Plus-value immobilière : impôt, abattements et exonérations

Ce que l’on taxe

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession est celui de l’acte, diminué des frais de vente à votre charge sur justificatifs : honoraires d’agence, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque.

Le prix d’acquisition est le prix d’achat de l’acte, majoré des frais d’acquisition (droits et frais de notaire, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix) et des travaux (montant réel avec factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans). Le forfait est une faculté : on retient le plus favorable.

Une moins-value ne se déduit d’une plus-value sur un autre bien que de façon exceptionnelle, par exemple la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives.

Ce que fait baisser le temps : les abattements

Un abattement s’applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Les années se comptent par périodes complètes de douze mois, de la date de l’acte d’achat à la date de l’acte de vente.

Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e, donc une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, donc une exonération après 30 ans.

Pour 10 000 € de plus-value après 10 ans, l’assiette de l’impôt est de 7 000 € (abattement de 30 %) et celle des prélèvements sociaux de 9 175 € (8,25 %). Après 25 ans, l’impôt sur le revenu disparaît et les prélèvements sociaux portent sur 4 500 € (abattement de 55 %).

Les taux et la taxe sur les plus-values élevées

La plus-value imposable, après abattement, est taxée à 19 % pour l’impôt sur le revenu et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux : 7 240 € pour 20 000 € de plus-value sans abattement. Les deux assiettes sont différentes, car les abattements ne sont pas les mêmes.

Une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute dès que la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son barème lisse la marche : 2 442 € pour 103 400 € de plus-value. Le seuil s’apprécie par vendeur : pour un couple marié qui vend un bien commun, chacun a la moitié de la plus-value, ce qui peut suffire à passer sous le seuil.

Quand on ne paie rien

Plusieurs situations exonèrent la plus-value, la plupart sous conditions :

• La résidence principale et ses dépendances, si c’est votre habitation habituelle et effective au moment de la vente.
• La première cession d’un logement autre que la résidence principale, à proportion du prix que vous utilisez, dans un délai de 2 ans, pour acheter ou construire votre résidence principale, si vous n’en étiez pas propriétaire dans les 4 années précédentes. Avec 180 000 € réinvestis sur un prix de 300 000 € et 120 000 € de plus-value, 60 % de la plus-value est exonérée, soit 72 000 €.
• Un bien détenu depuis plus de 22 ans (impôt) ou plus de 30 ans (prélèvements sociaux), et un bien vendu 15 000 € au plus.
• Sous conditions de ressources, les retraités ou titulaires d’une carte mobilité inclusion et les résidents d’Ehpad ou d’établissements pour personnes handicapées.

Qui calcule, qui paie, qui déclare

Le notaire chargé de la vente fait les démarches auprès de l’administration fiscale, calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit la déclaration et paie l’impôt aux services de la publicité foncière. Vous indiquez ensuite sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclaré par le notaire et, pour une première cession, le montant exonéré.

L’exonération de la première cession s’applique à votre demande, par une mention dans l’acte de vente, et une seule fois.

Les cas qui changent le calcul

Un bien reçu par donation ou succession a pour prix d’acquisition la valeur retenue pour les droits. Un logement loué en meublé par un loueur non professionnel voit les amortissements déduits réintégrés dans le prix d’acquisition pour les ventes depuis le 15 février 2025. Les terrains à bâtir et les non-résidents ont des règles propres, avec un représentant fiscal dans la plupart des cas.