Brasile: calcolo della plusvalenza immobiliare (ganho de capital)
L’imposta sull’utile della vendita, con la riduzione per il tempo di possesso, le aliquote dal 15% al 22,5% e le esenzioni della Receita Federal.
Imposta sulla plusvalenza
37.287,23 BRL
su una plusvalenza di 357.500,00 BRL: il 10,4% della plusvalenza
- Plusvalenza di 357.500,00 BRL
- Fattore di riduzione 0,6953
- Darf entro l’ultimo giorno lavorativo di novembre 2026
Incassi 850.000,00 BRL e paghi 42.500,00 BRL di mediazione: il valore di alienazione è 807.500,00 BRL. Meno il costo di 450.000,00 BRL, la plusvalenza è di 357.500,00 BRL. Con 104 mesi di possesso, il fattore di riduzione è 0,6953 e la plusvalenza scende a 248.581,53 BRL. Con l’aliquota del 15%, l’imposta è di 37.287,23 BRL.
Paga il Darf (codice 4600) entro l’ultimo giorno lavorativo di novembre 2026, separatamente dagli altri redditi. La vendita entra nella dichiarazione annuale dell’anno dopo; il programma GCAP della Receita fa il calcolo ufficiale, genera il Darf e passa i dati alla dichiarazione.
Che fine fa la plusvalenza
- Resta a te320.213 BRL90%
- Imposta37.287 BRL10%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Prezzo di vendita | 850.000,00 BRL | |
|---|---|---|
| − | Mediazione pagata da tesi sottrae dal valore della vendita (IN SRF 84/2001, art. 19, § 4) | 42.500,00 BRL |
| = | Valore di alienazione | 807.500,00 BRL |
| − | Costo di acquisizione | 450.000,00 BRL |
| = | Plusvalenza | 357.500,00 BRL |
| × | Fattore di riduzione per il tempo di possessoFR2 = 1 ÷ 1,0035 elevato a 104 mesi (contano i mesi dell’acquisto e della vendita) | 0,6953 |
| = | Plusvalenza dopo la riduzione | 248.581,53 BRL |
| × | Aliquotafino a 5 milioni di BRL di plusvalenza | 15% |
| = | Imposta sulla plusvalenza | 37.287,23 BRL |
Come si calcola
- La plusvalenza è il valore di alienazione meno il costo di acquisizione. Il valore di alienazione è il prezzo di vendita, meno la mediazione che hai pagato vendendo (IN SRF 84/2001, art. 19). Il costo è quello che hai pagato l’immobile più quello che la Receita lascia sommare, con giustificativo: lavori e ristrutturazioni con progetto approvato, piccoli lavori, mediazione e ITBI pagati all’acquisto, atto e registrazione, interessi e oneri del mutuo (art. 17 e domanda 671 dell’IRPF 2026). Per un immobile comprato dal 1996 in poi il costo non ha rivalutazione per l’inflazione (art. 8).
- Sulla plusvalenza si applicano i fattori di riduzione della Legge 11.196/2005, art. 40, che premiano il tempo di possesso: FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevato a m1, dove m1 conta i mesi tra l’acquisto (o gennaio 1996, se è stato prima) e novembre 2005, e FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevato a m2, dove m2 conta i mesi tra dicembre 2005 (o il mese dell’acquisto, se è stato dopo) e il mese della vendita. I due mesi alle estremità contano: un acquisto a 03/2018 e una vendita a 10/2026 danno m2 = 104, e il fattore è 0,6953. La plusvalenza diventa la plusvalenza moltiplicata per il fattore.
- Se l’unico immobile è venduto per un massimo di 440.000 BRL, senza altre vendite di immobili negli ultimi 5 anni, la plusvalenza è esente (IN SRF 84/2001, art. 29, I). Se il denaro della vendita di un immobile residenziale è investito nell’acquisto di un altro immobile residenziale in Brasile entro 180 giorni dal contratto di vendita, la plusvalenza è esente in proporzione all’importo reinvestito, una volta ogni 5 anni (Legge 11.196/2005, art. 39). L’importo reinvestito conta senza la mediazione del venditore (IN SRF 599/2005, art. 2, § 8).
- Alla fine, la base dell’imposta riceve le aliquote progressive della Legge 13.259/2016: 15% fino a 5 milioni di BRL, 17,5% da 5 a 10 milioni, 20% da 10 a 30 milioni e 22,5% oltre 30 milioni, ogni fascia solo sulla parte che cade in essa. L’imposta va in un Darf, codice 4600, entro l’ultimo giorno lavorativo del mese successivo a quello della plusvalenza (art. 30, § 3).
L’esempio svolto
Prezzo di 850.000,00 BRL con mediazione di 42.500,00 BRL: il valore di alienazione è 807.500,00 BRL. Costo di 450.000,00 BRL: la plusvalenza è di 357.500,00 BRL. Un acquisto a 03/2018 e una vendita a 10/2026 sono 104 mesi di possesso: il fattore è 1 ÷ 1,0035 elevato a 104 = 0,6953, e la base scende a 248.581,53 BRL. Con l’aliquota del 15%, l’imposta è di 37.287,23 BRL, cioè il 10,4% della plusvalenza. Il Darf scade l’ultimo giorno lavorativo di novembre 2026.
Fonti
- Receita Federal: Domande e risposte IRPF 2026, domande 574, 575, 576-583, 656 e 671 (PDF) (in portoghese)
- Receita Federal: plusvalenze, come calcolare e pagare (programma GCAP) (in portoghese)
- Legge 11.196/2005, artt. 39 (esenzione dei 180 giorni) e 40 (fattori di riduzione) (Planalto) (in portoghese)
- Istruzione normativa SRF 84/2001: determinazione e tassazione delle plusvalenze (testo della Receita Federal) (in portoghese)
- Istruzione normativa SRF 599/2005: esenzione dei 180 giorni e fattori di riduzione (testo della Receita Federal) (in portoghese)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima dell’imposta sulla plusvalenza di una persona fisica residente in Brasile, con le regole della Receita Federal per le vendite dal 2017. Il valore ufficiale è quello del programma GCAP della Receita, che genera anche il Darf.
- Per un immobile comprato prima del 1996 il costo va aggiornato con la tabella della IN SRF 84/2001 e, se l’acquisto è stato fino al 1988, c’è una riduzione per anno di acquisto (dal 5% nel 1988 al 100% fino al 1969). Questa pagina non fa quei calcoli: usa il GCAP.
- Immobile ereditato o donato: il costo è il valore che figura nella dichiarazione del defunto o del donante (o l’imposta pagata in più, se è stato valutato a valore di mercato), e la data è quella dell’apertura della successione o della donazione (IN SRF 84/2001, artt. 20 e 21).
- Vendita a rate: la plusvalenza si calcola come se la vendita fosse a pronti, e l’imposta si paga a ogni rata incassata, entro l’ultimo giorno lavorativo del mese successivo (art. 31). Quello che si incassa in più per interessi e rivalutazione del saldo è tassato a parte (art. 19, § 3).
- In comproprietà, ciascuno calcola la plusvalenza sulla sua parte del prezzo. Nei beni comuni del matrimonio, la plusvalenza si calcola sul bene nel suo insieme, e l’imposta può essere pagata al 50% da ciascun coniuge o per intero a nome di uno dei due (artt. 19, IV, 22 e 30, § 2).
- Il limite di 440.000 BRL dell’unico immobile si verifica con il prezzo di vendita. Se il tuo prezzo è vicino al limite, controlla nel programma della Receita.
- La tassazione minima dei redditi sopra i 600 mila BRL all’anno, creata dalla Legge 15.270/2025, lascia le plusvalenze fuori dalla sua base: non cambia questo calcolo.
- L’imposta pagata dopo la scadenza ha interessi Selic e una sanzione di mora dello 0,33% per giorno di ritardo, fino al 20% (IN SRF 84/2001, art. 32).
Domande frequenti
Quanta imposta pago vendendo un immobile?
È il 15% sulla plusvalenza dopo le riduzioni per il tempo di possesso, e sale al 17,5%, 20% e 22,5% solo sulle parti della plusvalenza oltre 5, 10 e 30 milioni di BRL. Chi non ha plusvalenza, o rientra in un’esenzione, non paga nulla.
Chi non paga l’imposta sulla vendita di un immobile?
Chi vende l’unico immobile per un massimo di 440.000 BRL, senza altre vendite di immobili negli ultimi 5 anni; chi investe il ricavato della vendita di un immobile residenziale nell’acquisto di un altro residenziale entro 180 giorni, in proporzione all’importo reinvestito; e chi vende un immobile comprato fino al 1969 (la plusvalenza è esente).
Quando pago l’imposta?
Entro l’ultimo giorno lavorativo del mese successivo a quello della plusvalenza, con un Darf di codice 4600. Nella vendita a rate l’imposta si paga a ogni rata incassata, entro l’ultimo giorno lavorativo del mese successivo all’incasso.
Che cosa entra nel costo dell’immobile?
Quello che hai pagato l’immobile, più, con giustificativo: lavori e ristrutturazioni con progetto approvato, piccoli lavori, mediazione e ITBI pagati all’acquisto, atto e registrazione, interessi del mutuo e contributo di miglioria.
Come si contano i mesi del fattore di riduzione?
Si contano i mesi di calendario, con il mese dell’acquisto e il mese della vendita inclusi. Un acquisto a marzo 2018 e una vendita a ottobre 2026 sono 104 mesi. Gli esempi della Receita per i fattori seguono questo conteggio.
Devo dichiarare la vendita di un immobile?
Chi ha avuto, in qualsiasi mese dell’anno, una plusvalenza soggetta a imposta è obbligato a presentare la dichiarazione annuale dell’anno dopo, e così chi ha scelto l’esenzione dei 180 giorni (Receita, IRPF 2026, domanda 001). Il programma GCAP passa i dati alla dichiarazione.
Il passo dopo
- Per la FranciaFrancia: calcolo della plusvalenza immobiliare
- Per la SpagnaSpagna: imposte sulla vendita di una casa