Louer ou acheter : lequel est le plus avantageux ?

Le patrimoine de celui qui achète et de celui qui loue, année après année, avec vos chiffres : à partir de quelle année acheter est plus avantageux, si c’est le cas.

Acheter est plus avantageux à partir de l’année

jusqu’à la fin des 20 ans de crédit

Mensualité de 1 367,36 €
Apport et frais : 84 000 €

Avec ces chiffres, acheter est plus avantageux à partir de la 11e année. Après 20 ans, celui qui achète a environ 42 732 € de plus que celui qui loue et place la différence.

Au départ, celui qui achète dépense 84 000 € entre apport et frais d’acquisition ; celui qui loue les place à 3 % net. Ensuite, chaque mois, celui des deux qui dépense le moins place la différence.

Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.

Vos chiffres

exemple : changez les chiffres

Prix du logement

Le prix du logement que vous achèteriez.

Apport

La part du prix que vous payez avec votre épargne. Le reste est le crédit. Les frais d’acquisition s’y ajoutent (plus bas).

Taux du crédit

Le taux nominal annuel de l’offre de la banque, assurance emprunteur non comprise : ajoutez-la aux frais annuels si vous voulez en tenir compte. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était d’environ 3,3 % en juin-juillet 2026 : les 3,3 % de l’exemple sont un exemple, pas une offre.

Durée du crédit

La comparaison dure autant que le crédit, avec des mensualités constantes. Le cadre du HCSF fixe en principe une durée d’au plus 25 ans (27 avec un différé d’amortissement).

Frais d’acquisition

Droits d’enregistrement, notaire, débours et formalités, en pourcentage du prix : environ 8 % dans l’ancien, environ 2,5 % dans le neuf. Le calculateur de frais de notaire donne le chiffre exact. Celui qui loue ne les paie pas : il les place.

Frais annuels du propriétaire

Taxe foncière (due par le propriétaire, même si le logement est loué), charges de copropriété non récupérables auprès d’un locataire, assurance et entretien, chaque année, en pourcentage de la valeur du logement. Le chauffage et l’eau sont payés par le locataire comme par le propriétaire : ils ne comptent pas.

Loyer d’un logement comparable

Ce que vous paieriez par mois, hors charges, pour vivre dans un logement comme celui que vous achèteriez.

Hausse annuelle du loyer

De combien le loyer monte chaque année. Pour une résidence principale, le loyer peut être révisé chaque année selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), si le bail le prévoit : + 1,15 % sur un an au 2e trimestre 2026 (Service Public).

Rendement de l’épargne, net

Ce que rapporte en un an l’épargne que celui qui loue ne dépense pas, déjà nette d’impôts et de frais. C’est une hypothèse, pas une promesse.

Évolution du prix du logement

De combien la valeur du logement change chaque année. Elle peut aussi être négative.

Voir le détailMasquer le détail

Le patrimoine année après année

Année	Si vous achetez	Si vous louez	Écart	Loyer par mois
1	71 618 €	94 358 €	−22 740 €	1 100,00 €
2	83 555 €	104 873 €	−21 318 €	1 116,50 €
3	95 820 €	115 545 €	−19 725 €	1 133,25 €
4	108 424 €	126 377 €	−17 953 €	1 150,25 €
5	121 378 €	137 372 €	−15 994 €	1 167,50 €
6	134 693 €	148 532 €	−13 838 €	1 185,01 €
7	148 380 €	159 858 €	−11 478 €	1 202,79 €
8	162 450 €	171 353 €	−8 903 €	1 220,83 €
9	176 916 €	183 019 €	−6 103 €	1 239,14 €
10	191 791 €	194 859 €	−3 068 €	1 257,73 €
11	207 087 €	206 875 €	+212 €	1 276,59 €
12	222 817 €	219 069 €	+3 748 €	1 295,74 €
13	238 996 €	231 444 €	+7 552 €	1 315,18 €
14	255 637 €	244 001 €	+11 636 €	1 334,91 €
15	272 755 €	256 744 €	+16 011 €	1 354,93 €
16	290 366 €	269 675 €	+20 692 €	1 375,26 €
17	308 486 €	282 796 €	+25 690 €	1 395,88 €
18	327 129 €	296 109 €	+31 020 €	1 416,82 €
19	346 314 €	309 618 €	+36 696 €	1 438,07 €
20	366 057 €	323 325 €	+42 732 €	1 459,65 €

Comment on calcule

Au départ, celui qui achète paie l’apport et les frais d’acquisition. Celui qui loue met de côté la même somme et la place.
Chaque mois, celui qui achète paie la mensualité du crédit (constante) et les frais du propriétaire ; celui qui loue paie le loyer, qui augmente chaque année. Celui des deux qui dépense le moins place la différence : ainsi le même argent sort des poches, et l’on ne compare que le choix.
L’épargne grandit au rendement net que vous saisissez, le logement à son rythme d’évolution, et la dette baisse mensualité après mensualité.
À la fin de chaque année, on compare les deux patrimoines. Celui qui achète a la valeur du logement, moins la dette restante, plus son épargne ; celui qui loue a son épargne. Acheter est plus avantageux à partir de l’année où le premier dépasse le second et reste devant jusqu’à la fin du crédit.

L’exemple détaillé

Logement de 300 000 € avec 60 000 € d’apport : crédit de 240 000 € sur 20 ans à 3,3 %, mensualité de 1 367,36 €. Au départ, celui qui achète dépense 84 000 € (l’apport plus 8 % de frais) ; celui qui loue les place à 3 % net et place aussi chaque mois, au début, la différence entre mensualité plus frais et 1 100 € de loyer. Après 10 ans, celui qui loue est encore devant de 3 068 € ; après 11 ans, celui qui achète est devant de 212 €, et après 20 ans de 42 732 €.

Sources

Texte vérifié le 6 octobre 2026

Bon à savoir

Toutes les hypothèses sont visibles et modifiables. Les plus sensibles sont le rendement de l’épargne et l’évolution du prix du logement : changez d’un point et regardez comment l’année se déplace.
Le rendement se saisit net d’impôts et de frais. En général, les revenus du capital (dividendes, intérêts…) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, avec des règles à part pour certains placements (Service Public). Et il ne vaut que si celui qui loue place vraiment la différence, chaque mois, pendant toutes les années.
Le calcul suppose un taux fixe pendant toute la durée du crédit, avec des mensualités constantes, et ne compte pas l’assurance emprunteur : ajoutez-la aux frais annuels si vous voulez en tenir compte. Les banques suivent en principe le cadre du HCSF : un taux d’effort d’au plus 35 %, assurance comprise, et une durée d’au plus 25 ans (27 avec un différé d’amortissement).
Les frais d’acquisition de l’exemple (8 %) correspondent à un achat dans l’ancien. Les frais annuels (1,5 % de la valeur) sont une estimation pour la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance et l’entretien, pas un chiffre officiel.
Ne comptent pas les frais de revente du logement, qui dégradent le calcul de celui qui achète, ni les aides ou les prêts aidés. Ne comptent pas non plus la valeur de se sentir chez soi ni la liberté de déménager quand vous voulez : ce sont des choses vraies, mais un calcul ne les pèse pas. Mettez-les vous-même dans la balance.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux acheter ou rester locataire ?

Cela dépend du nombre d’années où vous restez, du rapport entre le loyer et le prix du logement, du taux du crédit et de ce que rapporte l’épargne. Avec les chiffres de l’exemple, acheter devient plus avantageux à partir de la 11e année ; avec un loyer de 1 300 €, dès la 6e ; avec 900 €, louer est plus avantageux pendant toute la durée du crédit. Changez les chiffres ci-dessus : la réponse change avec eux.

Le loyer, c’est de l’argent perdu ?

Pas tout à fait. Celui qui achète a aussi des coûts qui ne reviennent pas : les intérêts du crédit, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, notaire), la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l’entretien. La comparaison juste met ces coûts face au loyer, et c’est ce que fait le calcul, année après année.

Pourquoi le rendement de l’épargne compte-t-il ?

Parce que celui qui loue ne dépense ni apport ni frais d’acquisition : s’il les place, ils grandissent. Plus le rendement est élevé, plus il faut attendre pour qu’acheter devienne plus avantageux. Avec les chiffres de l’exemple et 4 % net au lieu de 3 %, louer est plus avantageux pendant toute la durée du crédit ; à 2 %, acheter l’est dès la 8e année.

Et si le logement ne prend pas de valeur ?

Le calcul se dégrade pour celui qui achète, mais la réponse ne change pas toujours. Avec les chiffres de l’exemple et un logement qui ne prend jamais de valeur, louer est plus avantageux pendant toute la durée du crédit ; à + 2 % par an, acheter l’est dès la 6e année.

Combien coûtent les frais d’acquisition ?

Ils dépendent de l’ancien ou du neuf et du département : dans l’ancien, environ 8 % du prix (8,14 % pour 250 000 € en Gironde) ; dans le neuf, environ 2,5 % (6 331,15 € pour 250 000 €). Le calculateur de frais de notaire donne le chiffre exact pour votre cas.