Brasil: vender un inmueble, la checklist hasta el Darf

Preparar

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Pide en el registro de la propiedad (cartório de registro de imóveis) el certificado actualizado de la matrícula.
Muestra de quién es el inmueble y las cargas sobre él. En la escritura, el notario hace constar los certificados de propiedad y de cargas reales (Ley 7.433/1985, art. 1, § 2).
Comprueba que el IPTU y las tasas del inmueble están pagados y pide el certificado de deudas del municipio.
Los créditos de impuestos sobre el inmueble pasan al comprador, salvo que el título pruebe el pago (CTN, art. 130).
Pide al condominio una declaración de que el inmueble no tiene deudas.
El comprador responde de las deudas del vendedor con el condominio, incluidas multas e intereses (Código Civil, art. 1.345).
Si hay financiación, pide al banco el saldo pendiente actualizado y acuerda cómo se cancelará.
Si el comprador asume el saldo, el valor de la venta para el impuesto es solo lo que recibes de verdad (IN SRF 84/2001, art. 19, III).
Reúne los justificantes del coste: escritura de la compra, recibos de obras, ITBI, comisión y registro.
Cada uno entra en el coste de adquisición y reduce la ganancia de capital, con justificante (IN SRF 84/2001, art. 17).
Estima el impuesto sobre la ganancia de capital antes de fijar el precio.
La calculadora del sitio muestra el impuesto, las exenciones y el efecto del tiempo de posesión.

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Fija el precio con una tasación de mercado y con lo que necesitas recibir tras comisión, impuesto y deudas.
Lo que sobra de esa cuenta es tu neto.
Si usas corredor, acuerda por escrito la comisión y si hay exclusividad.
La comisión se debe si el corredor llega al resultado pactado; si cierras directamente, solo se debe con exclusividad escrita (Código Civil, arts. 725 y 726).

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Recibe la oferta por escrito, con precio, forma de pago, plazos y quién paga cada gasto.
Sin cláusula en contrario, el comprador paga la escritura y el registro, y el vendedor los gastos de la entrega (Código Civil, art. 490).
Si recibes una señal (arras), di en el contrato si hay derecho de arrepentimiento.
Con arrepentimiento, quien la dio pierde la señal y quien la recibió la devuelve con el equivalente (Código Civil, art. 420); sin él, valen los arts. 418 y 419.
Firma el contrato de promesa de compraventa y, si quieres dar seguridad al comprador, regístralo.
La promesa sin arrepentimiento, registrada, da al comprador un derecho real a la adquisición del inmueble (Código Civil, art. 1.417).
Lee las cláusulas de plazo de pago, multa por retraso y entrega de llaves antes de firmar.

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Reúne los documentos personales y los certificados que pida la notaría.
El notario hace constar el justificante del ITBI, los certificados fiscales y los de propiedad y cargas reales (Ley 7.433/1985, art. 1, § 2).
Comprueba que el ITBI se pagó al ayuntamiento: la escritura registra el justificante.
El ITBI es un impuesto municipal: el contribuyente es cualquiera de las partes, según disponga la ley local (CTN, art. 42).
Firma la escritura pública en la notaría.
Para un inmueble de valor superior a 30 veces el mayor salario mínimo, la escritura pública es esencial para la validez de la venta (Código Civil, art. 108).
Sigue el registro de la escritura en la matrícula y pide al comprador la matrícula nueva como prueba.
La propiedad solo pasa al comprador con el registro; hasta entonces, el vendedor sigue siendo dueño ante la ley (Código Civil, art. 1.245).
Entrega las llaves solo después de recibir el precio, si la venta no es a crédito.
El vendedor no está obligado a entregar el inmueble antes de recibir el precio, cuando la venta no es a crédito (Código Civil, art. 491).

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Calcula la ganancia de capital: valor de la venta, menos la comisión, menos el coste de adquisición.
El programa GCAP, de la Receita, hace la cuenta oficial, aplica las reducciones y genera el Darf.
Mira si hay exención: único inmueble de hasta 440.000,00 R$ o reinversión en 180 días.
En la reinversión, el plazo cuenta desde la fecha del contrato de venta, el dinero va a otro inmueble residencial y la opción se informa en la declaración (Ley 11.196/2005, art. 39).
Paga el Darf, código 4600, hasta el último día hábil del mes siguiente al de la ganancia.
En la venta a plazos, el impuesto se paga con cada cuota recibida. El retraso genera intereses y multa (IN SRF 84/2001, arts. 30 a 32).
Declara la venta en la declaración anual del año siguiente y quita el inmueble de Bens e Direitos.
Quien tuvo ganancia de capital tributable en el año, u optó por la exención de los 180 días, está obligado a declarar (Receita, IRPF 2026, pregunta 001).

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Cierra las cuentas del inmueble hasta la fecha de la entrega: luz, agua, gas, internet y condominio.
Haz una inspección con el comprador y registra el estado del inmueble en la entrega de llaves.
Guarda la escritura, los justificantes del coste, el Darf y la declaración durante al menos cinco años.
Es el plazo en que la Hacienda puede cobrar, por regla general, el impuesto de quien paga por homologación (CTN, art. 150, § 4).