Brasil: calculadora de la ganancia de capital por vender un inmueble (ganho de capital)
El impuesto sobre el beneficio de la venta, con la reducción por tiempo de posesión, los tipos del 15 % al 22,5 % y las exenciones de la Receita Federal.
Impuesto sobre la ganancia de capital
37.287,23 BRL
sobre una ganancia de 357.500,00 BRL: 10,4 % de la ganancia
- Ganancia de 357.500,00 BRL
- Factor de reducción 0,6953
- Darf hasta el último día hábil de noviembre de 2026
Recibes 850.000,00 BRL y pagas 42.500,00 BRL de comisión: el valor de la enajenación es 807.500,00 BRL. Menos el coste de 450.000,00 BRL, la ganancia de capital es de 357.500,00 BRL. Con 104 meses de posesión, el factor de reducción es 0,6953 y la ganancia baja a 248.581,53 BRL. Con el tipo del 15 %, el impuesto es de 37.287,23 BRL.
Paga el Darf (código 4600) hasta el último día hábil de noviembre de 2026, por separado de los demás ingresos. La venta entra en la declaración anual del año siguiente; el programa GCAP de la Receita hace la cuenta oficial, genera el Darf y pasa los datos a la declaración.
Qué pasa con la ganancia de capital
- Es para ti320.213 BRL90 %
- Impuesto37.287 BRL10 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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| Precio de la venta | 850.000,00 BRL | |
|---|---|---|
| − | Comisión pagada por tisale del valor de la venta (IN SRF 84/2001, art. 19, § 4) | 42.500,00 BRL |
| = | Valor de la enajenación | 807.500,00 BRL |
| − | Coste de adquisición | 450.000,00 BRL |
| = | Ganancia de capital | 357.500,00 BRL |
| × | Factor de reducción por tiempo de posesiónFR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a 104 meses (cuentan los meses de la compra y de la venta) | 0,6953 |
| = | Ganancia tras la reducción | 248.581,53 BRL |
| × | Tipohasta 5 millones de ganancia | 15 % |
| = | Impuesto sobre la ganancia de capital | 37.287,23 BRL |
Cómo se calcula
- La ganancia de capital es el valor de la enajenación menos el coste de adquisición. El valor de la enajenación es el precio de la venta, menos la comisión que pagaste al vender (IN SRF 84/2001, art. 19). El coste es lo que pagaste por el inmueble más lo que la Receita deja sumar, con justificante: obras y reformas con proyecto aprobado, pequeñas obras, comisión e ITBI pagados en la compra, escritura y registro, intereses y recargos de la financiación (art. 17 y pregunta 671 del IRPF 2026). Para un inmueble comprado desde 1996 el coste no se corrige por inflación (art. 8).
- Sobre la ganancia se aplican los factores de reducción de la Ley 11.196/2005, art. 40, que premian el tiempo de posesión: FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevado a m1, donde m1 cuenta los meses entre la compra (o enero de 1996, si fue antes) y noviembre de 2005, y FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a m2, donde m2 cuenta los meses entre diciembre de 2005 (o el mes de la compra, si fue después) y el mes de la venta. Cuentan los dos meses de los extremos: una compra en 03/2018 y una venta en 10/2026 dan m2 = 104, y el factor es de 0,6953. La ganancia pasa a ser la ganancia multiplicada por el factor.
- Si el único inmueble se vende por hasta 440.000,00 R$, sin otra venta de inmueble en los últimos 5 años, la ganancia está exenta (IN SRF 84/2001, art. 29, I). Si el dinero de la venta de un inmueble residencial se invierte en la compra de otro inmueble residencial en Brasil en hasta 180 días desde el contrato de venta, la ganancia está exenta en proporción al valor invertido, una vez cada 5 años (Ley 11.196/2005, art. 39). El valor invertido cuenta sin la comisión del vendedor (IN SRF 599/2005, art. 2, § 8).
- Al final, la base del impuesto recibe los tipos progresivos de la Ley 13.259/2016: 15 % hasta 5 millones de R$, 17,5 % de 5 a 10 millones, 20 % de 10 a 30 millones y 22,5 % por encima de 30 millones, cada tramo solo sobre la parte que cae en él. El impuesto va en un Darf, código 4600, hasta el último día hábil del mes siguiente al de la ganancia (art. 30, § 3).
El ejemplo resuelto
Precio de 850.000,00 R$ con comisión de 42.500,00 R$: el valor de la enajenación es de 807.500,00 R$. Coste de 450.000,00 R$: la ganancia es de 357.500,00 R$. Compra en 03/2018 y venta en 10/2026 son 104 meses de posesión: el factor es 1 ÷ 1,0035 elevado a 104 = 0,6953, y la base baja a 248.581,53 R$. Con el tipo del 15 %, el impuesto es de 37.287,23 R$, o el 10,4 % de la ganancia. El Darf vence el último día hábil de noviembre de 2026.
Fuentes
- Receita Federal: Preguntas y Respuestas del IRPF 2026, preguntas 574, 575, 576 a 583, 656 y 671 (PDF; en portugués)
- Receita Federal: Ganhos de capital, cómo calcular y pagar (programa GCAP; en portugués)
- Ley 11.196/2005, arts. 39 (exención de los 180 días) y 40 (factores de reducción) — Planalto (en portugués)
- Instrucción Normativa SRF 84/2001: determinación y tributación de las ganancias de capital (texto de la Receita Federal; en portugués)
- Instrucción Normativa SRF 599/2005: exención de los 180 días y factores de reducción (texto de la Receita Federal; en portugués)
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026
Conviene saber
- Es una estimación del impuesto sobre la ganancia de capital de una persona física residente en Brasil, con las reglas de la Receita Federal para ventas desde 2017. El valor oficial es el del programa GCAP de la Receita, que también genera el Darf.
- Para un inmueble comprado antes de 1996, el coste debe actualizarse con la tabla de la IN SRF 84/2001 y, si la compra fue hasta 1988, hay una reducción por año de compra (del 5 % en 1988 al 100 % hasta 1969). Esta página no hace esas cuentas: usa el GCAP.
- Inmueble heredado o donado: el coste es el valor que consta en la declaración del fallecido o del donante (o el valor pagado de impuesto de más, si se valoró a valor de mercado), y la fecha es la de la apertura de la sucesión o la de la donación (IN SRF 84/2001, arts. 20 y 21).
- Venta a plazos: la ganancia se calcula como si la venta fuera al contado, y el impuesto se paga con cada cuota recibida, hasta el último día hábil del mes siguiente (art. 31). Lo que se recibe de más por intereses y corrección del saldo tributa aparte (art. 19, § 3).
- En copropiedad, cada uno calcula la ganancia de su parte del precio. En los bienes comunes del matrimonio, la ganancia se calcula sobre el bien en su conjunto, y el impuesto puede pagarse un 50 % por cada cónyuge o por entero a nombre de uno de ellos (arts. 19, IV, 22 y 30, § 2).
- El límite de 440.000,00 R$ del único inmueble se comprueba con el precio de la venta. Si tu precio está cerca del límite, compruébalo en el programa de la Receita.
- La tributación mínima de ingresos superiores a 600 mil R$ al año, creada por la Ley 15.270/2025, deja las ganancias de capital fuera de su base: no cambia este cálculo.
- El impuesto pagado después del vencimiento lleva intereses según la Selic y multa de demora del 0,33 % por día de retraso, hasta el 20 % (IN SRF 84/2001, art. 32).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago al vender un inmueble?
Es del 15 % sobre la ganancia tras las reducciones por tiempo de posesión, y sube al 17,5 %, 20 % y 22,5 % solo en las partes de la ganancia que superan 5, 10 y 30 millones de R$. Quien no tuvo ganancia, o se encuadra en una exención, no paga nada.
¿Quién no paga impuesto al vender un inmueble?
Quien vende el único inmueble por hasta 440.000,00 R$, sin otra venta de inmueble en los últimos 5 años; quien invierte el producto de la venta de un inmueble residencial en la compra de otro residencial en hasta 180 días, en proporción al valor invertido; y quien vende un inmueble comprado hasta 1969 (la ganancia está exenta).
¿Cuándo pago el impuesto?
Hasta el último día hábil del mes siguiente al de la ganancia, en un Darf con el código 4600. En la venta a plazos, el impuesto se paga con cada cuota recibida, hasta el último día hábil del mes siguiente al de la recepción.
¿Qué entra en el coste del inmueble?
Lo que pagaste por el inmueble, más, con justificante: obras y reformas con proyecto aprobado, pequeñas obras, comisión e ITBI pagados en la compra, escritura y registro, intereses de la financiación y contribución de mejora.
¿Cómo se cuentan los meses del factor de reducción?
Se cuentan los meses de calendario, con el mes de la compra y el mes de la venta incluidos. Una compra en marzo de 2018 y una venta en octubre de 2026 son 104 meses. Los ejemplos de la Receita para los factores siguen esa cuenta.
¿Tengo que declarar la venta de un inmueble?
Quien tuvo, en cualquier mes del año, una ganancia de capital sujeta a impuesto está obligado a presentar la declaración anual del año siguiente, y quien optó por la exención de los 180 días también (Receita, IRPF 2026, pregunta 001). El programa GCAP pasa los datos a la declaración.
El siguiente paso
- La guíaBrasil: impuesto al vender un inmueble, la ganancia de capital
- La checklistBrasil: vender un inmueble, la checklist de la tasación al Darf