Brasile: affitto, adeguamento, garanzia e diritti dell’inquilino

Di quanto e quando può salire l’affitto

In un contratto abitativo l’importo dell’affitto è libero, ma non può essere fissato in valuta estera né legato alle variazioni del cambio o del salario minimo (Legge 8.245/1991, art. 17). L’adeguamento può essere solo annuale: una clausola con periodicità inferiore a un anno è nulla (Legge 10.192/2001, art. 2, § 1). L’indice non è nella legge: vale quello che dice il contratto.

Il calcolo è l’indice accumulato nei 12 mesi precedenti il mese dell’adeguamento. Con l’IGP-M da ottobre 2025 a settembre 2026, che ha accumulato il 3,35%, un affitto di 2.000,00 BRL passa a 2.066,97 BRL a ottobre 2026. Se l’accumulato è negativo, l’affitto scende solo se il contratto o un accordo lo permettono.

Le parti possono pattuire un nuovo importo o cambiare la clausola di adeguamento quando vogliono (art. 18). Senza accordo, dopo tre anni di contratto o dall’ultimo accordo, locatore o inquilino possono chiedere la revisione giudiziale per portare l’affitto al prezzo di mercato (art. 19).

La garanzia del contratto

Il locatore può esigere una garanzia: cauzione, fideiussione, assicurazione fideiussoria della locazione o cessione fiduciaria di quote di un fondo di investimento. È vietata, a pena di nullità, più di una modalità nello stesso contratto (art. 37). La cauzione in denaro non può superare tre mensilità di affitto e resta su un libretto di risparmio, con tutti gli interessi a favore dell’inquilino (art. 38, § 2).

Chi paga cosa

Il locatore paga le commissioni di gestione immobiliare e di intermediazione, le spese condominiali straordinarie, come i lavori di ristrutturazione o la tinteggiatura della facciata, e, salvo disposizione espressa contraria nel contratto, le imposte e le tasse dell’immobile, come l’IPTU, e l’assicurazione complementare contro l’incendio (art. 22). Il contratto può passare l’IPTU all’inquilino.

L’inquilino paga l’affitto e gli oneri, le spese di luce, gas, acqua e fognatura e telefono, le spese condominiali ordinarie, come gli stipendi dei dipendenti e la pulizia delle aree comuni, e il premio dell’assicurazione fideiussoria (art. 23). L’affitto scade nel termine del contratto o, senza termine, entro il sesto giorno lavorativo del mese successivo a quello scaduto.

Durata e uscita dal contratto

Il contratto può avere qualsiasi durata (art. 3). Scritto e di 30 mesi o più, termina alla fine del periodo, senza preavviso (art. 46). Più breve o verbale, si proroga a tempo indeterminato, e il locatore può riprendere l’immobile solo nei casi previsti dalla legge, come l’uso proprio o quando la locazione supera i cinque anni (art. 47).

Durante il periodo, il locatore non può riavere l’immobile. L’inquilino può restituirlo prima, pagando la penale pattuita, proporzionale alla parte di contratto già trascorsa (art. 4). Chi esce per un trasferimento di lavoro in un’altra località è dispensato dalla penale, avvisando il locatore per iscritto con 30 giorni di anticipo. In un contratto a tempo indeterminato basta un preavviso scritto di 30 giorni; senza di esso, il locatore può addebitare un mese di affitto e oneri (art. 6).

Se l’immobile viene venduto

Se l’immobile viene venduto durante la locazione, l’acquirente può disdire il contratto e dare 90 giorni per lasciare l’immobile, salvo che la locazione sia a tempo determinato, il contratto abbia una clausola di vigenza in caso di vendita e sia annotato nel registro dell’immobile (art. 8). Prima di vendere, il locatore deve dare all’inquilino la prelazione per comprare, a parità di condizioni con i terzi, informandolo di tutte le condizioni dell’affare con una notifica o un altro mezzo di conoscenza inequivocabile (art. 27).

Verbale di consegna e restituzione

Il locatore deve consegnare l’immobile in stato adatto all’uso e, se lo chiedi, dare una descrizione dettagliata del suo stato, con i difetti esistenti (art. 22, I e V). Chiedila per iscritto e fai foto. All’uscita restituisci l’immobile nello stato in cui lo hai ricevuto, salvo l’usura del normale uso (art. 23, III). Avvisa subito il locatore di qualsiasi danno o difetto che spetta a lui riparare (art. 23, IV) e non cambiare la forma dell’immobile senza consenso preventivo e scritto (art. 23, VI).