Alquilar o comprar: ¿qué compensa?
El patrimonio de quien compra y de quien alquila, año a año, con tus números: desde qué año compensa comprar, si compensa.
Comprar compensa desde el año
8
en adelante, hasta el final de los 25 años de hipoteca
- Cuota de 758,74 € al mes
- Entrada y gastos 60.000 €
Con estos números comprar compensa a partir del 8.º año. Después de 25 años, quien compra tiene unos 111.328 € más que quien alquila e invierte la diferencia.
Al principio quien compra gasta 60.000 € entre entrada y gastos; quien alquila los invierte al 3 % neto. Después, cada mes, quien de los dos gasta menos invierte la diferencia.
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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El patrimonio año a año
| Año | Si compras | Si alquilas | Diferencia | Alquiler al mes |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 46.365 € | 64.355 € | −17.991 € | 800,00 € |
| 2 | 52.882 € | 68.678 € | −15.796 € | 816,00 € |
| 3 | 59.556 € | 72.962 € | −13.406 € | 832,32 € |
| 4 | 66.392 € | 77.203 € | −10.811 € | 848,97 € |
| 5 | 73.393 € | 81.397 € | −8.003 € | 865,95 € |
| 6 | 80.565 € | 85.537 € | −4.972 € | 883,26 € |
| 7 | 87.912 € | 89.619 € | −1.707 € | 900,93 € |
| 8 | 95.440 € | 93.637 € | +1.803 € | 918,95 € |
| 9 | 103.152 € | 97.584 € | +5.568 € | 937,33 € |
| 10 | 111.055 € | 101.455 € | +9.600 € | 956,07 € |
| 11 | 119.154 € | 105.243 € | +13.910 € | 975,20 € |
| 12 | 127.453 € | 108.941 € | +18.512 € | 994,70 € |
| 13 | 135.960 € | 112.542 € | +23.418 € | 1.014,59 € |
| 14 | 144.679 € | 116.039 € | +28.640 € | 1.034,89 € |
| 15 | 153.714 € | 119.520 € | +34.194 € | 1.055,58 € |
| 16 | 163.198 € | 123.106 € | +40.092 € | 1.076,69 € |
| 17 | 173.150 € | 126.799 € | +46.350 € | 1.098,23 € |
| 18 | 183.587 € | 130.603 € | +52.984 € | 1.120,19 € |
| 19 | 194.529 € | 134.521 € | +60.008 € | 1.142,60 € |
| 20 | 205.997 € | 138.557 € | +67.440 € | 1.165,45 € |
| 21 | 218.010 € | 142.713 € | +75.296 € | 1.188,76 € |
| 22 | 230.589 € | 146.995 € | +83.594 € | 1.212,53 € |
| 23 | 243.758 € | 151.405 € | +92.353 € | 1.236,78 € |
| 24 | 257.538 € | 155.947 € | +101.591 € | 1.261,52 € |
| 25 | 271.953 € | 160.625 € | +111.328 € | 1.286,75 € |
Cómo se calcula
- Al principio quien compra paga la entrada y los gastos de compra. Quien alquila aparta la misma cantidad y la invierte.
- Cada mes quien compra paga la cuota de la hipoteca (cuota fija, sistema francés) y los gastos de propietario; quien alquila paga el alquiler, que sube cada año. Quien de los dos gasta menos invierte la diferencia: así sale de los bolsillos el mismo dinero, y solo se compara la elección.
- Los ahorros crecen a la rentabilidad neta que escribes, la vivienda a su tasa de revalorización, y la deuda baja cuota tras cuota.
- Al final de cada año se comparan los dos patrimonios. Quien compra tiene el valor de la vivienda, menos la deuda que queda, más sus ahorros; quien alquila tiene sus ahorros. Comprar compensa desde el año en que el primero supera al segundo y sigue por delante hasta el final de la hipoteca.
El ejemplo resuelto
Vivienda de 200.000 € con 40.000 € de entrada: hipoteca de 160.000 € a 25 años al 3 %, cuota de 758,74 €. Al principio quien compra gasta 60.000 € (la entrada más el 10 % de gastos); quien alquila los invierte al 3 % neto, y al principio invierte cada mes también la diferencia entre cuota más gastos y 800 € de alquiler. Después de 7 años quien alquila sigue por delante en 1.707 €; después de 8 años quien compra va por delante en 1.803 €, y de ahí la ventaja crece: después de 25 años es de unos 111.328 €, con la hipoteca terminada.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Consejos para firmar tu primera hipoteca (el 80 % del valor de tasación, los gastos de la operación)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14: reparto de gastos — BOE
- Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, artículos 11, 29 y 31 — BOE
- Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 10 y 18: prórroga y actualización de la renta — BOE
- Agencia Tributaria — Gravamen de la base liquidable del ahorro (ejercicio 2025): 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %
Texto comprobado el 5 de octubre de 2026
Conviene saber
- Todas las hipótesis están a la vista y se cambian. Las más delicadas son la rentabilidad de los ahorros y la revalorización de la vivienda: cambia un punto y mira cómo se mueve el año.
- La rentabilidad hay que escribirla neta de impuestos y costes (los intereses y las ganancias del ahorro tributan en el IRPF del 19 % al 30 % según el tramo). Y vale solo si quien alquila invierte de verdad la diferencia, cada mes, durante todos los años.
- Los gastos de compra del ejemplo (el 10 %) son una hipótesis de partida: el ITP de una vivienda de segunda mano lo fija cada comunidad autónoma (si no lo ha fijado, es el 6 %), y en una vivienda nueva se pagan el IVA del 10 % y el AJD. Antes de firmar, pide la cuenta real al banco y a la notaría.
- Los gastos anuales de propietario son una estimación: el 1,5 % del valor cada año es una hipótesis de partida para IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, no un dato oficial.
- No cuenta los costes de revender la vivienda, que empeoran la cuenta de quien compra, ni las deducciones por vivienda habitual que pueda haber en tu comunidad. Tampoco cuenta el valor de sentirte en tu casa, ni la libertad de cambiar de ciudad cuando quieras: son cosas verdaderas, pero un cálculo no las pesa. Ponlas tú en la balanza.
Preguntas frecuentes
¿Compensa comprar vivienda o seguir de alquiler?
Depende de cuántos años te quedes, de la relación entre el alquiler y el precio de la vivienda, del tipo de interés y de lo que rindan los ahorros. Con los números del ejemplo comprar compensa a partir del 8.º año; con un alquiler de 1.000 € al mes, ya desde el 5.º, y con 700 €, solo desde el 13.º. Cambia los números aquí arriba: la respuesta buena es la que sale con los tuyos.
¿El alquiler es dinero tirado?
No del todo. Quien compra también tiene costes que no vuelven: los intereses de la hipoteca, los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría), el IBI y el mantenimiento. La comparación justa es entre esos costes y el alquiler, y es lo que hace el cálculo, año a año.
¿Por qué cuenta la rentabilidad de los ahorros?
Porque quien alquila no gasta entrada ni gastos de compra: si los invierte, crecen. Cuanto mayor es la rentabilidad, más tarde compensa comprar. Con los números del ejemplo y una rentabilidad neta del 5 % en lugar del 3 %, comprar compensa a partir del 17.º año en lugar del 8.º.
¿Y si la vivienda no se revaloriza?
La cuenta empeora para quien compra, pero no siempre cambia la respuesta. Con los números del ejemplo y una vivienda que no se revaloriza nunca, comprar compensa a partir del 14.º año en lugar del 8.º. Si la vivienda pierde valor y el alquiler es bajo, alquilar puede compensar durante todo el plazo de la hipoteca.
¿Cuánto cuestan los gastos de compra?
Dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma. En segunda mano se paga el ITP, que fija cada comunidad (el 6 % si no lo ha fijado); en vivienda nueva, el IVA del 10 % y el AJD (el 0,5 % si la comunidad no ha fijado otro tipo). Aparte van la notaría y el registro de la compraventa y la tasación. Con la ley hipotecaria de 2019 el banco asume la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca y el AJD de la hipoteca, y tú pagas la tasación. El 10 % del ejemplo es una hipótesis: antes de firmar, pide la cuenta real.