Calculadora de impuestos al vender una vivienda
La ganancia patrimonial, las exenciones por reinversión y por edad y el IRPF a pagar con la escala del ahorro de 2026.
IRPF de la venta
13.715,00 €
sobre una ganancia de 64.500,00 €: el 21,3 % de la ganancia
- Ganancia de 64.500,00 €
- Tipo medio 21,3 %
- Se paga en la declaración del año siguiente
Vendes por 280.000,00 € y pagas 10.500,00 € de gastos: el valor de transmisión es 269.500,00 €. El valor de adquisición, con los gastos y las obras, es de 205.000,00 €. La ganancia patrimonial es de 64.500,00 €. Esa ganancia tributa al 19 % sobre 6.000,00 €, al 21 % sobre 44.000,00 € y al 23 % sobre 14.500,00 €: 13.715,00 € de IRPF.
El impuesto se paga con la declaración de la renta del año siguiente a la venta: la ganancia entra en la base del ahorro y en una venta entre particulares el comprador no te retiene nada (artículo 99 de la ley). La plusvalía municipal es otro impuesto, del ayuntamiento, y se resta aquí como gasto de la venta.
- Para dejar la ganancia exenta tendrías que comprar otra vivienda habitual de al menos 209.500,00 € en los dos años anteriores o posteriores a la venta: es la venta menos la hipoteca pendiente (Reglamento, artículo 41).
Qué pasa con la ganancia
- Te queda50.785 €79 %
- IRPF13.715 €21 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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| Precio de venta | 280.000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Gastos e impuestos de la venta que pagas túincluida la plusvalía municipal si te toca pagarla (artículo 35.2) | 10.500,00 € |
| = | Valor de transmisión | 269.500,00 € |
| − | Valor de adquisiciónprecio de compra + gastos e impuestos de la compra + obras de mejora (artículo 35.1) | 205.000,00 € |
| = | Ganancia patrimonial | 64.500,00 € |
| 19 % sobre 6.000,00 € | 1.140,00 € | |
| 21 % sobre 44.000,00 € | 9.240,00 € | |
| 23 % sobre 14.500,00 € | 3.335,00 € | |
| = | IRPF de la venta | 13.715,00 € |
Cómo se calcula
- La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (artículo 34 de la ley del IRPF). El valor de transmisión es el precio real de la venta menos los gastos y tributos de la venta que paga el vendedor: agencia, notaría y registro si los pagas tú, certificado energético y la plusvalía municipal. El valor de adquisición es el precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA y AJD, agencia, sin los intereses) más las obras de mejora, menos las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada (artículo 35).
- Hay tres exenciones. Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, o con dependencia severa o gran dependencia, la ganancia está exenta sin reinvertir (artículo 33.4.b). Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, antes o después de la venta, la ganancia está exenta, en la proporción de lo reinvertido; el importe a reinvertir es el valor de transmisión menos el capital de la hipoteca que quedaba (artículos 38.1 de la ley y 41 del reglamento). Y si compraste el inmueble entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, el 50 % de la ganancia está exento (disposición adicional 37.ª).
- La ganancia que tributa se suma a la base imponible del ahorro y paga la escala de los artículos 66 y 76: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % por encima, cada tipo solo sobre la parte que cae en su tramo, apilada sobre tus otras rentas del ahorro. El IRPF de la venta es la cuota con la ganancia menos la cuota sin ella.
El ejemplo resuelto
Vendes por 280.000 € y pagas 10.500 € de gastos: el valor de transmisión es de 269.500 €. Compraste por 180.000 €, con 15.000 € de gastos y 10.000 € de obras: 205.000 €. La ganancia es de 64.500 €. Con la escala del ahorro: 6.000 × 19 % = 1.140 €, 44.000 × 21 % = 9.240 € y 14.500 × 23 % = 3.335 €, en total 13.715 € (el 21,3 % de la ganancia). Si es tu vivienda habitual con 60.000 € de hipoteca pendiente y reinviertes 209.500 € o más en otra, no pagas nada.
Fuentes
- Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado: arts. 33.4.b, 34, 35, 38, 49, 66, 76 y disposición adicional 37.ª — BOE
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), arts. 41 y 41 bis: la reinversión y la vivienda habitual — BOE
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: reglas generales de cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: exención por reinversión en vivienda habitual
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales: plusvalía municipal (arts. 104 a 110) — BOE
Texto comprobado el 6 de octubre de 2026
Conviene saber
- Es una estimación del IRPF de una venta con la ley de 2026 para residentes en España. La cifra oficial sale del programa de Renta de la Agencia Tributaria, que también aplica tu mínimo personal y familiar y tus demás rentas.
- No se tiene en cuenta el mínimo personal y familiar (5.550 € como mínimo): se da por cubierto con el resto de tus ingresos. Si tu renta del año sin esta venta es baja, pagarás algo menos.
- Si la vivienda estuvo alquilada, hay que restar las amortizaciones del valor de adquisición, con un mínimo del 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral sin suelo. Esta página no las conoce.
- Una vivienda heredada o donada tiene otro valor de adquisición, el del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y otra fecha de adquisición. Tampoco lo calcula la página.
- La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la fija cada ayuntamiento, con el tipo que quiera hasta el 30 % y unos coeficientes máximos que cambian por ley: es un impuesto distinto del IRPF y el vendedor es el contribuyente (artículos 106 y 108). Lo que pagues por ella resta de la ganancia.
- La exención de los mayores de 65 años exige que la vivienda haya sido tu residencia habitual durante al menos tres años seguidos y que fueras su pleno propietario, aunque fuera con otros: con la propiedad desmembrada entre nudo propietario y usufructuario no se aplica. Si dejaste de vivir en ella, tienes dos años para venderla sin perder el derecho (Manual de Renta 2025).
- Si el vendedor no reside en España hay otras reglas (el comprador retiene el 3 % del precio): esta página es para residentes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF se paga al vender una vivienda?
La ganancia patrimonial, es decir, el valor de transmisión menos el de adquisición, tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Sin ganancia o con una exención, no se paga.
¿Cuándo está exenta la venta de la vivienda habitual?
Si el vendedor tiene más de 65 años o una dependencia severa o gran dependencia, o si reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, antes o después de la venta. Con reinversión parcial, solo se exime la parte proporcional.
¿Cuánto tengo que reinvertir si todavía debo hipoteca?
El valor de transmisión menos el capital de la hipoteca que queda por pagar al vender: lo que se usa para cancelarla no cuenta como reinversión parcial (Reglamento del IRPF, artículo 41).
¿Qué es una vivienda habitual para estas exenciones?
La edificación que ha sido tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, con algunas excepciones por causas justificadas como el traslado laboral o el matrimonio (Reglamento del IRPF, artículo 41 bis).
¿La plusvalía municipal se resta de la ganancia?
Sí: la plusvalía que pagas tú como vendedor es un tributo inherente a la transmisión y resta del valor de transmisión, como muestra el caso práctico de la Agencia Tributaria.
El siguiente paso
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