Calculateur de plus-value immobilière
L’impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et la taxe sur les plus-values élevées, avec les abattements et les exonérations.
Impôt et prélèvements sur la plus-value
22 349,83 €
sur une plus-value brute de 74 600,00 € : 30 % de la plus-value
- Plus-value de 74 600,00 €
- Détention : 10 ans
- Impôt 9 921,80 € + prélèvements 11 772,63 €
Vous vendez 380 000,00 € et vous payez 11 400,00 € de frais : le prix de cession est de 368 600,00 €. Le prix d’acquisition retenu, avec les frais et les travaux, est de 294 000,00 €. La plus-value brute est de 74 600,00 €. Après 10 ans de détention, l’abattement est de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux. L’impôt de 19 % est de 9 921,80 €, les prélèvements sociaux de 17,2 % de 11 772,63 €, plus 655,40 € de taxe sur les plus-values élevées : 22 349,83 € au total.
Vous n’avez rien à calculer vous-même : le notaire établit la déclaration, calcule l’impôt et le paie au service de la publicité foncière, à partir du prix de vente. La plus-value s’indique ensuite sur votre déclaration de revenus (Service Public).
- Une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute dès que la plus-value imposable d’un vendeur dépasse 50 000 € : le notaire la calcule avec le formulaire 2048-IMM-SD.
- Sans justificatifs, le calcul applique les forfaits de 7,5 % des frais d’acquisition et, au-delà de 5 ans, de 15 % des travaux : avec des frais réels plus élevés, la plus-value baisse.
Ce que devient la plus-value
- Pour vous52 250 €70 %
- Impôt sur le revenu9 922 €13 %
- Prélèvements sociaux11 773 €16 %
- Taxe655 €1 %
Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.
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| Prix de vente | 380 000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Frais de vente à votre chargesur justificatifs | 11 400,00 € |
| = | Prix de cession | 368 600,00 € |
| − | Prix d’acquisitionprix d’achat 240 000,00 € + frais d’acquisition 18 000,00 € (forfait de 7,5 %) + travaux 36 000,00 € (forfait de 15 %) | 294 000,00 € |
| = | Plus-value brute | 74 600,00 € |
| Plus-value imposable à l’impôt sur le revenuabattement de 30 %, après 10 ans de détention | 52 220,00 € | |
| Plus-value imposable aux prélèvements sociauxabattement de 8,25 % | 68 445,50 € | |
| × | Impôt sur le revenutaux de 19 % | 9 921,80 € |
| + | Prélèvements sociauxtaux de 17,2 % | 11 772,63 € |
| + | Taxe sur les plus-values élevéesplus-value imposable de 52 220,00 € par vendeur, au-dessus de 50 000 € | 655,40 € |
| = | Impôt et prélèvements sur la plus-value | 22 349,83 € |
Comment on calcule
- La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession est le prix de l’acte, diminué des frais de vente à votre charge sur justificatifs : honoraires d’agence, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque. Le prix d’acquisition est le prix d’achat, plus les frais d’acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % du prix), plus les travaux (réels, ou forfait de 15 % du prix si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Le calcul retient le plus favorable (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10 et 20-20).
- Un abattement pour durée de détention s’applique ensuite, par années complètes comptées de date à date depuis l’acte d’achat. Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e, soit une exonération complète après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e et 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération après 30 ans. La résidence principale est exonérée sans condition de durée, et la première cession d’un autre logement l’est à proportion du prix réemployé dans la résidence principale en 24 mois.
- La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu est taxée à 19 % ; celle des prélèvements sociaux, à 17,2 %. Une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value imposable d’un vendeur dépasse 50 000 € : son barème lisse la marche, par exemple 2 442 € pour 103 400 € de plus-value (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). Le seuil se mesure par vendeur : pour un couple marié qui vend un bien commun, chacun a sa moitié.
L’exemple détaillé
Vente à 380 000 € avec 11 400 € de frais : prix de cession 368 600 €. Achat à 240 000 € le 15 juin 2016, sans justificatifs : forfait de 7,5 % (18 000 €) et de 15 % (36 000 €), prix d’acquisition 294 000 €. Plus-value brute 74 600 €. Vente le 20 octobre 2026, soit 10 ans de détention : abattement de 30 % pour l’impôt sur le revenu (assiette 52 220 €, impôt 9 921,80 €) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (assiette 68 445,50 €, prélèvements 11 772,63 €). La plus-value imposable dépasse 50 000 € : taxe de 655,40 €. Total 22 349,83 €. À deux vendeurs à parts égales, chacun reste sous 50 000 € et la taxe disparaît.
Sources
- Service Public : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (F10864, vérifiée le 15 avril 2026)
- BOFiP : détermination de la plus-value brute, prix de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-10)
- BOFiP : majoration du prix d’acquisition, forfaits de 7,5 % et de 15 % (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20)
- BOFiP : détermination de la plus-value imposable, abattement pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-20-20-20)
- BOFiP : taxe sur les plus-values immobilières élevées, modalités de détermination (BOI-RFPI-TPVIE-20)
- BOFiP : exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30)
Texte vérifié le 6 octobre 2026
Bon à savoir
- C’est une estimation de la plus-value immobilière d’un particulier fiscalement domicilié en France, avec les règles de 2026. Le montant exact est celui que calcule le notaire le jour de la vente, qui peut tenir compte de cas que cette page ne connaît pas.
- Les biens reçus par donation ou succession ont un autre prix d’acquisition (la valeur retenue pour les droits), et les terrains à bâtir une taxation particulière. Cette page est faite pour un bien acheté.
- D’autres exonérations existent, sous conditions : pension de vieillesse ou carte mobilité inclusion avec un revenu fiscal de référence limité, résidence en Ehpad, vente à un organisme de logement social, prix de vente de 15 000 € au plus. La page de Service Public les détaille.
- Les abattements exceptionnels de 70 % ou de 60 % pour la démolition et la reconstruction de logements collectifs ne sont pas pris en compte, ni l’amortissement déduit si le logement a été loué en meublé.
- Si vous êtes non-résident, la plus-value est taxée dans les mêmes conditions, mais un représentant fiscal est nécessaire dans la plupart des cas.
- Le forfait de 15 % pour les travaux ne vaut que si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, et il ne se cumule pas avec des travaux réels : le calcul prend le plus favorable.
Questions fréquentes
Combien d’impôt paie-t-on sur la plus-value d’une vente immobilière ?
La plus-value imposable, après abattement pour durée de détention, est taxée à 19 % pour l’impôt sur le revenu et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit 36,2 % sans abattement. Une taxe de 2 % à 6 % s’y ajoute au-dessus de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur (Service Public).
Au bout de combien d’années ne paie-t-on plus rien ?
Plus d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et plus de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est exonérée dès le premier jour.
Comment compte-t-on la durée de détention ?
Par années complètes de douze mois, de la date de l’acte d’achat à la date de l’acte de vente (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20-20). L’abattement commence à la 6e année de détention.
Faut-il des factures pour les travaux ?
Pour déduire les travaux réels, oui. Sans factures, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’achat s’applique. Pour les frais d’acquisition, le forfait est de 7,5 % du prix.
Qui calcule et paie l’impôt ?
Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et paie l’impôt au service de la publicité foncière. Vous l’indiquez ensuite sur votre déclaration de revenus (Service Public).
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