Espanha: alugar um imóvel, a checklist
Do orçamento à devolução da caução: o que revisar no contrato, o que se paga na entrada, como o aluguel é reajustado e como sair, em ordem.
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Tempo: algumas semanas, da visita às chaves
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O plano
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As despesas gerais só vão para o inquilino se foi combinado por escrito, com o valor anual (artigo 20.1 da LAU); os serviços com medidor são sempre seus (artigo 20.3).
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A garantia adicional não pode passar de duas mensalidades em contratos de até cinco anos (artigo 36.5). Não podem exigir de você mais de uma mensalidade adiantada (artigo 17.2).
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Nela, o aluguel inicial tem um limite baseado no aluguel do contrato anterior dos últimos cinco anos (artigo 17.6).
A visita
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Para valer, o pacto deve constar por escrito e fixar o valor anual na data do contrato (artigo 20.1).
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As despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato são por conta do locador (artigo 20.1).
O contrato
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Salvo se você avisar com trinta dias de antecedência que não quer renovar (artigo 9.1).
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Se fixa o IRAV, a calculadora do site dá o novo aluguel a cada ano (artigo 18.1).
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Você pode desistir passados seis meses, avisando com trinta dias; só há indenização se foi combinada (artigo 11).
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O locador deve dar recibo a você, com o aluguel e os demais conceitos separados (artigo 17.2 a 17.4).
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São nulas as estipulações que modificam em prejuízo do inquilino as normas sobre locações de moradia, salvo se a norma o autorizar (artigo 6).
A entrada
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É de uma mensalidade e não é reajustada nos cinco primeiros anos, sete se o locador é pessoa jurídica (artigo 36).
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Serve de prova na saída: os reparos necessários para a habitabilidade são do locador, salvo danos imputáveis a você (artigo 21.1).
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São sempre por conta do inquilino (artigo 20.3).
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Se ele não o entrega, as despesas de deixar constância do pagamento são dele (artigo 17.4).
Durante o aluguel
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Pode ser exigido desde o mês seguinte à notificação (artigo 18.2). A calculadora do IRAV dá o limite de referência.
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Os urgentes para evitar um dano iminente você pode fazer, avisando antes, e reclamar o valor (artigo 21.3). Os pequenos pelo uso ordinário são seus (artigo 21.4).
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Se duram mais de vinte dias, o aluguel baixa em proporção à parte do imóvel de que você fique privado (artigo 21.2).
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Contam desde que se notifica você, de forma fidedigna, a decisão de vender, o preço e as condições (artigo 25.2).
A saída
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30 dias para não renovar na prorrogação obrigatória (art. 9.1) e para desistir após seis meses (art. 11); 2 meses se já passou o mínimo de 5 ou 7 anos (art. 10.1).
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Artigo 36.4 da LAU.
Chaves na mão
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Vale saber
- Esta lista vale para o aluguel de moradia habitual sujeito à Lei de Arrendamentos Urbanos. O aluguel de temporada, o de quartos e o turístico têm outras regras.
- A zona tensionada é declarada por uma comunidade autônoma nos termos da Lei 12/2023: confira se a sua é uma e que vantagens dá.
- A lei muda: o Real Decreto-lei 26/2026, de 29 de setembro, modificava artigos da LAU e o Congresso o revogou em 2 de outubro de 2026. Confira o texto em vigor.
- Não é assessoria jurídica. Diante de um conflito com o locador, ajudam uma associação de inquilinos, o escritório de moradia da sua comunidade ou um advogado.
Perguntas frequentes
O que tenho de pagar ao assinar um aluguel?
A caução de uma mensalidade e, no máximo, uma mensalidade adiantada; além disso, se combinado, uma garantia adicional de até duas mensalidades em contratos de até cinco anos (artigos 17.2 e 36).
Quanto dura o contrato e posso sair antes?
O que se combinar, com prorrogação obrigatória até cinco anos (sete se o locador é pessoa jurídica). Você pode desistir passados seis meses avisando com trinta dias; só há indenização se o contrato a prevê (artigo 11).
Quem paga os reparos?
O locador, os necessários para conservar o imóvel habitável, salvo danos imputáveis ao inquilino; o inquilino, os pequenos reparos pelo desgaste do uso ordinário (artigo 21).
Quando devolvem a caução?
A lei não fixa um prazo único, mas se não é devolvida no mês seguinte à entrega das chaves, o saldo rende juros legais (artigo 36.4).
Podem aumentar o aluguel quando quiserem?
Não: só no aniversário do contrato, se foi combinado, notificando por escrito com a porcentagem, e exigível desde o mês seguinte (artigo 18).
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
Para o seu contrato, uma associação de inquilinos, o escritório de moradia da sua comunidade autônoma ou um advogado são os primeiros interlocutores.