Alquilar una vivienda: la lista
Del presupuesto a la devolución de la fianza: qué revisar en el contrato, qué pagas a la entrada, cómo se actualiza la renta y cómo irte, en orden.
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Tiempo: unas semanas, de la visita a las llaves
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El plan
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Los gastos generales solo van al arrendatario si se pactó por escrito con su importe anual (artículo 20.1 de la LAU); los suministros con contador son siempre tuyos (artículo 20.3).
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La garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (artículo 36.5). No pueden exigirte más de una mensualidad por adelantado (artículo 17.2).
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En ella, la renta inicial tiene un límite basado en la renta del contrato anterior de los últimos cinco años (artículo 17.6).
La visita
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Para que valga, el pacto debe constar por escrito y fijar el importe anual a la fecha del contrato (artículo 20.1).
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Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador (artículo 20.1).
El contrato
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Salvo que avises con treinta días de antelación de que no quieres renovar (artículo 9.1).
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Si fija el IRAV, la calculadora del sitio da la nueva renta cada año (artículo 18.1).
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Puedes desistir pasados seis meses, avisando con treinta días; solo hay indemnización si se pactó (artículo 11).
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El arrendador debe darte recibo, con la renta y los demás conceptos por separado (artículo 17.2 a 17.4).
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Son nulas las estipulaciones que modifican en perjuicio del arrendatario las normas sobre arrendamientos de vivienda, salvo que la norma lo autorice (artículo 6).
La entrada
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Es de una mensualidad y no se actualiza durante los cinco primeros años, siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 36).
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Te sirve de prueba al salir: las reparaciones necesarias para la habitabilidad son del arrendador, salvo daños imputables a ti (artículo 21.1).
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Son siempre de cuenta del arrendatario (artículo 20.3).
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Si no te lo entrega, los gastos de dejar constancia del pago son suyos (artículo 17.4).
Durante el alquiler
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Se puede exigir desde el mes siguiente a la notificación (artículo 18.2). La calculadora del IRAV te da el límite de referencia.
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Las urgentes para evitar un daño inminente puedes hacerlas, avisando antes, y reclamar su importe (artículo 21.3). Las pequeñas por el uso ordinario son tuyas (artículo 21.4).
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Si duran más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado (artículo 21.2).
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Cuentan desde que se te notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones (artículo 25.2).
La salida
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30 días para no renovar en la prórroga obligatoria (art. 9.1) y para desistir tras seis meses (art. 11); 2 meses si ya pasó el mínimo de 5 o 7 años (art. 10.1).
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Artículo 36.4 de la LAU.
Llaves en la mano
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Conviene saber
- Esta lista vale para el alquiler de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler de temporada, el de habitaciones y el turístico tienen otras reglas.
- La zona tensionada la declara una comunidad autónoma en los términos de la Ley 12/2023: comprueba si la tuya lo está y qué ventajas da.
- La ley cambia: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, modificaba artículos de la LAU y el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026. Comprueba el texto vigente.
- No es asesoramiento jurídico. Ante un conflicto con el arrendador, ayudan una asociación de inquilinos, la oficina de vivienda de tu comunidad o un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué tengo que pagar al firmar un alquiler?
La fianza de una mensualidad y, como máximo, una mensualidad por adelantado; además, si se pacta, una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (artículos 17.2 y 36).
¿Cuánto dura el contrato y puedo irme antes?
Lo que se pacte, con prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Puedes desistir pasados seis meses avisando con treinta días; solo hay indemnización si el contrato la prevé (artículo 11).
¿Quién paga las reparaciones?
El arrendador, las necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo daños imputables al inquilino; el inquilino, las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (artículo 21).
¿Cuándo me devuelven la fianza?
La ley no fija un plazo único, pero si no se devuelve en el mes siguiente a la entrega de llaves, el saldo devenga el interés legal (artículo 36.4).
¿Pueden subirme la renta cuando quieran?
No: solo en el aniversario del contrato, si se pactó, notificándolo por escrito con el porcentaje, y exigible desde el mes siguiente (artículo 18).
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
Para tu contrato, una asociación de inquilinos, la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma o un abogado son los primeros interlocutores.