Alugar ou comprar: o que compensa?
O patrimônio de quem compra e de quem aluga, ano a ano, com os seus números: a partir de que ano comprar compensa, se compensar.
Comprar compensa a partir do ano
12
em diante, até o fim dos 30 anos de financiamento
- Parcela de R$ 3.333,13 por mês
- Entrada e custos: R$ 175.000
Com esses números, comprar compensa a partir do 12.º ano. Depois de 30 anos, quem compra tem cerca de R$ 790.836 a mais do que quem aluga e investe a diferença.
No começo, quem compra gasta R$ 175.000 entre entrada e custos da compra; quem aluga os investe a 9% líquido. Depois, todo mês, quem gasta menos dos dois investe a diferença.
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
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O patrimônio ano a ano
| Ano | Se você compra | Se você aluga | Diferença | Aluguel por mês |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 176.575 | R$ 202.748 | −R$ 26.173 | R$ 2.800,00 |
| 2 | R$ 204.583 | R$ 231.513 | −R$ 26.930 | R$ 2.940,00 |
| 3 | R$ 234.107 | R$ 261.311 | −R$ 27.204 | R$ 3.087,00 |
| 4 | R$ 265.236 | R$ 292.158 | −R$ 26.923 | R$ 3.241,35 |
| 5 | R$ 298.065 | R$ 324.067 | −R$ 26.002 | R$ 3.403,42 |
| 6 | R$ 332.695 | R$ 357.047 | −R$ 24.352 | R$ 3.573,59 |
| 7 | R$ 369.237 | R$ 391.105 | −R$ 21.868 | R$ 3.752,27 |
| 8 | R$ 407.887 | R$ 426.325 | −R$ 18.438 | R$ 3.939,88 |
| 9 | R$ 450.759 | R$ 464.694 | −R$ 13.935 | R$ 4.136,88 |
| 10 | R$ 498.298 | R$ 506.517 | −R$ 8.219 | R$ 4.343,72 |
| 11 | R$ 550.970 | R$ 552.103 | −R$ 1.133 | R$ 4.560,90 |
| 12 | R$ 609.288 | R$ 601.792 | +R$ 7.496 | R$ 4.788,95 |
| 13 | R$ 673.813 | R$ 655.954 | +R$ 17.859 | R$ 5.028,40 |
| 14 | R$ 745.159 | R$ 714.990 | +R$ 30.170 | R$ 5.279,82 |
| 15 | R$ 824.003 | R$ 779.339 | +R$ 44.664 | R$ 5.543,81 |
| 16 | R$ 911.082 | R$ 849.479 | +R$ 61.603 | R$ 5.821,00 |
| 17 | R$ 1.007.209 | R$ 925.932 | +R$ 81.277 | R$ 6.112,05 |
| 18 | R$ 1.113.271 | R$ 1.009.266 | +R$ 104.005 | R$ 6.417,65 |
| 19 | R$ 1.230.242 | R$ 1.100.100 | +R$ 130.141 | R$ 6.738,53 |
| 20 | R$ 1.359.189 | R$ 1.199.109 | +R$ 160.080 | R$ 7.075,46 |
| 21 | R$ 1.501.281 | R$ 1.307.029 | +R$ 194.253 | R$ 7.429,23 |
| 22 | R$ 1.657.801 | R$ 1.424.661 | +R$ 233.140 | R$ 7.800,70 |
| 23 | R$ 1.830.152 | R$ 1.552.881 | +R$ 277.271 | R$ 8.190,73 |
| 24 | R$ 2.019.873 | R$ 1.692.640 | +R$ 327.233 | R$ 8.600,27 |
| 25 | R$ 2.228.650 | R$ 1.844.978 | +R$ 383.672 | R$ 9.030,28 |
| 26 | R$ 2.458.329 | R$ 2.011.026 | +R$ 447.303 | R$ 9.481,79 |
| 27 | R$ 2.710.934 | R$ 2.192.018 | +R$ 518.916 | R$ 9.955,88 |
| 28 | R$ 2.988.684 | R$ 2.389.300 | +R$ 599.384 | R$ 10.453,68 |
| 29 | R$ 3.294.006 | R$ 2.604.337 | +R$ 689.669 | R$ 10.976,36 |
| 30 | R$ 3.629.563 | R$ 2.838.727 | +R$ 790.836 | R$ 11.525,18 |
Como se calcula
- No começo, quem compra paga a entrada e os custos da compra. Quem aluga guarda a mesma quantia e a investe.
- Todo mês, quem compra paga a parcela do financiamento (fixa, Tabela Price) e os custos de proprietário; quem aluga paga o aluguel, que sobe a cada ano. Quem gasta menos dos dois investe a diferença: assim sai o mesmo dinheiro do bolso e só se compara a escolha.
- As economias crescem com o rendimento líquido que você informa, o imóvel com a sua valorização, e a dívida cai parcela a parcela.
- No fim de cada ano, comparam-se os dois patrimônios. Quem compra tem o valor do imóvel, menos a dívida que resta, mais as suas economias; quem aluga tem as suas economias. Comprar compensa a partir do ano em que o primeiro passa o segundo e continua na frente até o fim do financiamento.
O exemplo resolvido
Imóvel de R$ 500.000 com R$ 150.000 de entrada: financiamento de R$ 350.000 em 30 anos a 11% ao ano, parcela de R$ 3.333,13. No começo, quem compra gasta R$ 175.000 (a entrada mais 5% de custos); quem aluga os investe a 9% líquido e investe também, todo mês, no começo, a diferença entre parcela mais custos e R$ 2.800 de aluguel. Depois de 11 anos, quem aluga ainda está na frente por R$ 1.133; depois de 12 anos, quem compra está na frente por R$ 7.496, e depois de 30 anos por R$ 790.836.
Fontes
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 17 a 19, 22 e 23: aluguel, reajuste, revisão judicial e despesas de condomínio — Planalto
- Lei 10.192/2001, art. 2.º: o reajuste não pode ter periodicidade inferior a um ano — Planalto
- Lei 11.033/2004, art. 1.º: imposto de renda na fonte sobre aplicações de renda fixa, de 22,5% a 15% — Planalto
- Banco Central do Brasil — Metodologia do financiamento com prestações fixas: juros compostos e capitalização mensal
- Banco Central do Brasil — Caderno de Educação Financeira, Conteúdo Básico (versão 2026): o Custo Efetivo Total (CET)
Texto conferido em 6 de outubro de 2026
Vale saber
- Todas as hipóteses estão à vista e podem ser mudadas. As mais sensíveis são o rendimento das economias e a valorização do imóvel: mude um ponto e veja como o ano se desloca.
- O rendimento deve ser digitado líquido de imposto e custos. Na renda fixa, o imposto de renda na fonte cai com o prazo, de 22,5% a 15% (Lei 11.033/2004). E o valor só vale se quem aluga investir de verdade a diferença, todo mês, durante todos os anos.
- O cálculo usa juros fixos e parcela fixa (Tabela Price), sem a TR, os seguros e as tarifas: a parcela real pode ser maior, e o custo real do financiamento é o CET (Banco Central). Os 11% do exemplo são só um exemplo, não a taxa de hoje nem uma oferta.
- Os custos da compra do exemplo (5%) são um ponto de partida: o ITBI é do município e os emolumentos do cartório são de cada Estado. Os custos anuais (1% do valor) são uma estimativa, não um número oficial.
- Não contam os custos de vender o imóvel mais tarde e o imposto sobre o eventual ganho, que pioram a conta de quem compra. Também não conta o valor de se sentir em casa nem a liberdade de mudar de cidade quando quiser: são coisas verdadeiras, mas um cálculo não as pesa. Coloque-as você na balança.
Perguntas frequentes
Compensa comprar ou continuar alugando?
Depende de quantos anos você fica, da relação entre o aluguel e o preço do imóvel, dos juros e do que rendem as economias. Com os números do exemplo, comprar compensa a partir do 12.º ano; com aluguel de R$ 3.200, já a partir do 5.º; com R$ 2.400, alugar compensa durante todo o financiamento. Mude os números acima: a resposta muda com eles.
Aluguel é dinheiro jogado fora?
Não exatamente. Quem compra também tem custos que não voltam: os juros do financiamento, os custos da compra (ITBI, escritura, registro), o IPTU, o condomínio e a manutenção. A comparação justa é entre esses custos e o aluguel, e é o que o cálculo faz, ano a ano.
Por que o rendimento das economias conta?
Porque quem aluga não gasta entrada nem custos da compra: se os investe, eles crescem. Quanto maior o rendimento, mais tarde comprar compensa. Com os números do exemplo e 10% líquido em vez de 9%, comprar só compensa a partir do 28.º ano; com 11%, alugar compensa durante todo o prazo.
E se o imóvel não valorizar?
A conta piora para quem compra, e aqui muda a resposta. Com os números do exemplo e sem valorização, alugar compensa durante todo o financiamento; com 3% ao ano, comprar só compensa a partir do 29.º ano, e com 6%, a partir do 5.º.
Quanto custam os custos da compra?
Dependem do município (o ITBI) e do Estado (os emolumentos do cartório). O guia «Comprar um imóvel: o que você paga além do preço» explica quem cobra cada custo e de onde vêm os valores.
O próximo passo
- O cálculoFinanciamento imobiliário
- O guia, em poucos minutosComprar um imóvel: o que você paga além do preço
- A checklistComprar um imóvel