).
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Art. 23, VI.
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Il calcolatore accumula l’indice dei 12 mesi precedenti il mese dell’adeguamento; la clausola del contratto comanda.
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L’usura del normale uso non conta (art. 23, III). In un contratto a tempo indeterminato il preavviso è di 30 giorni (art. 6).
Chiavi in mano
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Da sapere
- Questa lista vale per l’affitto abitativo di un immobile urbano. L’affitto stagionale (fino a 90 giorni), l’immobile commerciale e la locazione a nome di una persona giuridica hanno altre regole (artt. 48 e 55).
- Vale il contratto entro i limiti della legge: la Legge sulle locazioni fissa il minimo, e contratti, convenzioni di condominio e usi locali aggiungono i dettagli.
- Uffici notarili e registri, agenzie e condomini hanno requisiti e tariffe proprie: chiedi prima, per iscritto.
- Conserva il contratto, il verbale di consegna, le foto e le ricevute fino alla fine della locazione e dopo la restituzione delle chiavi.
Domande frequenti
Che cos’è il verbale di consegna (laudo de vistoria)?
La descrizione dello stato dell’immobile alla consegna. Il locatore deve fornire una descrizione dettagliata, con i difetti esistenti, se l’inquilino lo chiede (art. 22, V). All’uscita l’immobile torna nello stato in cui è stato ricevuto, salvo la normale usura (art. 23, III).
Quale garanzia può esigere il locatore?
Cauzione, fideiussione, assicurazione fideiussoria della locazione o cessione fiduciaria di quote di un fondo di investimento, ma una sola per contratto (art. 37). La cauzione in denaro arriva fino a tre mensilità di affitto (art. 38, § 2).
Posso uscire prima della fine del contratto?
Sì, pagando la penale pattuita, proporzionale al periodo già trascorso (art. 4). Chi esce per un trasferimento di lavoro in un’altra località è dispensato dalla penale, se avvisa il locatore per iscritto con 30 giorni di anticipo.
L’affitto può salire più di una volta all’anno?
No: una clausola di adeguamento con periodicità inferiore a un anno è nulla (Legge 10.192/2001, art. 2, § 1).
Che cosa succede se l’immobile viene venduto?
L’acquirente può disdire il contratto e dare 90 giorni per lasciare l’immobile, salvo una clausola di vigenza in caso di vendita annotata nel registro, in un contratto a tempo determinato (art. 8). Prima, il locatore deve offrire l’immobile all’inquilino a parità di condizioni (art. 27).
Il passo dopo
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
Per il tuo contratto, rivolgiti a un avvocato di fiducia o alla Defensoria Pública; per il condominio, all’amministratore (síndico) e alla società di gestione.