Francia: vender una vivienda, del DPE a la plusvalía
Lo que hay que preparar antes del anuncio, lo que se firma y el impuesto sobre la plusvalía, paso a paso.
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Tiempo: de la preparación a la declaración
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Preparar
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El vendedor presenta estos documentos para la promesa de venta (Service Public).
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DPE (certificado energético), plomo, amianto, electricidad, gas, termitas, estado de riesgos… según la vivienda; el expediente se adjunta a la promesa o a la escritura (Service Public).
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Plomo 1 año, termitas 6 meses, gas y electricidad 3 años, estado de riesgos 6 meses, DPE 10 años, auditoría energética 5 años; amianto sin límite (Service Public).
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Se entrega al comprador con la promesa o la escritura. Mira nuestra guía sobre el DPE.
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También hacen falta el pre-estado fechado y las actas de las 3 últimas juntas, más el diagnóstico técnico global y el plan plurianual de obras, si existen (Service Public).
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La promesa o la escritura de venta debe indicarla (Service Public).
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La calculadora del sitio da el impuesto, las cargas sociales y la tasa eventual.
Anuncio y visitas
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Para un lote de copropiedad, indica también el número de lotes y los gastos previsibles del DPE (Service Public).
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Sin él, el comprador puede pedir la resolución de la venta o una rebaja del precio (Service Public).
Oferta y promesa
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Tu acuerdo te compromete: ya no podrás volver atrás; una suma pagada en la aceptación anula la oferta (Service Public).
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Para un particular, la promesa unilateral debe ser un acto auténtico (ante notario) si supera 18 meses (Service Public).
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Gastos pagados, fondo de obras, impagos de la copropiedad: la lista está en Service Public.
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Si luego te niegas a vender, el comprador puede obligarte o pedir una indemnización (Service Public).
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El plazo para obtener un préstamo es de al menos 1 mes (Service Public).
La escritura de venta
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La escritura de venta es un acto auténtico redactado por un notario (Service Public).
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El levantamiento de la hipoteca se anexa a la escritura; sus gastos se deducen de la plusvalía con justificantes (Service Public; BOFiP).
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Se anexa a la escritura de venta (Service Public).
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Debe anexarse obligatoriamente a la escritura de venta (Service Public).
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Sin compromiso previo, el comprador tiene 10 días de reflexión antes de firmar y no se le puede pedir ninguna suma (Service Public).
Impuestos
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Paga el impuesto a los servicios de publicidad inmobiliaria (Service Public).
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Se aplica a petición tuya, con una mención en la escritura, una sola vez (Service Public).
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Hay que indicar el importe declarado por el notario y, para una primera venta, el importe exento (Service Public).
Declaración
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Conviene saber
- Esta lista vale para la venta de una vivienda existente por un particular. La venta en estado futuro de terminación, de un terreno edificable o de un bien en renta vitalicia (viager) sigue otras reglas.
- Los honorarios de la agencia y del notario, y quién los paga, varían: figuran en el anuncio y en la escritura. Pide un presupuesto antes de firmar un mandato.
- La plusvalía es cosa del impuesto sobre la renta: el notario hace el cálculo en la venta, pero puedes estimarla antes con la calculadora del sitio, para fijar el precio con conocimiento de causa.
- Si el bien está en indivisión, cada copropietario tiene derechos: el derecho de tanteo de los demás copropietarios, verificado por el notario, puede entrar en juego.
Preguntas frecuentes
¿Tiene el vendedor un plazo de desistimiento?
No: solo el comprador no profesional de una vivienda puede desistir, en los 10 días siguientes a la notificación de la promesa o del compromiso. El vendedor queda comprometido desde la firma (Service Public).
¿Qué diagnósticos hay que entregar?
Según la vivienda: DPE, plomo antes de 1949, amianto antes de julio de 1997, electricidad y gas de más de 15 años, termitas y riesgos en zona afectada, auditoría energética para una casa clasificada E, F o G. Se agrupan en el expediente de diagnóstico técnico (Service Public).
¿Quién calcula y paga la plusvalía?
El notario encargado de la venta: calcula la plusvalía imponible, hace la declaración y paga el impuesto a los servicios de publicidad inmobiliaria (Service Public).
¿Cuánto puede durar la promesa?
Para un particular, una promesa unilateral de más de 18 meses debe ser un acto auténtico; si no, puede ser un documento privado y debe entonces registrarse en 10 días (Service Public).
¿Paga plusvalía la residencia principal?
No: está totalmente exenta si es tu vivienda habitual y efectiva en el momento de la venta (Service Public).
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoFrancia: calculadora de plusvalía inmobiliaria (plus-value immobilière)
- La guíaFrancia: plusvalía inmobiliaria, impuesto, reducciones y exenciones
- La guíaFrancia: DPE y clase F o G, comprar, vender, alquilar
- La checklistChecklist de mudanza
Fuentes
- Service Public: venta de una vivienda en copropiedad (F2604; en francés)
- Service Public: promesa de venta de una vivienda existente, promesa unilateral o compromiso (F2965; en francés)
- Service Public: diagnósticos inmobiliarios que entregar en caso de venta (F10798; en francés)
- Service Public: escritura de venta de una vivienda existente (F2962; en francés)
- Service Public: impuesto sobre la renta, plusvalía inmobiliaria (F10864; en francés)
- BOFiP: plusvalías inmobiliarias, precio de cesión y gastos de venta admitidos (BOI-RFPI-PVI-20-10-10; en francés)
Para la promesa, la escritura y la plusvalía, el notario es tu interlocutor; para una duda de impuestos, el servicio de información de la administración fiscal francesa, en el 0809 401 401 (desde Francia).