Brasil: impuesto al vender un inmueble, la ganancia de capital

El impuesto grava el beneficio, no el precio

La Receita Federal llama ganancia de capital a la diferencia positiva entre el valor de venta de un bien y su coste de compra, y la persona física debe, por regla, pagar impuesto sobre la renta por ella. En un inmueble, la ganancia es el precio de venta, menos la comisión que pagaste al vender, menos el coste de adquisición (IN SRF 84/2001, art. 19).

El coste es lo que pagaste por el inmueble más lo que la Receita deja sumar, con comprobante: obras y reformas con proyecto aprobado, pequeñas obras, comisión e ITBI pagados en la compra, escritura, registro e intereses de la financiación. En un inmueble comprado desde 1996, el coste no se corrige por la inflación (art. 8): guarda los recibos.

Si el valor de venta, sin la comisión, no supera el coste, no hay ganancia ni impuesto. Una pérdida en una venta no compensa la ganancia de otra: la Receita calcula cada venta por separado.

El tiempo con el inmueble reduce el impuesto

Desde 2005 la ley da factores de reducción a la ganancia (Ley 11.196/2005, art. 40). El FR2 vale para todo inmueble: 1 dividido por 1,0035 elevado al número de meses entre la compra y la venta (cuentan ambos extremos). El FR1 vale solo para quien compró hasta noviembre de 2005: 1 dividido por 1,0060 elevado al número de meses entre la compra (o enero de 1996, si fue antes) y noviembre de 2005. La ganancia se multiplica por los factores.

Una ganancia de 357.500,00 R$ en un inmueble comprado en marzo de 2018 y vendido en octubre de 2026, 104 meses después, se multiplica por 0,6953: la base baja a 248.581,53 R$ y el impuesto del 15 % es de 37.287,23 R$, el 10,4 % de la ganancia. Con la compra en octubre de 2014, la misma ganancia pagaría 32.310,80 R$: cuanto más tiempo con el inmueble, menos impuesto.

Los tipos

Sobre la base ya reducida, el tipo es del 15 % hasta 5 millones de R$ de ganancia; del 17,5 % en la parte entre 5 y 10 millones; del 20 % entre 10 y 30 millones; y del 22,5 % por encima de 30 millones, cada uno solo sobre la parte que cae en su tramo (Ley 13.259/2016). Un inmueble corriente tributa al 15 %.

Cuándo no hay impuesto

La ley exime la ganancia en tres casos:

• El único inmueble, vendido por hasta 440.000,00 R$, sin otra venta de inmueble en los últimos 5 años, de cualquier tipo (Ley 9.250/1995, art. 23).
• La reinversión en 180 días: vendes un inmueble residencial y aplicas el dinero a comprar otro inmueble residencial en Brasil en hasta 180 días desde la fecha del contrato de venta. Si aplicas solo una parte, la ganancia tributa en proporción a la parte no aplicada. No vale para terreno ni para construir o reformar, solo una vez cada 5 años, y la opción se declara (Ley 11.196/2005, art. 39).
• El inmueble comprado hasta 1969: la ganancia está exenta. De 1970 a 1988 hay una reducción por año de compra, del 95 % al 5 % (Ley 7.713/1988, art. 18).

Cómo pagar y declarar

El impuesto se paga con un Darf (el formulario de pago de tributos federales) con el código 4600, hasta el último día hábil del mes siguiente a aquel en que se percibió la ganancia. No se compensa en la declaración (IN SRF 84/2001, arts. 27 y 30). En la venta a plazos, la ganancia se calcula como si fuera al contado y el impuesto se paga con cada cuota recibida (art. 31). Tras el vencimiento hay intereses por la Selic y multa de demora del 0,33 % por día, hasta el 20 % (art. 32).

El programa GCAP de la Receita calcula el impuesto con la venta y la compra que informes, aplica reducciones y exenciones, genera el Darf y pasa los datos a la declaración del año siguiente. Debe declarar quien tuvo ganancia de capital tributable en cualquier mes del año y quien optó por la exención de los 180 días (IRPF 2026, pregunta 001).

Casos que cambian la cuenta

En el inmueble heredado o donado, el coste y la fecha vienen de la declaración del fallecido o del donante, y la fecha es la de la sucesión o la de la donación (IN SRF 84/2001, arts. 20 y 21). Si el comprador asume tu financiación, el valor de venta es solo lo que recibes de hecho (art. 19, III). Antes de 1996, el coste se actualiza con una tabla de la Receita: usa el GCAP.