Espanha: calculadora do imposto na venda de um imóvel (IRPF)
O ganho patrimonial, as isenções por reinvestimento e por idade e o IRPF a pagar com a escala da poupança de 2026.
IRPF da venda
€ 13.715,00
sobre um ganho de € 64.500,00: 21,3% do ganho
- Ganho de € 64.500,00
- Alíquota média 21,3%
- Paga-se na declaração do ano seguinte
Você vende por € 280.000,00 e paga € 10.500,00 de despesas: o valor de transmissão é € 269.500,00. O valor de aquisição, com as despesas e as obras, é de € 205.000,00. O ganho patrimonial é de € 64.500,00. Esse ganho é tributado a 19% sobre € 6.000,00, a 21% sobre € 44.000,00 e a 23% sobre € 14.500,00: € 13.715,00 de IRPF.
O imposto se paga com a declaração de imposto de renda do ano seguinte à venda: o ganho entra na base da poupança e, numa venda entre particulares, o comprador não retém nada de você (artigo 99 da lei). A plusvalia municipal é outro imposto, da prefeitura, e aqui é subtraída como despesa da venda.
- Para deixar o ganho isento, você teria de comprar outra residência habitual de pelo menos € 209.500,00 nos dois anos anteriores ou posteriores à venda: é a venda menos a hipoteca pendente (Regulamento, artigo 41).
O que acontece com o ganho
- Fica com você€ 50.78579%
- IRPF€ 13.71521%
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
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| Preço de venda | € 280.000,00 | |
|---|---|---|
| − | Despesas e impostos da venda que você pagainclusive a plusvalia municipal, se for você quem paga (artigo 35.2) | € 10.500,00 |
| = | Valor de transmissão | € 269.500,00 |
| − | Valor de aquisiçãopreço de compra + despesas e impostos da compra + obras de melhoria (artigo 35.1) | € 205.000,00 |
| = | Ganho patrimonial | € 64.500,00 |
| 19% sobre € 6.000,00 | € 1.140,00 | |
| 21% sobre € 44.000,00 | € 9.240,00 | |
| 23% sobre € 14.500,00 | € 3.335,00 | |
| = | IRPF da venda | € 13.715,00 |
Como se calcula
- O ganho patrimonial é a diferença entre o valor de transmissão e o de aquisição (artigo 34 da lei do IRPF). O valor de transmissão é o preço real da venda menos as despesas e os tributos da venda que o vendedor paga: imobiliária, cartório e registro se você os paga, certificado energético e a plusvalia municipal. O valor de aquisição é o preço de compra mais as despesas e os impostos da compra (cartório, registro, ITP ou IVA e AJD, imobiliária, sem os juros) mais as obras de melhoria, menos as amortizações se o imóvel esteve alugado (artigo 35).
- Há três isenções. Se você vende a sua residência habitual com mais de 65 anos, ou com dependência severa ou grande dependência, o ganho está isento sem reinvestir (artigo 33.4.b). Se você vende a sua residência habitual e reinveste o valor obtido em outra residência habitual num prazo de dois anos, antes ou depois da venda, o ganho está isento, na proporção do que foi reinvestido; o valor a reinvestir é o valor de transmissão menos o capital da hipoteca que restava (artigos 38.1 da lei e 41 do regulamento). E se você comprou o imóvel entre 12/05/2012 e 31/12/2012, 50% do ganho está isento (disposição adicional 37.ª).
- O ganho que é tributado se soma à base de cálculo da poupança e paga a escala dos artigos 66 e 76: 19% até 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € e 30% acima, cada alíquota só sobre a parte que cai na sua faixa, empilhada sobre as suas outras rendas da poupança. O IRPF da venda é o imposto com o ganho menos o imposto sem ele.
O exemplo resolvido
Você vende por 280.000 € e paga 10.500 € de despesas: o valor de transmissão é de 269.500 €. Você comprou por 180.000 €, com 15.000 € de despesas e 10.000 € de obras: 205.000 €. O ganho é de 64.500 €. Com a escala da poupança: 6.000 × 19% = 1.140 €, 44.000 × 21% = 9.240 € e 14.500 × 23% = 3.335 €, no total 13.715 € (21,3% do ganho). Se é a sua residência habitual, com 60.000 € de hipoteca pendente, e você reinveste 209.500 € ou mais em outra, não paga nada.
Fontes
- Lei 35/2006 do IRPF, texto consolidado: arts. 33.4.b, 34, 35, 38, 49, 66, 76 e disposição adicional 37.ª — BOE (em espanhol)
- Regulamento do IRPF (Real Decreto 439/2007), arts. 41 e 41 bis: o reinvestimento e a residência habitual — BOE (em espanhol)
- Agência Tributária, Manual prático da Declaração 2025: regras gerais de cálculo do ganho ou perda patrimonial (em espanhol)
- Agência Tributária, Manual prático da Declaração 2025: isenção por reinvestimento na residência habitual (em espanhol)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Lei das Fazendas Locais: plusvalia municipal (arts. 104 a 110) — BOE (em espanhol)
Texto conferido em 12 de outubro de 2026
Vale saber
- É uma estimativa do IRPF de uma venda com a lei de 2026 para residentes na Espanha. O valor oficial sai do programa de declaração da Agência Tributária, que também aplica o seu mínimo pessoal e familiar e as suas demais rendas.
- Não se considera o mínimo pessoal e familiar (5.550 € no mínimo): presume-se coberto pelo resto dos seus ingressos. Se a sua renda do ano sem esta venda é baixa, você pagará um pouco menos.
- Se o imóvel esteve alugado, é preciso subtrair as amortizações do valor de aquisição, com um mínimo de 3% ao ano do maior entre o custo de aquisição e o valor cadastral sem o terreno. Esta página não as conhece.
- Um imóvel herdado ou doado tem outro valor de aquisição, o do Imposto sobre Sucessões e Doações, e outra data de aquisição. A página também não calcula isso.
- A plusvalia municipal (Imposto sobre o Incremento de Valor dos Terrenos de Natureza Urbana) é fixada por cada prefeitura, com a alíquota que ela quiser até 30% e uns coeficientes máximos que mudam por lei: é um imposto distinto do IRPF e o vendedor é o contribuinte (artigos 106 e 108). O que você paga por ela diminui o ganho.
- A isenção dos maiores de 65 anos exige que o imóvel tenha sido a sua residência habitual por pelo menos três anos seguidos e que você fosse seu pleno proprietário, ainda que com outros: com a propriedade desmembrada entre nu-proprietário e usufrutuário ela não se aplica. Se você deixou de morar nele, tem dois anos para vendê-lo sem perder o direito (Manual da Declaração 2025).
- Se o vendedor não reside na Espanha, há outras regras (o comprador retém 3% do preço): esta página é para residentes.
Perguntas frequentes
Quanto de IRPF se paga ao vender um imóvel?
O ganho patrimonial, isto é, o valor de transmissão menos o de aquisição, é tributado na base da poupança: 19% até 6.000 €, 21% até 50.000 €, 23% até 200.000 €, 27% até 300.000 € e 30% acima. Sem ganho ou com uma isenção, não se paga.
Quando a venda da residência habitual é isenta?
Se o vendedor tem mais de 65 anos ou uma dependência severa ou grande dependência, ou se reinveste o valor obtido em outra residência habitual no prazo de dois anos, antes ou depois da venda. Com reinvestimento parcial, só se isenta a parte proporcional.
Quanto preciso reinvestir se ainda devo hipoteca?
O valor de transmissão menos o capital da hipoteca que falta pagar na venda: o que se usa para quitá-la não conta como reinvestimento parcial (Regulamento do IRPF, artigo 41).
O que é uma residência habitual para essas isenções?
A edificação que foi a sua residência durante um prazo contínuo de pelo menos três anos, com algumas exceções por causas justificadas, como a transferência de trabalho ou o casamento (Regulamento do IRPF, artigo 41 bis).
A plusvalia municipal é subtraída do ganho?
Sim: a plusvalia que você paga como vendedor é um tributo inerente à transmissão e se subtrai do valor de transmissão, como mostra o caso prático da Agência Tributária.
O próximo passo
- O guiaEspanha: impostos ao vender um imóvel
- A checklistEspanha: vender um imóvel, a checklist da nota simple ao IRPF