Calcolo della rata del mutuo
Quanto paghi ogni mese, quanto restituisci in tutto e come scende il debito, anno per anno.
Rata al mese
727,02 €
per 25 anni, 300 rate
- 68.105,54 € di interessi
- 218.105,54 € in tutto
Con un mutuo di 150.000 € a 25 anni al 3,2% paghi 727,02 € al mese, sempre uguale.
Su 100 € che restituisci, 31 sono interessi.
Cosa restituisci in tutto
- Capitale150.000 €69%
- Interessi68.106 €31%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Anno | Rate pagate | Di cui capitale | Di cui interessi | Debito che resta |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 8.724,22 € | 3.982,29 € | 4.741,93 € | 146.017,71 € |
| 2 | 8.724,22 € | 4.111,61 € | 4.612,61 € | 141.906,10 € |
| 3 | 8.724,22 € | 4.245,13 € | 4.479,09 € | 137.660,97 € |
| 4 | 8.724,22 € | 4.382,98 € | 4.341,24 € | 133.277,99 € |
| 5 | 8.724,22 € | 4.525,31 € | 4.198,91 € | 128.752,67 € |
| 6 | 8.724,22 € | 4.672,27 € | 4.051,95 € | 124.080,40 € |
| 7 | 8.724,22 € | 4.823,99 € | 3.900,23 € | 119.256,41 € |
| 8 | 8.724,22 € | 4.980,64 € | 3.743,58 € | 114.275,77 € |
| 9 | 8.724,22 € | 5.142,38 € | 3.581,84 € | 109.133,38 € |
| 10 | 8.724,22 € | 5.309,37 € | 3.414,85 € | 103.824,01 € |
| 11 | 8.724,22 € | 5.481,79 € | 3.242,43 € | 98.342,22 € |
| 12 | 8.724,22 € | 5.659,80 € | 3.064,42 € | 92.682,42 € |
| 13 | 8.724,22 € | 5.843,60 € | 2.880,63 € | 86.838,82 € |
| 14 | 8.724,22 € | 6.033,36 € | 2.690,86 € | 80.805,46 € |
| 15 | 8.724,22 € | 6.229,28 € | 2.494,94 € | 74.576,18 € |
| 16 | 8.724,22 € | 6.431,57 € | 2.292,65 € | 68.144,61 € |
| 17 | 8.724,22 € | 6.640,43 € | 2.083,80 € | 61.504,19 € |
| 18 | 8.724,22 € | 6.856,06 € | 1.868,16 € | 54.648,12 € |
| 19 | 8.724,22 € | 7.078,70 € | 1.645,52 € | 47.569,42 € |
| 20 | 8.724,22 € | 7.308,57 € | 1.415,65 € | 40.260,84 € |
| 21 | 8.724,22 € | 7.545,91 € | 1.178,31 € | 32.714,94 € |
| 22 | 8.724,22 € | 7.790,95 € | 933,27 € | 24.923,98 € |
| 23 | 8.724,22 € | 8.043,95 € | 680,27 € | 16.880,03 € |
| 24 | 8.724,22 € | 8.305,17 € | 419,05 € | 8.574,87 € |
| 25 | 8.724,22 € | 8.574,87 € | 149,36 € | 0,00 € |
Come si calcola
- Alla francese la rata è sempre uguale: all’inizio è fatta soprattutto di interessi, verso la fine quasi solo di capitale. La formula è quella che usano tutte le banche: rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dove i è il tasso mensile (TAN ÷ 12) e n il numero di rate.
- All’italiana ogni mese restituisci la stessa quota di capitale (importo ÷ numero di rate) più gli interessi sul debito che resta: la prima rata è la più alta, poi scende.
- Gli interessi totali sono la somma degli interessi di tutte le rate. Il tasso qui è il TAN; spese di istruttoria, perizia e assicurazioni stanno nel TAEG e non sono comprese.
L’esempio svolto
150.000 € a 25 anni al 3,2%: tasso mensile 0,2667%, 300 rate. Rata alla francese 727,02 €; in tutto restituisci 218.105,54 €, di cui 68.105,54 € di interessi (il 31,2%). All’italiana la prima rata è 900,00 € (500 € di capitale + 400 € di interessi) e l’ultima 501,33 €.
Fonti
- Banca d’Italia — Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
- Banca d’Italia, L’economia per tutti — Il mutuo ipotecario
Testo controllato il 30 settembre 2026
Da sapere
- Il calcolo usa il TAN. Il costo vero del mutuo è il TAEG, che comprende anche le spese: confronta le offerte sul TAEG.
- Con il tasso variabile la rata cambia nel tempo: questo calcolo vale per il tasso di oggi.
- Non comprende le spese d’acquisto della casa (notaio, imposte, agenzia) né le assicurazioni obbligatorie.
- Allungare la durata abbassa la rata ma fa crescere molto gli interessi: prova 20 e 30 anni e guarda la differenza.
Domande frequenti
Qual è la differenza fra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso con cui si calcolano gli interessi. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni richieste): per questo è più alto ed è il numero giusto per confrontare due offerte.
Meglio tasso fisso o variabile?
Con il fisso la rata non cambia mai: paghi un po’ di più per la tranquillità. Con il variabile la rata segue i tassi del mercato: può scendere, ma anche salire. Dipende da quanto margine hai nel bilancio di famiglia se la rata aumenta.
Cosa succede se estinguo il mutuo prima?
Se sei una persona (non un’azienda) e il mutuo è per comprare o ristrutturare un’abitazione, dal 2007 la banca non può chiederti penali per chiuderlo prima (decreto Bersani): restituisci il debito che resta e smetti di pagare gli interessi futuri. Nel piano anno per anno vedi quanto debito resta in ogni momento.
Quanto conta la durata?
Molto. Con 150.000 € al 3,2%, a 20 anni la rata sale ma gli interessi totali scendono di parecchio; a 30 anni la rata scende ma paghi molti più interessi. Cambia la durata qui sopra e confronta.
Il passo dopo
- La checklistComprare casa: dalla prima visita al rogito
- La guida, in pochi minutiMutuo fisso o variabile: come ragionarci
- Il percorsoComprare casa