Aluguel: reajuste, garantia e direitos do inquilino

Quanto e quando o aluguel pode subir

Em contrato residencial, o valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem preso à variação do câmbio ou do salário mínimo (Lei 8.245/1991, art. 17). O reajuste só pode ser anual: cláusula com periodicidade inferior a um ano é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). O índice não está na lei: vale o que o contrato diz.

A conta é o índice acumulado nos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Com o IGP-M de outubro de 2025 a setembro de 2026, que acumulou 3,35%, um aluguel de R$ 2.000,00 passa a R$ 2.066,97 em outubro de 2026. Se o acumulado for negativo, o aluguel só cai se o contrato ou um acordo permitir.

As partes podem combinar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste quando quiserem (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

A garantia do contrato

O locador pode exigir uma garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedado, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e fica em caderneta de poupança, com todos os rendimentos a favor do inquilino (art. 38, § 2º).

Quem paga o quê

O locador paga as taxas de administração imobiliária e de intermediação, as despesas extraordinárias de condomínio, como obras de reforma ou a pintura da fachada, e, salvo disposição expressa em contrário no contrato, os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, e o seguro complementar contra fogo (art. 22). O contrato pode passar o IPTU para o inquilino.

O inquilino paga o aluguel e os encargos, as despesas de luz, gás, água e esgoto e de telefone, as despesas ordinárias de condomínio, como salários dos funcionários e limpeza das áreas comuns, e o prêmio do seguro de fiança (art. 23). O aluguel vence no prazo do contrato ou, sem prazo, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

Prazo e saída do contrato

O contrato pode ter qualquer prazo (art. 3º). Escrito e com 30 meses ou mais, termina no fim do prazo, sem aviso (art. 46). Mais curto ou verbal, prorroga-se por prazo indeterminado, e o locador só pode retomar o imóvel nos casos da lei, como uso próprio ou quando a locação passar de cinco anos (art. 47).

Durante o prazo, o locador não pode reaver o imóvel. O inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa combinada, proporcional ao período já cumprido do contrato (art. 4º). Fica dispensado da multa quem sai por transferência do emprego para outra localidade, avisando o locador por escrito com 30 dias de antecedência. Em contrato por prazo indeterminado, basta um aviso por escrito com 30 dias; sem o aviso, o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Se o imóvel for vendido

Se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula do imóvel (art. 8º). Antes de vender, o locador deve dar ao inquilino preferência para comprar, em igualdade de condições com terceiros, informando todas as condições do negócio por notificação ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27).

Vistoria e devolução

O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso e, se você pedir, dar uma descrição minuciosa do estado dele, com os defeitos existentes (art. 22, I e V). Peça por escrito e faça fotos. Na saída, você devolve o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Avise logo o locador de qualquer dano ou defeito que seja dele consertar (art. 23, IV) e não mude a forma do imóvel sem consentimento prévio e por escrito (art. 23, VI).