Alquiler: actualización, fianza y derechos del inquilino

Cuánto puede subir la renta

La renta es la que libremente pactan las partes (artículo 17.1 de la LAU). Durante el contrato solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia y en los términos pactados: sin pacto expreso, no hay actualización (artículo 18.1). La renta actualizada se puede exigir desde el mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito, con el porcentaje aplicado (artículo 18.2).

La Ley 12/2023 encargó al INE un índice que sirva de límite de referencia para esa actualización (disposición adicional undécima). El INE lo llama IRAV: el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada que se calcula con el 2 % del objetivo del BCE y un coeficiente de 0,5. Según el INE, los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 se revisan con el IRAV, que se publica cada mes.

Con una renta de 800 € y el IRAV de agosto de 2026 (2,47 %), la renta pasa a 819,76 €. Si el contrato es anterior, o fija otro índice, manda lo pactado.

La fianza y las garantías

Al celebrar el contrato es obligatorio prestar una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (artículo 36.1). Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) no se actualiza; si el contrato se prorroga, cualquiera de las partes puede pedir que se iguale a una mensualidad de la renta vigente. Si el arrendador no la devuelve en el mes siguiente a la entrega de llaves, el saldo devenga el interés legal.

Las partes pueden pactar otra garantía además de la fianza, por ejemplo un aval, pero en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede superar dos mensualidades de renta (artículo 36.5). El arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad (artículo 17.2).

Quién paga qué

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador (artículo 20.1). Los gastos generales del inmueble, como la comunidad o el IBI, solo van al arrendatario si se pactó por escrito y se fijó su importe anual a la fecha del contrato; los suministros con contador individual los paga siempre el arrendatario (artículo 20.3).

El arrendador repara todo lo necesario para conservar la vivienda habitable, sin subir la renta por ello, salvo que el daño sea imputable al arrendatario; las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario van a cargo del arrendatario (artículo 21). La renta se paga en los siete primeros días del mes, por medios electrónicos, y el arrendador debe entregar un recibo con el desglose (artículo 17).

Duración, prórroga y desistimiento

La duración la pactan las partes, pero si es menor de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con treinta días de antelación de que no quiere renovarlo (artículo 9). Pasado el mínimo, si nadie avisa a tiempo (cuatro meses el arrendador, dos el inquilino), se prorroga tres años más por plazos anuales (artículo 10).

El inquilino puede desistir del contrato pasados al menos seis meses, avisando con treinta días de antelación. Si el contrato lo prevé, debe indemnizar con una mensualidad de renta por cada año que reste, y la parte proporcional de los períodos menores (artículo 11).

Si se vende la vivienda

En caso de venta, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente: puede ejercer el tanteo en treinta días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones; y el retracto, también en treinta días, si no se le notificó o si el precio o las condiciones fueron más ventajosos para el comprador (artículo 25).

Zonas tensionadas y cambios recientes

En una zona de mercado residencial tensionado declarada, la renta inicial del nuevo contrato no puede exceder de la última renta del contrato de los últimos cinco años en la misma vivienda, ya actualizada, salvo algunos supuestos con un máximo del 10 % (artículo 17.6).

La ley ha cambiado hace poco: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, modificaba varios artículos de la LAU, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 y el texto volvió a su redacción anterior. Comprueba siempre el texto vigente.