Brasile: imposta sulla vendita di un immobile, la plusvalenza

L’imposta è sull’utile, non sul prezzo

Il Fisco federale (Receita Federal) chiama plusvalenza la differenza positiva tra il valore di vendita di un bene e il costo d’acquisto. La persona fisica che ha una plusvalenza deve, di regola, calcolare e pagare l’imposta sul reddito su di essa. Per un immobile, la plusvalenza è il prezzo di vendita, meno la mediazione che hai pagato vendendo, meno il costo di acquisizione (IN SRF 84/2001, art. 19).

Il costo è quello che hai pagato per l’immobile più quello che la Receita lascia sommare, con documentazione: lavori e ristrutturazioni con progetto approvato, piccoli lavori, mediazione e ITBI pagati all’acquisto, atto, registrazione e interessi del finanziamento. Per un immobile comprato dal 1996 in poi il costo non si rivaluta per l’inflazione (art. 8): conserva le ricevute.

Se il valore di vendita, senza la mediazione, non supera il costo, non c’è plusvalenza né imposta. Una perdita su una vendita non riduce la plusvalenza di un’altra: la Receita calcola ogni vendita a parte.

Il tempo con l’immobile riduce l’imposta

Dal 2005 la legge dà dei fattori di riduzione della plusvalenza (Legge 11.196/2005, art. 40). L’FR2 vale per ogni immobile: è 1 diviso 1,0035 elevato al numero di mesi tra l’acquisto e la vendita, e i due mesi agli estremi contano entrambi. L’FR1 vale solo per chi ha comprato fino a novembre 2005: 1 diviso 1,0060 elevato al numero di mesi tra l’acquisto (o gennaio 1996, se prima) e novembre 2005. La plusvalenza si moltiplica per i fattori.

Una plusvalenza di 357.500,00 BRL su un immobile comprato a marzo 2018 e venduto a ottobre 2026, 104 mesi dopo, si moltiplica per 0,6953: la base scende a 248.581,53 BRL, e l’imposta del 15% è di 37.287,23 BRL, cioè il 10,4% della plusvalenza. Con l’acquisto a ottobre 2014, la stessa plusvalenza pagherebbe 32.310,80 BRL: più a lungo tieni l’immobile, minore è l’imposta.

Le aliquote

Sulla base già ridotta, l’aliquota è del 15% fino a 5 milioni di plusvalenza; del 17,5% sulla parte tra 5 e 10 milioni; del 20% tra 10 e 30 milioni; e del 22,5% oltre 30 milioni, ciascuna solo sulla parte che cade nel suo scaglione (Legge 13.259/2016). Nella vendita di un immobile comune, l’aliquota è quella del 15%.

Quando non c’è imposta

La legge esenta la plusvalenza in tre situazioni che contano per chi vende un immobile:

• L’unico immobile, venduto fino a 440.000,00 BRL, senza altre vendite di immobili negli ultimi 5 anni, di qualsiasi tipo (Legge 9.250/1995, art. 23).
• Il reinvestimento entro 180 giorni: vendi un immobile residenziale e investi il denaro nell’acquisto di un altro immobile residenziale in Brasile entro 180 giorni dalla data del contratto di vendita. Se investi solo una parte, la plusvalenza è tassata in proporzione alla parte non investita. Non vale per terreni né per costruire o ristrutturare, una sola volta ogni 5 anni, e l’opzione si indica nella dichiarazione (Legge 11.196/2005, art. 39).
• L’immobile comprato fino al 1969: la plusvalenza è esente. Dal 1970 al 1988 c’è una riduzione per anno di acquisto, dal 95% al 5% (Legge 7.713/1988, art. 18).

Come pagare e dichiarare

L’imposta si paga con un Darf con il codice 4600, entro l’ultimo giorno lavorativo del mese successivo a quello in cui è stata percepita la plusvalenza, separatamente dagli altri redditi. Non si compensa nella dichiarazione (IN SRF 84/2001, artt. 27 e 30). Nella vendita a rate, la plusvalenza si calcola come se fosse a pronti e l’imposta si paga a ogni rata incassata (art. 31). Dopo la scadenza ci sono gli interessi Selic e una mora dello 0,33% al giorno, fino al 20% (art. 32).

La Receita offre il programma GCAP: inserisci la vendita e l’acquisto, lui calcola l’imposta, applica riduzioni ed esenzioni, genera il Darf e passa i dati alla dichiarazione dell’anno successivo. Chi ha avuto una plusvalenza imponibile in qualsiasi mese dell’anno ha l’obbligo di presentare la dichiarazione, e anche chi ha optato per l’esenzione dei 180 giorni (IRPF 2026, domanda 001).

Casi che cambiano il conto

Per un immobile ereditato o donato, costo e data vengono dalla dichiarazione del defunto o del donante, e la data è quella della successione o della donazione (IN SRF 84/2001, artt. 20 e 21). Se l’acquirente si accolla il tuo finanziamento, il valore della vendita è solo quello che ricevi davvero (art. 19, III). Per gli acquisti prima del 1996, il costo si aggiorna con una tabella della Receita: usa il GCAP.