Comprar um imóvel: o que você paga além do preço

Os custos além do preço

Comprar um imóvel pronto tem três custos principais fora o preço: o ITBI, o imposto de transmissão cobrado pelo município; a escritura pública, lavrada no tabelionato de notas; e o registro dessa escritura no Registro de Imóveis. Se você financia, o banco acrescenta avaliação do imóvel, seguros e tarifas, que o contrato detalha. Há ainda certidões e, depois, a mudança e as reformas.

Nenhum desses custos tem um valor único no País: o ITBI depende da lei do município, e os emolumentos de cartório, da tabela do Estado. Por isso o jeito certo de saber é perguntar à prefeitura e ao cartório antes de fechar.

O ITBI: imposto do município

O ITBI incide sobre a transmissão entre pessoas vivas, a título oneroso, da propriedade de imóveis e de direitos reais sobre eles, como a compra (Código Tributário Nacional, art. 35). O imposto é do município onde está o imóvel (art. 41), e o contribuinte é qualquer das partes na operação, como a lei dispuser (art. 42): em muitos municípios é o comprador, mas a lei local é que manda.

A alíquota é a que a lei do município fixa; a lei federal não a define. Por isso o mesmo imóvel pode pagar mais ou menos ITBI conforme o lugar. A guia sai da prefeitura e deve ser paga antes da escritura e do registro: o tabelião registra na escritura o comprovante do imposto, junto com as certidões fiscais e as de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).

O que mudou em 2026: a base de cálculo

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel (CTN, art. 38). Desde a Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, a lei diz o que é isso: o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

O município estima esse valor por critérios técnicos, usando pelo menos um destes: preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel (localização, tipo, padrão, área do terreno e da construção) e outros parâmetros usuais de avaliação. Deve divulgar os critérios, e você pode contestar o valor apresentando uma avaliação contraditória, pelo procedimento previsto na lei local. Os cartórios, por sua vez, passam as informações das operações às prefeituras.

Escritura e registro: tabelas dos Estados

Cada Estado e o Distrito Federal fixam por lei os emolumentos dos atos de notas e de registro, e o valor deve corresponder ao custo efetivo e à remuneração adequada do serviço (Lei 10.169/2000, art. 1º). Para atos com conteúdo financeiro, como a compra e venda, a lei manda usar faixas de valor, com mínimo e máximo, nas quais se enquadra o valor do documento (art. 2º).

Na prática, o valor da escritura e do registro muda de Estado para Estado e com o valor do imóvel. A escritura pública é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo vigente (Código Civil, art. 108); no financiamento com alienação fiduciária, o contrato do banco pode ser particular, com o caráter de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Peça ao cartório o valor exato.

Por que o registro vale mais que o contrato

A propriedade de um imóvel só se transfere entre vivos pelo registro do título no Registro de Imóveis: até lá, o vendedor continua sendo havido como dono (Código Civil, art. 1.245). Assinar o contrato e pagar o preço não bastam. Por isso o último passo da compra é levar a escritura ao registro e pedir a matrícula atualizada com o seu nome.

Como saber o custo antes de fechar

• perguntar à prefeitura a alíquota do ITBI e o valor venal que ela usa para o seu imóvel;
• pedir ao tabelionato e ao Registro de Imóveis o orçamento da escritura e do registro;
• pedir ao banco o custo efetivo total do financiamento, com seguros e tarifas;
• somar tudo antes de fazer a proposta, junto com as reformas e a mudança.