Francia: vendere casa, la lista dalla DPE alla plusvalenza
Cosa preparare prima dell’annuncio, cosa si firma, e l’imposta sulla plusvalenza, passo dopo passo.
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Tempo: dalla preparazione alla dichiarazione
Il tuo browser non permette di ricordare le spunte: la lista funziona, ma dopo si azzera.
Tolgo tutte le spunte?
Preparare
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Il venditore presenta questi documenti per il compromesso di vendita (Service Public).
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DPE, piombo, amianto, elettricità, gas, termiti, stato dei rischi… secondo l’alloggio; il fascicolo si allega alla promessa o all’atto (Service Public).
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Piombo 1 anno, termiti 6 mesi, gas ed elettricità 3 anni, stato dei rischi 6 mesi, DPE 10 anni, audit energetico 5 anni; amianto senza limite (Service Public).
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Si consegna all’acquirente con la promessa o l’atto. Vedi la nostra guida sulla DPE.
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Servono anche il pre-stato datato (pré-état daté) e i verbali delle ultime 3 assemblee, più la diagnosi tecnica globale e il piano pluriennale dei lavori, se esistono (Service Public).
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La promessa o l’atto di vendita deve indicarla (Service Public).
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Il calcolatore del sito dà l’imposta, i prelievi sociali e l’eventuale sovrattassa.
Annuncio e visite
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Per un lotto in condominio indica anche il numero di lotti e le spese prevedibili dalla DPE (Service Public).
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Senza di esso, l’acquirente può chiedere la risoluzione della vendita o una riduzione del prezzo (Service Public).
Proposta e promessa
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La tua accettazione ti vincola: non potrai più tornare indietro; una somma versata all’accettazione rende nulla la proposta (Service Public).
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Per un privato, la promessa unilaterale deve essere un atto notarile se supera 18 mesi (Service Public).
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Spese pagate, fondo lavori, morosità del condominio: l’elenco è su Service Public.
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Se poi rifiuti di vendere, l’acquirente può costringerti o chiedere un risarcimento (Service Public).
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Il termine per ottenere un mutuo è di almeno 1 mese (Service Public).
L’atto di vendita
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L’atto di vendita è un atto notarile redatto da un notaio (Service Public).
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La cancellazione dell’ipoteca si allega all’atto; le sue spese si deducono dalla plusvalenza con giustificativi (Service Public; BOFiP).
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Si allega all’atto di vendita (Service Public).
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Deve essere obbligatoriamente allegato all’atto di vendita (Service Public).
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Senza compromesso, l’acquirente ha 10 giorni di riflessione prima di firmare e non gli si può chiedere alcuna somma (Service Public).
Imposte
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Paga l’imposta ai servizi della pubblicità fondiaria (Service Public).
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Si applica su tua richiesta, con una menzione nell’atto, una sola volta (Service Public).
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Va indicato l’importo dichiarato dal notaio e, per una prima cessione, l’importo esente (Service Public).
Dichiarazione
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Da sapere
- Questa lista vale per la vendita di un alloggio esistente da parte di un privato. La vendita su carta (VEFA), di un terreno edificabile o di un bene in viager segue altre regole.
- Gli onorari dell’agenzia e del notaio, e chi li paga, variano: sono nell’annuncio e nell’atto. Chiedi un preventivo prima di firmare un mandato.
- La plusvalenza è una questione di imposta sul reddito: il notaio fa il calcolo alla vendita, ma puoi stimarla prima con il calcolatore del sito, per fissare il prezzo con cognizione di causa.
- Se il bene è in comproprietà (indivision), ogni comproprietario ha dei diritti: può entrare in gioco il diritto di prelazione dei comproprietari, verificato dal notaio.
Domande frequenti
Il venditore ha un termine di recesso?
No: solo l’acquirente non professionista di un’abitazione può recedere, entro 10 giorni dalla notifica della promessa o del compromesso. Il venditore è vincolato dalla firma (Service Public).
Quali diagnosi bisogna fornire?
Secondo l’alloggio: DPE, piombo prima del 1949, amianto prima del luglio 1997, elettricità e gas di oltre 15 anni, termiti e rischi in zona interessata, audit energetico per una casa in classe E, F o G. Si riuniscono nel fascicolo delle diagnosi tecniche (Service Public).
Chi calcola e paga l’imposta sulla plusvalenza?
Il notaio incaricato della vendita: calcola la plusvalenza imponibile, prepara la dichiarazione e paga l’imposta ai servizi della pubblicità fondiaria (Service Public).
Quanto può durare la promessa?
Per un privato, una promessa unilaterale di oltre 18 mesi deve essere un atto notarile; altrimenti può essere una scrittura privata e va allora registrata entro 10 giorni (Service Public).
La residenza principale paga la plusvalenza?
No: è interamente esente se è la tua abitazione abituale ed effettiva al momento della vendita (Service Public).
Il passo dopo
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
- Il calcolatoreFrancia: calcolo della plusvalenza immobiliare (plus-value immobilière)
- La guidaFrancia: plusvalenza immobiliare, imposta, abbattimenti ed esenzioni
- La guidaFrancia: la DPE e la classe F o G, comprare, vendere, affittare
- La listaComprare casa: dalla prima visita al rogito
- La listaChecklist del trasloco
Fonti
- Service Public: Vendita di un alloggio in condominio (F2604) (in francese)
- Service Public: Promessa di vendita di un alloggio esistente, promessa unilaterale o compromesso (F2965) (in francese)
- Service Public: Diagnosi immobiliari da fornire in caso di vendita (F10798) (in francese)
- Service Public: Atto di vendita di un alloggio esistente (F2962) (in francese)
- Service Public: Imposta sul reddito, plusvalenza immobiliare (F10864) (in francese)
- BOFiP: plusvalenze immobiliari, prezzo di cessione e spese di vendita ammesse (BOI-RFPI-PVI-20-10-10) (in francese)
Per la promessa, l’atto e la plusvalenza, il notaio è il tuo interlocutore; per una questione d’imposta, il servizio di informazione del Fisco, al 0809 401 401.