Imposto ao vender um imóvel: ganho de capital

O imposto é sobre o lucro, não sobre o preço

A Receita Federal chama de ganho de capital a diferença positiva entre o valor da venda de um bem e o custo da compra. A pessoa física que tem ganho de capital deve, em regra, apurar e pagar imposto de renda sobre ele. No imóvel, o ganho é o preço da venda, menos a corretagem que você pagou ao vender, menos o custo de aquisição (IN SRF 84/2001, art. 19).

O custo é o que você pagou pelo imóvel e mais o que a Receita deixa somar, com comprovante: obras e reformas com projeto aprovado, pequenas obras, corretagem e ITBI pagos na compra, escritura, registro e juros do financiamento. Para imóvel comprado de 1996 em diante o custo não tem correção pela inflação (art. 8): guarde os recibos.

Se o valor da venda, sem a corretagem, não passa do custo, não há ganho nem imposto. Uma perda numa venda não abate o ganho de outra: a Receita apura cada venda em separado.

O tempo com o imóvel reduz o imposto

Desde 2005 a lei dá fatores de redução ao ganho (Lei 11.196/2005, art. 40). O FR2 vale para todo imóvel: é 1 dividido por 1,0035 elevado ao número de meses entre a compra e a venda, e os dois meses das pontas contam. O FR1 vale só para quem comprou até novembro de 2005: 1 dividido por 1,0060 elevado ao número de meses entre a compra (ou janeiro de 1996, se foi antes) e novembro de 2005. O ganho é multiplicado pelos fatores.

Um ganho de R$ 357.500,00 num imóvel comprado em março de 2018 e vendido em outubro de 2026, 104 meses depois, é multiplicado por 0,6953: a base cai para R$ 248.581,53, e o imposto de 15% é de R$ 37.287,23, ou 10,4% do ganho. Com a compra em outubro de 2014, o mesmo ganho pagaria R$ 32.310,80: quanto mais tempo com o imóvel, menor o imposto.

As alíquotas

Sobre a base já reduzida, a alíquota é de 15% até R$ 5 milhões de ganho; de 17,5% na parte entre R$ 5 e 10 milhões; de 20% entre R$ 10 e 30 milhões; e de 22,5% acima de R$ 30 milhões, cada uma só sobre a parte que cai na sua faixa (Lei 13.259/2016). Na venda de um imóvel comum, a alíquota é a de 15%.

Quando não há imposto

A lei isenta o ganho em três situações que importam para quem vende um imóvel:

• O único imóvel, vendido por até R$ 440.000,00, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos, de qualquer tipo (Lei 9.250/1995, art. 23).
• A reaplicação em 180 dias: você vende um imóvel residencial e aplica o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da data do contrato de venda. Se aplicar só uma parte, o ganho é tributado na proporção da parte não aplicada. Não vale para terreno nem para construir ou reformar, só uma vez a cada 5 anos, e a opção se informa na declaração (Lei 11.196/2005, art. 39).
• O imóvel comprado até 1969: o ganho é isento. De 1970 a 1988 há uma redução por ano de compra, de 95% a 5% (Lei 7.713/1988, art. 18).

Como pagar e declarar

O imposto se paga num Darf com o código 4600, até o último dia útil do mês seguinte àquele em que o ganho foi percebido, em separado dos outros rendimentos. Ele não se compensa na declaração (IN SRF 84/2001, arts. 27 e 30). Na venda parcelada, o ganho é apurado como se fosse à vista e o imposto é pago a cada parcela recebida (art. 31). Depois do vencimento há juros pela Selic e multa de mora de 0,33% por dia, até 20% (art. 32).

A Receita oferece o programa GCAP: você informa a venda e a compra, ele calcula o imposto, aplica reduções e isenções, gera o Darf e passa os dados para a declaração do ano seguinte. Quem teve ganho de capital tributável em qualquer mês do ano é obrigado a apresentar a declaração, e quem optou pela isenção dos 180 dias também (IRPF 2026, pergunta 001).

Casos que mudam a conta

No imóvel herdado ou doado, custo e data vêm da declaração do falecido ou do doador, e a data é a da sucessão ou a da doação (IN SRF 84/2001, arts. 20 e 21). Se o comprador assume o seu financiamento, o valor da venda é só o que você recebe de fato (art. 19, III). Para compras antes de 1996, o custo se atualiza por uma tabela da Receita: use o GCAP.