DPE et classe F ou G : acheter, vendre, louer

Ce que mesure le DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne deux étiquettes, de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant) : l’étiquette Énergie, selon l’énergie consommée ou estimée par m² pour le chauffage, l’eau chaude, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires, et l’étiquette Climat, selon les émissions de gaz à effet de serre. Il chiffre aussi les dépenses annuelles d’énergie et recommande des travaux, avec leur coût et leur efficacité : ces recommandations ne sont qu’indicatives.

C’est le vendeur ou le bailleur qui le fait réaliser, par un diagnostiqueur certifié. Le DPE entre dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ou au locataire, et le diagnostiqueur le transmet à l’Ademe, qui lui donne un numéro : sans ce numéro, le DPE n’est pas valable. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

Combien de temps il vaut

Un DPE fait depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans, à la date de la promesse de vente ou de l’acte, ou à celle du bail. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : il faut les refaire pour vendre ou pour louer.

Deux changements ont déplacé des étiquettes. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins ; le propriétaire peut télécharger sur le site de l’Ademe une attestation qui remplace l’étiquette. Et depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 : les DPE faits depuis cette date l’intègrent, et ceux de 2025 ou avant restent valables mais peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l’étiquette s’améliore.

Louer : les dates à connaître

Depuis le 1er janvier 2025, on ne peut plus louer un logement classé G : l’interdiction vaut pour les nouveaux baux, et aussi au renouvellement ou à la reconduction tacite d’un bail en cours. Elle s’étendra aux logements classés F en 2028 et aux logements classés E en 2034. Elle passe par la décence : un logement qui consomme plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an n’est plus décent depuis le 1er janvier 2023.

Les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022. Si l’annonce ou le DPE contient de fausses informations, le locataire peut demander au tribunal des dommages et intérêts ou l’annulation du bail.

Vendre : le DPE et l’audit énergétique

Le vendeur remet un DPE de moins de 10 ans à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Pour une maison, ou pour un immeuble en monopropriété, classés E, F ou G, il faut en plus un audit énergétique, remis à l’acquéreur à la promesse de vente ou à l’acte (en vigueur pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023).

Un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur, sauf si le vendeur lui a donné volontairement de fausses informations : l’acquéreur peut alors demander au tribunal des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente.

Ce que doit dire l’annonce

Une annonce de vente ou de location, sur internet ou dans les locaux d’un professionnel, doit montrer en couleur les classes énergie et climat. Pour un logement classé F ou G, elle doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Elle indique aussi le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, avec l’année de référence des prix de l’énergie. Une annonce qui ne respecte pas ces règles expose le propriétaire bailleur à une amende de 3 000 € au plus (15 000 € pour une personne morale).

Acheter : ce qu’il faut vérifier

1. La date du DPE et son numéro Ademe : le DPE a-t-il moins de 10 ans, et a-t-il été fait après le 30 juin 2021 ?
2. Les deux étiquettes et le montant annuel estimé de l’énergie, pas seulement la lettre.
3. Pour une maison classée E, F ou G : l’audit énergétique, avec les travaux proposés et leur coût.
4. Si vous pensez louer plus tard : l’échéance qui vous concerne (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
5. Les aides à la rénovation : certaines dépendent de la classe du DPE, par exemple de la sortie du statut de passoire énergétique (ministère de la Transition écologique).