Acheter un logement : les frais et les pièges

Le prix n’est qu’une partie du budget

Calculez le budget total : le prix, les frais de notaire, les éventuels travaux et le déménagement. Dans l’ancien, les frais de notaire vont d’environ 7 à 9 % du prix selon le prix, le département et votre profil d’acheteur ; le calculateur de frais de notaire du site donne le détail. En copropriété, ajoutez les charges, le fonds de travaux et les travaux votés ou prévus dans l’immeuble.

Regardez si vous avez droit au prêt à taux zéro (PTZ), un prêt aidé par l’État, sans intérêts, pour la résidence principale, en complément d’un autre prêt immobilier. Et lisez le DPE : la classe énergétique du logement pèse sur les travaux à prévoir et, pour une maison classée E, F ou G, sur l’audit énergétique remis à l’acheteur.

Le crédit : TAEG, assurance et garantie

Comparez les offres avec le TAEG, pas seulement avec le taux : il prend en compte les intérêts et les frais imposés (dossier, courtier, assurance exigée, garanties). L’offre de prêt vous laisse 10 jours calendaires à partir de sa réception pour l’accepter ou la refuser : relisez le TAEG, la garantie, l’assurance et la durée avant de répondre.

Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, à condition de respecter la fiche personnalisée de la banque, et changer d’assurance emprunteur à tout moment (Service Public). Pour la garantie, comparez la caution, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers : la caution coûte plus à la souscription mais évite les frais de mainlevée si vous revendez. Si vous remboursez par anticipation, les indemnités sont limitées à 6 mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû.

Les pièges avant de signer

• L’offre d’achat est facultative et ne doit s’accompagner d’aucun versement : un versement d’argent la rend nulle. Si le vendeur accepte, il ne peut plus changer d’avis ; vous gardez 10 jours de rétractation après le compromis.
• La condition suspensive de prêt est obligatoire si un prêt finance l’achat : vérifiez le montant, la durée, le taux maximal et le délai, qui ne peut pas être inférieur à 1 mois et qui est en général de 45 à 60 jours. Déposez vos demandes dans ce délai, et gardez la preuve de chaque réponse.
• L’acompte, en général de 5 à 10 % du prix, se verse à la fin du délai de rétractation, de préférence chez un professionnel avec une garantie financière. La rétractation se fait par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin des 10 jours.
• En copropriété, le délai de rétractation ne court qu’une fois tous les documents reçus : règlement de copropriété, procès-verbaux des 3 dernières assemblées, carnet d’entretien, fiche synthétique, charges payées par le vendeur et impayés.
• Le dossier de diagnostics comprend notamment le DPE, l’état des risques, l’amiante, le plomb, les termites selon la zone et les installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans. Pour un lot de copropriété, vérifiez la superficie (loi Carrez) : le notaire remet un certificat de superficie.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Compter seulement le prix et la mensualité, sans les frais de notaire, les travaux ni les charges.
• Manquer le délai de la condition suspensive de prêt : le prêt refusé dans les délais fait tomber la vente, mais pas hors délai.
• Verser de l’argent au vendeur avec l’offre, ou un acompte à quelqu’un sans garantie financière.
• Ne pas lire le dossier de diagnostics ni les procès-verbaux d’assemblées générales.
• Accepter la première offre de prêt, avec l’assurance et la garantie de la banque, sans comparer.