Espagne : impôt sur la plus-value d’un logement vendu (IRPF)
La plus-value, les exonérations pour réinvestissement et pour l’âge, et l’IRPF dû avec le barème de l’épargne 2026.
IRPF sur la vente
13 715,00 €
sur une plus-value de 64 500,00 € : 21,3 % de la plus-value
- Plus-value de 64 500,00 €
- Taux moyen 21,3 %
- Paiement avec la déclaration de l’année suivante
Vous vendez pour 280 000,00 € et vous payez 10 500,00 € de frais : la valeur de cession est de 269 500,00 €. La valeur d’acquisition, avec frais et travaux, est de 205 000,00 €. La plus-value est de 64 500,00 €. Cette plus-value est imposée à 19 % sur 6 000,00 €, à 21 % sur 44 000,00 € et à 23 % sur 14 500,00 € : 13 715,00 € d’IRPF.
L’impôt se paie avec la déclaration de revenus de l’année suivant la vente : la plus-value entre dans la base de l’épargne et, dans une vente entre particuliers, l’acheteur ne retient rien sur ce que vous touchez (article 99 de la loi). La plus-value municipale est un autre impôt, celui de la commune, et elle est déduite ici comme frais de vente.
- Pour que la plus-value reste exonérée, vous devriez acheter une autre résidence principale d’au moins 209 500,00 € dans les deux ans avant ou après la vente : c’est la vente moins le prêt restant dû (règlement, article 41).
Ce que devient la plus-value
- Vous gardez50 785 €79 %
- IRPF13 715 €21 %
Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.
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| Prix de vente | 280 000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Frais et impôts de vente que vous payezy compris la plus-value municipale si vous devez la payer (article 35.2) | 10 500,00 € |
| = | Valeur de cession | 269 500,00 € |
| − | Valeur d’acquisitionprix d’achat + frais et impôts d’achat + travaux d’amélioration (article 35.1) | 205 000,00 € |
| = | Plus-value | 64 500,00 € |
| 19 % sur 6 000,00 € | 1 140,00 € | |
| 21 % sur 44 000,00 € | 9 240,00 € | |
| 23 % sur 14 500,00 € | 3 335,00 € | |
| = | IRPF sur la vente | 13 715,00 € |
Comment on calcule
- La plus-value est la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition (article 34 de la loi IRPF). La valeur de cession est le prix réel de vente moins les frais et impôts de la vente payés par le vendeur : agence, notaire et registre si vous les payez, certificat énergétique et plus-value municipale. La valeur d’acquisition est le prix d’achat plus les frais et impôts de l’achat (notaire, registre, ITP ou TVA et AJD, agence, sans les intérêts) plus les travaux d’amélioration, moins l’amortissement si le logement était loué (article 35).
- Il y a trois exonérations. Si vous vendez votre résidence principale à plus de 65 ans, ou avec une dépendance sévère ou grande dépendance, la plus-value est exonérée sans réinvestir (article 33.4.b). Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le montant obtenu dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans, avant ou après la vente, la plus-value est exonérée au prorata de ce qui est réinvesti ; le montant à réinvestir est la valeur de cession moins le capital du prêt qui restait dû (articles 38.1 de la loi et 41 du règlement). Et si vous avez acheté le bien entre le 12/05/2012 et le 31/12/2012, 50 % de la plus-value est exonérée (disposition additionnelle 37).
- La plus-value imposée s’ajoute à la base de l’épargne et paie le barème des articles 66 et 76 : 19 % jusqu’à 6 000 €, 21 % de 6 000 € à 50 000 €, 23 % de 50 000 € à 200 000 €, 27 % de 200 000 € à 300 000 € et 30 % au-delà, chaque taux seulement sur la part qui tombe dans sa tranche, par-dessus vos autres revenus de l’épargne. L’IRPF sur la vente est l’impôt avec la plus-value moins l’impôt sans elle.
L’exemple détaillé
Vous vendez 280 000 € et payez 10 500 € de frais : la valeur de cession est de 269 500 €. Vous avez acheté 180 000 €, avec 15 000 € de frais et 10 000 € de travaux : 205 000 €. La plus-value est de 64 500 €. Avec le barème de l’épargne : 6 000 × 19 % = 1 140 €, 44 000 × 21 % = 9 240 € et 14 500 × 23 % = 3 335 €, soit 13 715 € en tout (21,3 % de la plus-value). Si c’est votre résidence principale avec un prêt restant dû de 60 000 € et que vous réinvestissez 209 500 € ou plus dans une autre, vous ne payez rien.
Sources
- Loi IRPF 35/2006, texte consolidé : art. 33.4.b, 34, 35, 38, 49, 66, 76 et disposition additionnelle 37 (BOE) (en espagnol)
- Règlement de l’IRPF (décret royal 439/2007), art. 41 et 41 bis : réinvestissement et résidence principale (BOE) (en espagnol)
- Administration fiscale, manuel pratique Renta 2025 : règles générales de calcul de la plus-value ou moins-value (en espagnol)
- Administration fiscale, manuel pratique Renta 2025 : exonération pour réinvestissement dans une résidence principale (en espagnol)
- Décret législatif royal 2/2004, loi sur les finances locales : plus-value municipale (art. 104 à 110) (BOE) (en espagnol)
Texte vérifié le 6 octobre 2026
Bon à savoir
- C’est une estimation de l’IRPF sur une vente avec la loi de 2026 pour les résidents en Espagne. Le chiffre officiel vient du programme de déclaration de l’administration fiscale, qui applique aussi votre minimum personnel et familial et vos autres revenus.
- Le minimum personnel et familial (5 550 € au moins) n’est pas pris en compte : on suppose qu’il est couvert par le reste de vos revenus. Si vos revenus de l’année sans cette vente sont faibles, vous paierez un peu moins.
- Si le logement était loué, l’amortissement doit être retranché de la valeur d’acquisition, au moins 3 % par an de la plus haute des deux valeurs : coût d’acquisition et valeur cadastrale hors terrain. Cette page ne le connaît pas.
- Un logement hérité ou donné a une autre valeur d’acquisition, celle de l’impôt sur les successions et donations, et une autre date d’acquisition. La page ne le calcule pas non plus.
- La plus-value municipale (impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains) est fixée par chaque commune, avec un taux d’au plus 30 % et des coefficients maximaux qui changent par la loi : c’est un impôt différent de l’IRPF, et le vendeur en est le contribuable (articles 106 et 108). Ce que vous payez à ce titre est déduit de la plus-value.
- L’exonération pour les plus de 65 ans exige que le logement ait été votre résidence habituelle au moins trois ans de suite et que vous en ayez été le plein propriétaire, même avec d’autres : avec la propriété partagée entre nu-propriétaire et usufruitier, elle ne s’applique pas. Si vous avez cessé d’y habiter, vous avez deux ans pour le vendre sans perdre le droit (manuel Renta 2025).
- Si le vendeur ne vit pas en Espagne, d’autres règles s’appliquent (l’acheteur retient 3 % du prix) : cette page est pour les résidents.
Questions fréquentes
Combien d’IRPF paie-t-on en vendant un logement ?
La plus-value est imposée dans la base de l’épargne : 19 % jusqu’à 6 000 €, 21 % jusqu’à 50 000 €, 23 % jusqu’à 200 000 €, 27 % jusqu’à 300 000 € et 30 % au-delà. Sans plus-value ou avec une exonération, on ne paie rien.
Quand la vente d’une résidence principale est-elle exonérée ?
Si le vendeur a plus de 65 ans ou une dépendance sévère ou grande dépendance, ou s’il réinvestit le montant obtenu dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans, avant ou après la vente. Avec un réinvestissement partiel, seule la part proportionnelle est exonérée.
Combien dois-je réinvestir si je dois encore un prêt ?
La valeur de cession moins le capital du prêt encore dû à la vente : ce qui sert à le solder ne compte pas comme réinvestissement partiel (règlement de l’IRPF, article 41).
Qu’est-ce qu’une résidence principale pour ces exonérations ?
L’immeuble qui a été votre résidence pendant une période continue d’au moins trois ans, avec quelques exceptions pour motifs justifiés comme une mutation professionnelle ou un mariage (règlement de l’IRPF, article 41 bis).
La plus-value municipale est-elle déduite de la plus-value ?
Oui : la plusvalía que vous payez comme vendeur est un impôt inhérent à la cession et se déduit de la valeur de cession, comme le montre le cas pratique de l’administration fiscale.