Vender um imóvel: a checklist, da avaliação ao Darf
Do que preparar antes de anunciar ao imposto sobre o ganho de capital, passando por contrato, escritura e registro.
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Tempo: da avaliação ao Darf
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Preparar
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Ela mostra de quem é o imóvel e os ônus sobre ele. Na escritura, o tabelião consigna as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1.º, § 2.º).
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Os créditos de impostos sobre o imóvel passam ao comprador, salvo se o título provar a quitação (CTN, art. 130).
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O comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).
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Se o comprador assume o saldo, o valor da venda para o imposto é só o que você recebe de fato (IN SRF 84/2001, art. 19, III).
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Cada um deles entra no custo de aquisição e reduz o ganho de capital, com comprovante (IN SRF 84/2001, art. 17).
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A calculadora do site mostra o imposto, as isenções e o efeito do tempo de posse.
Preço e corretor
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O que sobra dessa conta é o seu líquido.
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A corretagem é devida se o corretor chega ao resultado combinado; se você fecha direto, só deve com exclusividade escrita (Código Civil, arts. 725 e 726).
Contrato
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Sem cláusula em contrário, o comprador paga a escritura e o registro, e o vendedor as despesas da entrega (Código Civil, art. 490).
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Com arrependimento, quem deu perde o sinal e quem recebeu devolve com o equivalente (Código Civil, art. 420); sem ele, valem os arts. 418 e 419.
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A promessa sem arrependimento, registrada no cartório, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, art. 1.417).
Escritura
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O tabelião consigna o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1.º, § 2.º).
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O ITBI é um imposto do município: o contribuinte é qualquer das partes, como a lei local dispuser (CTN, art. 42).
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Para imóvel de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo, a escritura pública é essencial à validade da venda (Código Civil, art. 108).
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A propriedade só passa ao comprador com o registro; até lá, o vendedor continua dono perante a lei (Código Civil, art. 1.245).
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O vendedor não é obrigado a entregar o imóvel antes de receber o preço, quando a venda não é a crédito (Código Civil, art. 491).
Imposto de renda
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O programa GCAP, da Receita, faz a conta oficial, aplica as reduções e gera o Darf.
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Na reaplicação, o prazo conta da data do contrato de venda, o dinheiro vai para outro imóvel residencial e a opção se informa na declaração (Lei 11.196/2005, art. 39).
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Na venda parcelada, o imposto é pago a cada parcela recebida. O atraso gera juros e multa (IN SRF 84/2001, arts. 30 a 32).
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Quem teve ganho de capital tributável no ano, ou optou pela isenção dos 180 dias, é obrigado a declarar (Receita, IRPF 2026, pergunta 001).
Entrega
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É o prazo em que a Fazenda pode cobrar, em regra, o imposto de quem paga por homologação (CTN, art. 150, § 4.º).
Darf pago
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Vale saber
- Esta lista vale para a venda de um imóvel urbano por pessoa física residente no Brasil. Imóvel rural, permuta, herança e venda por pessoa jurídica têm outras regras.
- Cartórios e prefeituras têm exigências e taxas próprias, que variam por estado e município: pergunte antes ao tabelião e à prefeitura. As leis citadas fixam o mínimo.
- O imposto de renda sobre o ganho de capital é cobrado só sobre o lucro, com redução pelo tempo de posse: a calculadora e o guia do site explicam a conta, as alíquotas e as isenções.
- Se o imóvel está financiado, o banco participa da operação: combine com ele como o saldo devedor será quitado ou assumido.
Perguntas frequentes
Quem paga a escritura e o registro?
Sem cláusula em contrário, o comprador paga a escritura e o registro, e o vendedor as despesas da entrega do imóvel (Código Civil, art. 490). O que vale é o que o contrato disser.
Quando o imóvel deixa de ser meu?
Quando o título da compra e venda é registrado na matrícula. Antes disso, o vendedor continua sendo o dono perante a lei (Código Civil, art. 1.245).
O comprador herda minhas dívidas de condomínio?
O comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Por isso convém quitar antes ou combinar o desconto no preço.
Preciso pagar imposto de renda na venda?
Só se houver ganho de capital e nenhuma isenção: o único imóvel de até R$ 440.000,00 e a reaplicação do dinheiro em outro imóvel residencial em até 180 dias estão isentos. A calculadora do site faz a conta.
O sinal pode ser devolvido?
Depende do contrato: se prevê o direito de arrependimento, quem deu o sinal o perde e quem o recebeu o devolve com o equivalente (Código Civil, art. 420). Sem arrependimento, valem os arts. 418 e 419.
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
- O cálculoCalculadora de ganho de capital na venda de imóvel
- O guiaImposto ao vender um imóvel: ganho de capital
- A checklistComprar um imóvel
- A checklistMudança de casa
- O roteiroVender um imóvel
Fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 418 a 420, 490, 491, 725, 726, 1.245, 1.345 e 1.417 — Planalto
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), arts. 42, 130 e 150 — Planalto
- Lei 7.433/1985: os documentos da escritura pública — Planalto
- Lei 11.196/2005, art. 39: a isenção dos 180 dias — Planalto
- Instrução Normativa SRF 84/2001: apuração e tributação de ganhos de capital (texto da Receita Federal)
- Receita Federal: Ganhos de capital, como calcular e pagar (programa GCAP)
- Receita Federal: Perguntas e Respostas do IRPF 2026 (PDF)
Para o contrato, a escritura e as certidões, procure um advogado ou o cartório de notas; para o imposto de renda, um contador ou o programa GCAP da Receita.