Brasil: alquiler, reajuste, garantía y derechos del inquilino

Cuánto y cuándo puede subir el alquiler

En un contrato residencial, el importe del alquiler es libre, pero no puede fijarse en moneda extranjera ni atarse a la variación del tipo de cambio o del salario mínimo (Ley 8.245/1991, art. 17). El reajuste solo puede ser anual: una cláusula con periodicidad inferior a un año es nula (Ley 10.192/2001, art. 2, § 1). El índice no está en la ley: vale lo que diga el contrato.

La cuenta es el índice acumulado en los 12 meses anteriores al mes del reajuste. Con el IGP-M de octubre de 2025 a septiembre de 2026, que acumuló un 3,35 %, un alquiler de 2.000,00 R$ pasa a 2.066,97 R$ en octubre de 2026. Si el acumulado es negativo, el alquiler solo baja si el contrato o un acuerdo lo permiten.

Las partes pueden pactar un nuevo importe o cambiar la cláusula de reajuste cuando quieran (art. 18). Sin acuerdo, pasados tres años de contrato o del último acuerdo, propietario o inquilino pueden pedir la revisión judicial para ajustar el alquiler al precio de mercado (art. 19).

La garantía del contrato

El propietario puede exigir una garantía: depósito, fianza, seguro de fianza de alquiler o cesión fiduciaria de cuotas de un fondo de inversión. Está prohibida, bajo pena de nulidad, más de una modalidad en el mismo contrato (art. 37). El depósito en dinero no puede pasar de tres meses de alquiler y se guarda en una cuenta de ahorro, con todos los rendimientos a favor del inquilino (art. 38, § 2).

Quién paga qué

El propietario paga las tasas de administración inmobiliaria y de intermediación, los gastos extraordinarios del condominio, como obras de reforma o la pintura de la fachada, y, salvo disposición expresa en contrario en el contrato, los impuestos y tasas del inmueble, como el IPTU (impuesto predial), y el seguro complementario contra incendio (art. 22). El contrato puede pasar el IPTU al inquilino.

El inquilino paga el alquiler y los cargos, los gastos de luz, gas, agua, alcantarillado y teléfono, los gastos ordinarios del condominio, como los salarios de los empleados y la limpieza de las zonas comunes, y la prima del seguro de fianza (art. 23). El alquiler vence en el plazo del contrato o, sin plazo, hasta el sexto día hábil del mes siguiente al vencido.

Plazo y salida del contrato

El contrato puede tener cualquier plazo (art. 3). Por escrito y de 30 meses o más, termina al final del plazo, sin aviso (art. 46). Más corto o verbal, se prorroga por tiempo indefinido, y el propietario solo puede recuperar el inmueble en los casos de la ley, como uso propio o cuando el arrendamiento supera los cinco años (art. 47).

Durante el plazo, el propietario no puede recuperar el inmueble. El inquilino puede devolverlo antes, pagando la multa pactada, proporcional al periodo ya cumplido (art. 4). Queda dispensado de la multa quien se va por traslado de empleo a otra localidad, avisando por escrito con 30 días de antelación. En un contrato por tiempo indefinido basta un aviso escrito con 30 días; sin él, el propietario puede cobrar un mes de alquiler y cargos (art. 6).

Si el inmueble se vende

Si el inmueble se vende durante el arrendamiento, el comprador puede denunciar el contrato y dar 90 días para desocupar, salvo que el arrendamiento sea por tiempo determinado, el contrato tenga cláusula de vigencia en caso de venta y esté inscrita en la matrícula del inmueble (art. 8). Antes de vender, el propietario debe dar al inquilino preferencia para comprar, en igualdad de condiciones con terceros, informando todas las condiciones del negocio por notificación u otro medio de conocimiento inequívoco (art. 27).

Inspección y devolución

El propietario debe entregar el inmueble en estado de servir al uso y, si lo pides, dar una descripción minuciosa de su estado, con los defectos existentes (art. 22, I y V). Pídela por escrito y haz fotos. A la salida, devuelves el inmueble en el estado en que lo recibiste, salvo el desgaste del uso normal (art. 23, III). Avisa pronto al propietario de cualquier daño o defecto que le toque arreglar (art. 23, IV) y no cambies la forma del inmueble sin consentimiento previo y por escrito (art. 23, VI).