Brésil : impôt sur la vente d’un bien immobilier, plus-value

L’impôt porte sur le bénéfice, pas sur le prix

La Receita Federal appelle plus-value (ganho de capital) la différence positive entre la valeur de la vente d’un bien et le coût de l’achat. La personne physique qui a une plus-value doit, en règle générale, la calculer et payer l’impôt sur le revenu dessus. Pour un bien immobilier, la plus-value est le prix de vente, moins la commission que vous avez payée en vendant, moins le coût d’acquisition (IN SRF 84/2001, art. 19).

Le coût est ce que vous avez payé pour le bien et plus ce que la Receita permet d’ajouter, avec justificatif : travaux et rénovations avec projet approuvé, petits travaux, commission et ITBI payés à l’achat, acte, enregistrement et intérêts du financement. Pour un bien acheté à partir de 1996, le coût n’est pas corrigé de l’inflation (art. 8) : gardez les reçus.

Si la valeur de la vente, sans la commission, ne dépasse pas le coût, il n’y a ni plus-value ni impôt. Une perte sur une vente ne s’impute pas sur la plus-value d’une autre : la Receita calcule chaque vente séparément.

La durée de détention réduit l’impôt

Depuis 2005, la loi donne des facteurs de réduction à la plus-value (loi 11.196/2005, art. 40). Le FR2 vaut pour tout bien : c’est 1 divisé par 1,0035 puissance le nombre de mois entre l’achat et la vente, et les deux mois des extrémités comptent. Le FR1 ne vaut que pour qui a acheté jusqu’en novembre 2005 : 1 divisé par 1,0060 puissance le nombre de mois entre l’achat (ou janvier 1996, si c’était avant) et novembre 2005. La plus-value est multipliée par les facteurs.

Une plus-value de 357 500,00 R$ sur un bien acheté en mars 2018 et vendu en octobre 2026, 104 mois plus tard, est multipliée par 0,6953 : la base tombe à 248 581,53 R$, et l’impôt de 15 % est de 37 287,23 R$, soit 10,4 % de la plus-value. Avec un achat en octobre 2014, la même plus-value paierait 32 310,80 R$ : plus on garde le bien longtemps, plus l’impôt est petit.

Les taux

Sur la base déjà réduite, le taux est de 15 % jusqu’à 5 millions de R$ de plus-value ; de 17,5 % sur la part entre 5 et 10 millions ; de 20 % entre 10 et 30 millions ; et de 22,5 % au-dessus de 30 millions, chacun seulement sur la part qui tombe dans sa tranche (loi 13.259/2016). Pour la vente d’un bien ordinaire, le taux est de 15 %.

Quand il n’y a pas d’impôt

La loi exonère la plus-value dans trois situations qui comptent pour qui vend un bien :

• Le seul bien, vendu pour au plus 440 000,00 R$, sans autre vente de bien dans les 5 dernières années, de quelque type que ce soit (loi 9.250/1995, art. 23).
• Le réinvestissement dans les 180 jours : vous vendez un bien résidentiel et investissez l’argent dans l’achat d’un autre bien résidentiel au Brésil dans les 180 jours de la date du contrat de vente. Si vous n’investissez qu’une partie, la plus-value est imposée au prorata de la part non investie. Cela ne vaut ni pour un terrain ni pour construire ou rénover, seulement une fois tous les 5 ans, et l’option s’indique dans la déclaration (loi 11.196/2005, art. 39).
• Le bien acheté jusqu’en 1969 : la plus-value est exonérée. De 1970 à 1988, il y a une réduction selon l’année d’achat, de 95 % à 5 % (loi 7.713/1988, art. 18).

Comment payer et déclarer

L’impôt se paie dans un Darf avec le code 4600, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant celui où la plus-value a été perçue, séparément des autres revenus. Il ne se compense pas dans la déclaration (IN SRF 84/2001, art. 27 et 30). Pour une vente à tempérament, la plus-value est calculée comme si elle était au comptant et l’impôt est payé à chaque échéance reçue (art. 31). Après l’échéance, il y a des intérêts au taux Selic et une pénalité de retard de 0,33 % par jour, jusqu’à 20 % (art. 32).

La Receita propose le programme GCAP : vous indiquez la vente et l’achat, il calcule l’impôt, applique réductions et exonérations, génère le Darf et reporte les données dans la déclaration de l’année suivante. Qui a eu une plus-value imposable un mois quelconque de l’année est tenu de présenter la déclaration, et qui a opté pour l’exonération des 180 jours aussi (IRPF 2026, question 001).

Cas qui changent le calcul

Pour un bien hérité ou donné, coût et date viennent de la déclaration du défunt ou du donateur, et la date est celle de la succession ou de la donation (IN SRF 84/2001, art. 20 et 21). Si l’acheteur reprend votre financement, la valeur de la vente est seulement ce que vous recevez réellement (art. 19, III). Pour des achats avant 1996, le coût s’actualise selon un barème de la Receita : utilisez le GCAP.