Brésil : vendre un bien immobilier, de l’évaluation au Darf

Préparer

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Demandez à l’office d’enregistrement foncier le certificat à jour de la matrícula.
Il montre à qui est le bien et les charges qui le grèvent. Dans l’acte, le notaire consigne les certificats de propriété et de charges réelles (loi 7.433/1985, art. 1, § 2).
Vérifiez que l’IPTU et les taxes du bien sont payés et demandez le certificat de dettes de la commune.
Les créances d’impôts sur le bien passent à l’acheteur, sauf si le titre prouve le paiement (CTN, art. 130).
Demandez à la copropriété une déclaration attestant que le bien n’a pas de dettes.
L’acheteur répond des dettes du vendeur envers la copropriété, y compris pénalités et intérêts (Code civil, art. 1.345).
S’il y a un financement, demandez à la banque le solde dû à jour et convenez de la manière de le solder.
Si l’acheteur reprend le solde, la valeur de la vente pour l’impôt est seulement ce que vous recevez réellement (IN SRF 84/2001, art. 19, III).
Réunissez les justificatifs du coût : acte d’achat, factures de travaux, ITBI, commission et enregistrement.
Chacun entre dans le coût d’acquisition et réduit la plus-value, avec justificatif (IN SRF 84/2001, art. 17).
Estimez l’impôt sur la plus-value avant de fixer le prix.
Le calculateur du site montre l’impôt, les exonérations et l’effet de la durée de détention.

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Fixez le prix avec une évaluation de marché et avec ce que vous devez recevoir après commission, impôt et dettes.
Ce qui reste de ce calcul est votre net.
Si vous utilisez un agent (corretor), convenez par écrit de la commission et d’une éventuelle exclusivité.
La commission est due si l’agent atteint le résultat convenu ; si vous concluez directement, vous ne la devez qu’avec une exclusivité écrite (Code civil, art. 725 et 726).

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Recevez l’offre par écrit, avec prix, mode de paiement, délais et qui paie chaque dépense.
Sans clause contraire, l’acheteur paie l’acte et l’enregistrement, et le vendeur les frais de délivrance (Code civil, art. 490).
Si vous recevez des arrhes (sinal), dites dans le contrat s’il y a un droit de rétractation.
Avec rétractation, qui a donné perd les arrhes et qui les a reçues rend l’équivalent (Code civil, art. 420) ; sans elle, les art. 418 et 419 valent.
Signez le contrat de promesse de vente et, pour rassurer l’acheteur, enregistrez-le.
La promesse sans rétractation, enregistrée à l’office, donne à l’acheteur un droit réel à l’acquisition du bien (Code civil, art. 1.417).
Lisez les clauses de délai de paiement, de pénalité de retard et de remise des clés avant de signer.

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Réunissez les documents personnels et les certificats que l’office notarial demande.
Le notaire consigne le justificatif de l’ITBI, les certificats fiscaux et ceux de propriété et de charges réelles (loi 7.433/1985, art. 1, § 2).
Voyez si l’ITBI a été payé à la mairie : l’acte consigne le justificatif.
L’ITBI est un impôt de la commune : le contribuable est l’une ou l’autre des parties, selon la loi locale (CTN, art. 42).
Signez l’acte notarié (escritura pública) à l’office notarial.
Pour un bien de valeur supérieure à 30 fois le plus haut salaire minimum, l’acte notarié est essentiel à la validité de la vente (Code civil, art. 108).
Suivez l’enregistrement de l’acte au registre foncier et demandez à l’acheteur la nouvelle matrícula comme preuve.
La propriété ne passe à l’acheteur qu’avec l’enregistrement ; jusque-là, le vendeur reste propriétaire aux yeux de la loi (Code civil, art. 1.245).
Remettez les clés seulement après avoir reçu le prix, si la vente n’est pas à crédit.
Le vendeur n’est pas obligé de livrer le bien avant d’avoir reçu le prix, quand la vente n’est pas à crédit (Code civil, art. 491).

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Calculez la plus-value : valeur de la vente, moins la commission, moins le coût d’acquisition.
Le programme GCAP de la Receita fait le calcul officiel, applique les réductions et génère le Darf.
Voyez s’il y a une exonération : seul bien jusqu’à 440 000,00 R$ ou réinvestissement dans les 180 jours.
Pour le réinvestissement, le délai compte à partir de la date du contrat de vente, l’argent va à un autre bien résidentiel et l’option s’indique dans la déclaration (loi 11.196/2005, art. 39).
Payez le Darf, code 4600, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant celui de la plus-value.
Pour une vente à tempérament, l’impôt est payé à chaque échéance reçue. Le retard entraîne intérêts et pénalité (IN SRF 84/2001, art. 30 à 32).
Déclarez la vente dans la déclaration annuelle de l’année suivante et retirez le bien de la fiche Biens et droits.
Qui a eu une plus-value imposable dans l’année, ou a opté pour l’exonération des 180 jours, est tenu de déclarer (Receita, IRPF 2026, question 001).

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Soldez les comptes du bien jusqu’à la date de remise : électricité, eau, gaz, internet et copropriété.
Faites une visite avec l’acheteur et consignez l’état du bien à la remise des clés.
Gardez l’acte, les justificatifs du coût, le Darf et la déclaration pendant cinq ans au moins.
C’est le délai dans lequel le fisc peut en général réclamer l’impôt dû par homologation (CTN, art. 150, § 4).