Brésil : louer, révision du loyer, garantie et droits du locataire

Combien et quand le loyer peut monter

Dans un contrat d’habitation, le montant du loyer est libre, mais il ne peut être fixé en monnaie étrangère ni lié à la variation du change ou du salaire minimum (loi 8.245/1991, art. 17). La révision ne peut être qu’annuelle : une clause de périodicité inférieure à un an est nulle (loi 10.192/2001, art. 2º, § 1º). L’indice n’est pas dans la loi : vaut ce que dit le contrat.

Le calcul est l’indice cumulé sur les 12 mois qui précèdent le mois de la révision. Avec l’IGP-M d’octobre 2025 à septembre 2026, qui a cumulé 3,35 %, un loyer de 2 000,00 R$ passe à 2 066,97 R$ en octobre 2026. Si le cumul est négatif, le loyer ne baisse que si le contrat ou un accord le permet.

Les parties peuvent convenir d’un nouveau montant ou changer la clause de révision quand elles le veulent (art. 18). Sans accord, après trois ans de contrat ou du dernier accord, bailleur ou locataire peuvent demander la révision judiciaire pour ajuster le loyer au prix du marché (art. 19).

La garantie du contrat

Le bailleur peut exiger une garantie : dépôt, caution, assurance caution de location ou cession fiduciaire de parts de fonds d’investissement. Il est interdit, sous peine de nullité, d’avoir plus d’une modalité dans le même contrat (art. 37). Le dépôt en argent ne peut dépasser trois mois de loyer et reste sur un livret d’épargne, avec tous les rendements en faveur du locataire (art. 38, § 2º).

Qui paie quoi

Le bailleur paie les frais de gestion immobilière et d’intermédiation, les charges extraordinaires de copropriété, comme les travaux de rénovation ou la peinture de la façade, et, sauf clause expresse contraire du contrat, les impôts et taxes du bien, comme l’IPTU, et l’assurance complémentaire contre l’incendie (art. 22). Le contrat peut transférer l’IPTU au locataire.

Le locataire paie le loyer et ses accessoires, les dépenses d’électricité, de gaz, d’eau et d’assainissement et de téléphone, les charges ordinaires de copropriété, comme les salaires des employés et le nettoyage des parties communes, et la prime de l’assurance caution (art. 23). Le loyer est dû au terme prévu au contrat ou, sans terme, au plus tard le sixième jour ouvrable du mois suivant le mois échu.

Durée et sortie du contrat

Le contrat peut avoir n’importe quelle durée (art. 3º). Écrit et de 30 mois ou plus, il prend fin à l’échéance, sans préavis (art. 46). Plus court ou verbal, il se prolonge à durée indéterminée, et le bailleur ne peut reprendre le bien que dans les cas de la loi, comme l’usage personnel ou quand la location dépasse cinq ans (art. 47).

Pendant la durée, le bailleur ne peut pas reprendre le bien. Le locataire peut le restituer avant, en payant la pénalité convenue, proportionnelle à la période déjà accomplie du contrat (art. 4º). Est dispensé de la pénalité qui part à cause d’une mutation professionnelle dans une autre localité, en prévenant le bailleur par écrit 30 jours à l’avance. Dans un contrat à durée indéterminée, un préavis écrit de 30 jours suffit ; sans préavis, le bailleur peut réclamer un mois de loyer et charges (art. 6º).

Si le bien est vendu

Si le bien est vendu pendant la location, l’acheteur peut dénoncer le contrat et donner 90 jours pour quitter les lieux, sauf si la location est à durée déterminée, si le contrat a une clause de maintien en cas de vente et s’il est inscrit au registre foncier du bien (art. 8º). Avant de vendre, le bailleur doit donner au locataire la préférence pour acheter, à conditions égales avec les tiers, en l’informant de toutes les conditions de l’opération par notification ou autre moyen de connaissance non équivoque (art. 27).

État des lieux et restitution

Le bailleur doit remettre le bien en état de servir à l’usage et, si vous le demandez, donner une description minutieuse de son état, avec les défauts existants (art. 22, I et V). Demandez-la par écrit et faites des photos. Au départ, vous restituez le bien dans l’état où vous l’avez reçu, sauf l’usure normale (art. 23, III). Prévenez vite le bailleur de tout dommage ou défaut qu’il lui revient de réparer (art. 23, IV) et ne changez pas la forme du bien sans consentement préalable et écrit (art. 23, VI).