Calculadora de financiamento imobiliário
Quanto você paga por mês, quanto devolve no total e como cai a dívida, ano a ano, na Tabela Price e no SAC.
Parcela mensal
R$ 2.856,97
durante 30 anos, 360 parcelas
- R$ 728.509,27 de juros
- R$ 1.028.509,27 no total
Com um financiamento de R$ 300.000 em 30 anos a 11% ao ano você paga R$ 2.856,97 por mês, sempre igual.
De cada 100 que você devolve, 71 são juros.
O que você devolve no total
- CapitalR$ 300.00029%
- JurosR$ 728.50971%
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
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A tabela de amortização, ano a ano
| Ano | Parcelas pagas | Capital | Juros | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 34.283,64 | R$ 1.350,38 | R$ 32.933,26 | R$ 298.649,62 |
| 2 | R$ 34.283,64 | R$ 1.506,64 | R$ 32.777,00 | R$ 297.142,98 |
| 3 | R$ 34.283,64 | R$ 1.680,99 | R$ 32.602,65 | R$ 295.461,99 |
| 4 | R$ 34.283,64 | R$ 1.875,51 | R$ 32.408,13 | R$ 293.586,48 |
| 5 | R$ 34.283,64 | R$ 2.092,54 | R$ 32.191,10 | R$ 291.493,94 |
| 6 | R$ 34.283,64 | R$ 2.334,69 | R$ 31.948,95 | R$ 289.159,25 |
| 7 | R$ 34.283,64 | R$ 2.604,86 | R$ 31.678,78 | R$ 286.554,39 |
| 8 | R$ 34.283,64 | R$ 2.906,29 | R$ 31.377,35 | R$ 283.648,10 |
| 9 | R$ 34.283,64 | R$ 3.242,60 | R$ 31.041,04 | R$ 280.405,50 |
| 10 | R$ 34.283,64 | R$ 3.617,83 | R$ 30.665,81 | R$ 276.787,67 |
| 11 | R$ 34.283,64 | R$ 4.036,48 | R$ 30.247,16 | R$ 272.751,19 |
| 12 | R$ 34.283,64 | R$ 4.503,58 | R$ 29.780,06 | R$ 268.247,61 |
| 13 | R$ 34.283,64 | R$ 5.024,73 | R$ 29.258,91 | R$ 263.222,88 |
| 14 | R$ 34.283,64 | R$ 5.606,18 | R$ 28.677,46 | R$ 257.616,70 |
| 15 | R$ 34.283,64 | R$ 6.254,92 | R$ 28.028,72 | R$ 251.361,77 |
| 16 | R$ 34.283,64 | R$ 6.978,74 | R$ 27.304,90 | R$ 244.383,03 |
| 17 | R$ 34.283,64 | R$ 7.786,31 | R$ 26.497,33 | R$ 236.596,73 |
| 18 | R$ 34.283,64 | R$ 8.687,33 | R$ 25.596,31 | R$ 227.909,39 |
| 19 | R$ 34.283,64 | R$ 9.692,62 | R$ 24.591,02 | R$ 218.216,78 |
| 20 | R$ 34.283,64 | R$ 10.814,24 | R$ 23.469,40 | R$ 207.402,54 |
| 21 | R$ 34.283,64 | R$ 12.065,65 | R$ 22.217,99 | R$ 195.336,89 |
| 22 | R$ 34.283,64 | R$ 13.461,87 | R$ 20.821,77 | R$ 181.875,02 |
| 23 | R$ 34.283,64 | R$ 15.019,66 | R$ 19.263,98 | R$ 166.855,35 |
| 24 | R$ 34.283,64 | R$ 16.757,72 | R$ 17.525,92 | R$ 150.097,63 |
| 25 | R$ 34.283,64 | R$ 18.696,91 | R$ 15.586,74 | R$ 131.400,73 |
| 26 | R$ 34.283,64 | R$ 20.860,49 | R$ 13.423,15 | R$ 110.540,24 |
| 27 | R$ 34.283,64 | R$ 23.274,44 | R$ 11.009,20 | R$ 87.265,80 |
| 28 | R$ 34.283,64 | R$ 25.967,73 | R$ 8.315,91 | R$ 61.298,06 |
| 29 | R$ 34.283,64 | R$ 28.972,69 | R$ 5.310,95 | R$ 32.325,37 |
| 30 | R$ 34.283,64 | R$ 32.325,37 | R$ 1.958,27 | R$ 0,00 |
Como se calcula
- Na Tabela Price (parcelas fixas) todas as parcelas são iguais: no começo são sobretudo juros e, perto do fim, quase só capital. A fórmula é a das parcelas fixas, com juros compostos e capitalização mensal: parcela = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que i é a taxa mensal (juros nominais ÷ 12) e n o número de parcelas.
- No SAC (Sistema de Amortização Constante) você devolve todo mês a mesma parte do financiamento (valor ÷ número de parcelas) mais os juros sobre o saldo devedor: a primeira parcela é a mais alta e depois vai caindo.
- Os juros totais são a soma dos juros de todas as parcelas. A taxa usada aqui é a dos juros nominais: seguros, tarifas e impostos entram no CET e não estão incluídos, nem a correção do saldo devedor pela TR, quando o contrato a prevê.
O exemplo resolvido
R$ 300.000 em 30 anos a 11% ao ano: taxa mensal de 0,9167%, 360 parcelas. Tabela Price: R$ 2.856,97. No total você devolve R$ 1.028.509,27, dos quais R$ 728.509,27 são juros (70,8%). No SAC, a primeira parcela é de R$ 3.583,33 (R$ 833,33 de amortização mais R$ 2.750,00 de juros) e a última de R$ 840,97; os juros somam R$ 496.375,00, contra R$ 728.509,27 da Price.
Fontes
- Banco Central do Brasil — Metodologia do financiamento com prestações fixas: juros compostos e capitalização mensal
- Banco Central do Brasil — Caderno de Educação Financeira, Conteúdo Básico (versão 2026): o Custo Efetivo Total (CET) e a portabilidade do crédito
- Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), artigos 52 e 53: informações do crédito, liquidação antecipada com redução dos juros — Planalto
- CRECI-PR — Imóveis: saiba a diferença entre os dois principais tipos de financiamento (SAC e Price)
Texto conferido em 5 de outubro de 2026
Vale saber
- O cálculo usa os juros nominais. O custo real do financiamento é o CET, que inclui também seguros, tarifas e impostos: compare as propostas pelo CET, e não só pela taxa de juros (Banco Central).
- Muitos contratos corrigem o saldo devedor pela TR ou por um índice de preços: este cálculo vale para a taxa sem correção, e a parcela real pode subir com ela. Os seguros que o banco exige também não estão incluídos.
- O SAC começa com a parcela mais alta e termina com a mais baixa; a Price tem parcela menor no começo, mas paga mais juros no total (no exemplo, R$ 728.509 contra R$ 496.375). Quem pretende quitar antes do prazo costuma sair ganhando com o SAC, porque a dívida cai mais depressa.
- Não inclui os custos de comprar o imóvel (ITBI, escritura, registro, avaliação). Alongar o prazo baixa a parcela mas faz crescer muito os juros: tente com 20 e com 35 anos e veja a diferença.
- Os 11% do exemplo são só um exemplo, não a taxa de hoje nem uma oferta: peça a simulação ao banco, que deve informar a taxa efetiva anual e a soma total a pagar (Código de Defesa do Consumidor, art. 52).
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre SAC e Tabela Price?
Na Price a parcela é sempre igual; no SAC a amortização é sempre a mesma e a parcela cai, porque os juros incidem sobre um saldo devedor que diminui. No exemplo, a Price é de R$ 2.856,97 por mês; o SAC começa em R$ 3.583,33 e termina em R$ 840,97. O SAC paga menos juros no total, a Price tem a parcela inicial menor.
O que é o CET e por que olhar para ele?
O Custo Efetivo Total diz quanto o financiamento custa de verdade: não só os juros, mas também tarifas, impostos e outros encargos. Pode acontecer de um banco com juros menores ter um CET maior que o de outro. Por isso se compara pelo CET (Banco Central).
Posso quitar o financiamento antes do prazo?
Pode: o Código de Defesa do Consumidor (art. 52, § 2.º) assegura a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Veja as regras do seu contrato e peça ao banco o saldo devedor atualizado.
Posso trocar de banco para pagar menos juros?
Pode procurar outra instituição com melhores condições e pedir a portabilidade do crédito, isto é, transferir a dívida para ela. O Banco Central a cita como um caminho para trocar por taxas e CET menores.
Quanto influencia o prazo?
Muito. Com o mesmo valor e a mesma taxa, em 20 anos a parcela da Price sobe para R$ 3.096,57 mas os juros totais caem para R$ 443.175,64; em 35 anos a parcela baixa para R$ 2.810,87 mas os juros sobem para R$ 880.566,64. Mude o prazo aí em cima e compare.
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