Combien puis-je emprunter ?
De vos revenus à la mensualité maximale, au crédit et au prix du logement que vous pouvez viser, avec l’assurance, l’apport et les frais d’achat.
Prix du logement jusqu’à
246 883 €
avec 235 399 € de crédit et 30 000 € d’apport
- Mensualité jusqu’à 1 400,00 €
- Crédit de 235 399 €
- Frais d’achat : 18 516 €
Avec 4 000 € de revenus nets par mois et un taux d’effort de 35 %, la mensualité peut aller jusqu’à 1 400,00 €, assurance comprise. À 3,3 % sur 20 ans, avec une assurance de 0,3 % par an, cela fait un crédit de 235 399 €. Avec 30 000 € d’apport, vous pouvez viser un logement jusqu’à 246 883 €, frais d’achat de 18 516 € compris.
L’apport représente 11,3 % du coût total, qui est de 265 399 €. Dans la mensualité de 1 400,00 €, le crédit pèse 1 341,15 € et l’assurance 58,85 €.
Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.
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| 35 % des revenus nets de 4 000 € | 1 400,00 € | |
|---|---|---|
| − | Autres crédits déjà en cours | 0,00 € |
| = | Mensualité maximale, assurance comprise | 1 400,00 € |
| Crédit avec cette mensualitésur 20 ans à 3,3 %, assurance de 0,3 % par an | 235 398,83 € | |
| + | Apport | 30 000,00 € |
| = | Budget total | 265 398,83 € |
| ÷ | Prix plus frais d’achat | facteur 1,075 |
| = | Prix du logement jusqu’à | 246 882,63 € |
| dont frais d’achat | 18 516,20 € |
Comment on calcule
- De la mensualité : la part de vos revenus que vous consacrez aux crédits, moins ce que vous remboursez déjà chaque mois, est la mensualité maximale pour le logement. Le cadre du HCSF vise 35 % au plus, assurance comprise.
- Au crédit : avec des mensualités constantes, chaque euro emprunté coûte chaque mois i ÷ (1 − (1 + i)^−n), où i est le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités, plus l’assurance : son pourcentage annuel, appliqué au capital emprunté au départ, divisé par 12. Le crédit est la mensualité maximale divisée par ce coût d’un euro.
- Au budget : à ce crédit s’ajoute votre apport. Il paie d’abord les frais d’achat (notaire, garantie du prêt, dossier) ; ce qui reste va dans le prix.
- Au prix : le budget total divisé par 1 plus les frais d’achat, en pourcentage du prix, donne le prix maximal du logement.
L’exemple détaillé
4 000 € nets par mois, 35 % : 1 400 € de mensualité maximale. À 3,3 % sur 20 ans, chaque euro emprunté coûte environ 0,005 697 € par mois, plus 0,30 % d’assurance par an divisé par 12 (0,000 25 €), soit 0,005 947 € ; donc 1 400 ÷ 0,005 947 donne environ 235 399 € de crédit. Avec 30 000 € d’apport, le budget total est d’environ 265 399 €, et avec 7,5 % de frais d’achat le prix maximal est de 265 398,83 ÷ 1,075 = 246 882,63 €, dont 18 516,20 € de frais.
Sources
- HCSF — Décision D-HCSF-2021-7 : conditions d’octroi des crédits immobiliers, questions-réponses (taux d’effort de 35 %, durée de 25 ans, marge de flexibilité)
- HCSF — Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
- Légifrance — Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers (modifiée en juin et en décembre 2023)
- La finance pour tous — L’apport personnel (frais de notaire à payer avec l’apport, un minimum généralement exigé)
- Banque de France — Crédits aux particuliers en France : le taux des nouveaux crédits à l’habitat (juillet 2026)
Texte vérifié le 6 octobre 2026
Bon à savoir
- Le 35 % est un cadre pour les banques, pas une loi pour vous : le HCSF fixe aux établissements un taux d’effort d’au plus 35 %, assurance comprise, et une durée d’au plus 25 ans (27 avec un différé d’amortissement, pour un logement neuf ou un ancien avec des travaux importants), avec une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Chaque banque regarde aussi l’apport, la stabilité des revenus et le reste à vivre.
- L’apport paie d’abord les frais de notaire : selon La finance pour tous, ils se paient avec l’apport ou avec des prêts aidés, et en général pas avec un crédit bancaire ordinaire. Un minimum d’apport est généralement exigé, et les conditions sont d’autant meilleures que l’apport est important ; sans apport, le taux peut être plus élevé, de 0,40 à 0,60 %, voire plus.
- Gardez une épargne de précaution : La finance pour tous recommande de ne pas mettre toutes ses disponibilités dans l’apport, pour faire face aux dépenses imprévues d’un achat (chauffage, travaux, impôts).
- Le calcul retire de la mensualité maximale les autres crédits que vous remboursez déjà, et compte la mensualité du crédit, pas les charges du logement : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation et entretien viennent en plus.
- Ce calculateur ne connaît pas les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro, ni un différé d’amortissement : pour votre dossier, demandez une simulation à la banque ou à un courtier.
Questions fréquentes
Quel taux d’effort les banques acceptent-elles ?
Le cadre du HCSF vise 35 % au plus des revenus, assurance comprise, avec une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Avec 4 000 € nets par mois, 35 % font 1 400 € ; à 40 %, la mensualité serait de 1 600 € et le prix de 278 165 € au lieu de 246 883 €.
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € nets par mois ?
Avec 3 000 € nets, 35 % donnent 1 050 € par mois. À 3,3 % sur 20 ans, avec 0,30 % d’assurance, cela fait un crédit d’environ 176 549 € et, avec 30 000 € d’apport et 7,5 % de frais d’achat, un logement jusqu’à 192 139 €.
Que change une durée plus longue ?
À mensualité égale, plus la durée est longue, plus le crédit monte : à 25 ans au lieu de 20, l’exemple passe de 235 399 € à 271 865 € de crédit et de 246 883 € à 280 805 € de prix. Mais les intérêts pèsent beaucoup plus, et le HCSF prend 25 ans (27 avec un différé d’amortissement) comme repère pour les banques.
Que change une hausse des taux ?
À mensualité égale, le crédit baisse : à 4,5 % au lieu de 3,3 %, l’exemple passe de 235 399 € à 212 879 € de crédit, et de 246 883 € à 225 934 € de prix.
Faut-il un apport pour acheter ?
Certaines banques accordent un crédit sans apport, mais un minimum est généralement exigé, et les conditions sont d’autant meilleures que l’apport est important (La finance pour tous). L’apport sert d’abord à payer les frais de notaire.