Francia: plusvalía inmobiliaria, impuesto, reducciones y exenciones

Lo que se grava

La plusvalía bruta es la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición. El precio de cesión es el de la escritura, menos los gastos de venta a tu cargo con justificantes: honorarios de agencia, diagnósticos obligatorios, gastos de cancelación de hipoteca.

El precio de adquisición es el precio de compra de la escritura, más los gastos de adquisición (derechos y gastos de notaría, por su importe real o por un tanto alzado del 7,5 % del precio) y las obras (importe real con facturas, o tanto alzado del 15 % del precio de compra si tienes el bien desde hace más de 5 años). El tanto alzado es una facultad: se toma el más favorable.

Una minusvalía solo se deduce de una plusvalía de otro bien de forma excepcional, por ejemplo la venta en bloque de un edificio adquirido por fracciones sucesivas.

Lo que hace bajar el tiempo: las reducciones

Se aplica una reducción por cada año de tenencia más allá del quinto. Los años se cuentan por periodos completos de doce meses, desde la fecha de la escritura de compra hasta la de la escritura de venta.

Para el impuesto sobre la renta: 6 % al año del 6.º al 21.º año y 4 % el 22.º, luego una exención total tras 22 años. Para las cargas sociales: 1,65 % al año del 6.º al 21.º año, 1,60 % el 22.º, luego 9 % al año del 23.º al 30.º, luego una exención tras 30 años.

Con 10.000 € de plusvalía tras 10 años, la base del impuesto es de 7.000 € (reducción del 30 %) y la de las cargas sociales de 9.175 € (8,25 %). Tras 25 años, el impuesto sobre la renta desaparece y las cargas sociales recaen sobre 4.500 € (reducción del 55 %).

Los tipos y la tasa sobre plusvalías elevadas

La plusvalía imponible, tras la reducción, tributa al 19 % para el impuesto sobre la renta y al 17,2 % para las cargas sociales: 7.240 € para 20.000 € de plusvalía sin reducción. Las dos bases son diferentes, porque las reducciones no son las mismas.

Una tasa del 2 % al 6 % se añade en cuanto la plusvalía imponible al impuesto sobre la renta supera 50.000 €. Su escala suaviza el escalón: 2.442 € para 103.400 € de plusvalía. El umbral se aprecia por vendedor: para una pareja casada que vende un bien común, cada uno tiene la mitad de la plusvalía, lo que puede bastar para quedar por debajo del umbral.

Cuándo no se paga nada

Varias situaciones eximen la plusvalía, la mayoría con condiciones:

• La residencia principal y sus dependencias, si es tu vivienda habitual y efectiva en el momento de la venta.
• La primera venta de una vivienda que no es la residencia principal, en proporción al precio que uses, en un plazo de 2 años, para comprar o construir tu residencia principal, si no eras propietario de ella en los 4 años anteriores. Con 180.000 € reinvertidos sobre un precio de 300.000 € y 120.000 € de plusvalía, el 60 % de la plusvalía está exento, es decir 72.000 €.
• Un bien que se tiene desde hace más de 22 años (impuesto) o más de 30 años (cargas sociales), y un bien vendido por 15.000 € como máximo.
• Con condiciones de recursos, los jubilados o titulares de una tarjeta movilidad inclusión y los residentes de Ehpad o de centros para personas con discapacidad.

Quién calcula, quién paga, quién declara

El notario encargado de la venta hace los trámites ante la administración fiscal, calcula la plusvalía imponible y el impuesto, hace la declaración y paga el impuesto a los servicios de publicidad inmobiliaria. Tú indicas luego en tu declaración de la renta el importe de la plusvalía declarado por el notario y, en una primera venta, el importe exento.

La exención de la primera venta se aplica a petición tuya, con una mención en la escritura de venta, y una sola vez.

Los casos que cambian el cálculo

Un bien recibido por donación o herencia tiene como precio de adquisición el valor tomado para los derechos. En una vivienda alquilada amueblada por un arrendador no profesional, las amortizaciones deducidas se reintegran al precio de adquisición para las ventas desde el 15 de febrero de 2025. Los terrenos edificables y los no residentes tienen reglas propias, con un representante fiscal en la mayoría de los casos.