França: vender um imóvel, do DPE à mais-valia
O que preparar antes do anúncio, o que se assina e o imposto sobre a mais-valia, passo a passo.
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Tempo: da preparação à declaração
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Preparar
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O vendedor apresenta esses documentos para a promessa de venda (Service Public).
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DPE (certificado energético), chumbo, amianto, eletricidade, gás, cupins, estado de riscos… conforme o imóvel; o dossiê vai junto da promessa ou da escritura (Service Public).
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Chumbo 1 ano, cupins 6 meses, gás e eletricidade 3 anos, estado de riscos 6 meses, DPE 10 anos, auditoria energética 5 anos; amianto sem limite (Service Public).
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Ela é entregue ao comprador com a promessa ou a escritura. Veja o nosso guia sobre o DPE.
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Também são necessários o pré-estado datado e as atas das 3 últimas assembleias, mais o diagnóstico técnico global e o plano plurianual de obras, se existirem (Service Public).
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A promessa ou a escritura de venda deve indicá-la (Service Public).
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A calculadora do site dá o imposto, as contribuições sociais e a taxa eventual.
Anúncio e visitas
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Para uma unidade de condomínio, ele indica também o número de unidades e as despesas previsíveis do DPE (Service Public).
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Sem ele, o comprador pode pedir a resolução da venda ou uma redução do preço (Service Public).
Proposta e promessa
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O seu aceite o compromete: você não poderá mais voltar atrás; uma quantia paga no aceite anula a proposta (Service Public).
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Para um particular, a promessa unilateral deve ser uma escritura pública se passar de 18 meses (Service Public).
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Despesas pagas, fundo de obras, inadimplência do condomínio: a lista está no Service Public.
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Se depois você se recusar a vender, o comprador pode obrigá-lo ou pedir uma indenização (Service Public).
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O prazo para obter um financiamento é de pelo menos 1 mês (Service Public).
A escritura de venda
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A escritura de venda é uma escritura pública redigida por um notário (Service Public).
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A baixa da hipoteca é anexada à escritura; as despesas dela se deduzem da mais-valia com comprovantes (Service Public; BOFiP).
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Ele é anexado à escritura de venda (Service Public).
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Ele deve obrigatoriamente ser anexado à escritura de venda (Service Public).
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Sem compromisso prévio, o comprador tem 10 dias de reflexão antes de assinar e não se pode pedir nenhuma quantia a ele (Service Public).
Impostos
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Ele paga o imposto aos serviços de publicidade imobiliária (Service Public).
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Ela se aplica a pedido seu, com uma menção na escritura, uma única vez (Service Public).
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É preciso indicar o valor declarado pelo notário e, numa primeira venda, o valor isento (Service Public).
Declaração
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Vale saber
- Esta lista vale para a venda de um imóvel existente por um particular. A venda na planta, de um terreno para construir ou de um bem em renda vitalícia (viager) segue outras regras.
- Os honorários da imobiliária e do notário, e quem os paga, variam: constam no anúncio e na escritura. Peça um orçamento antes de assinar um mandato.
- A mais-valia é assunto de imposto de renda: o notário faz o cálculo na venda, mas você pode estimá-la antes com a calculadora do site, para fixar o preço com conhecimento de causa.
- Se o bem está em indivisão, cada coproprietário tem direitos: o direito de preferência dos demais coproprietários, verificado pelo notário, pode entrar em jogo.
Perguntas frequentes
O vendedor tem um prazo de arrependimento?
Não: só o comprador não profissional de um imóvel residencial pode se arrepender, nos 10 dias seguintes à notificação da promessa ou do compromisso. O vendedor fica comprometido desde a assinatura (Service Public).
Que diagnósticos é preciso apresentar?
Conforme o imóvel: DPE, chumbo antes de 1949, amianto antes de julho de 1997, eletricidade e gás com mais de 15 anos, cupins e riscos em zona afetada, auditoria energética para uma casa classificada E, F ou G. Eles são reunidos no dossiê de diagnóstico técnico (Service Public).
Quem calcula e paga a mais-valia?
O notário encarregado da venda: ele calcula a mais-valia tributável, faz a declaração e paga o imposto aos serviços de publicidade imobiliária (Service Public).
Quanto tempo a promessa pode durar?
Para um particular, uma promessa unilateral de mais de 18 meses deve ser uma escritura pública; se não, pode ser um instrumento particular e deve então ser registrada em 10 dias (Service Public).
A residência principal paga mais-valia?
Não: ela é totalmente isenta se for a sua moradia habitual e efetiva no momento da venda (Service Public).
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
- O cálculoFrança: calculadora de mais-valia imobiliária (plus-value immobilière)
- O guiaFrança: mais-valia imobiliária, imposto, reduções e isenções
- O guiaFrança: DPE e classe F ou G, comprar, vender, alugar
- A checklistMudança de casa: a checklist
Fontes
- Service Public: venda de um imóvel em condomínio (F2604; em francês)
- Service Public: promessa de venda de um imóvel existente, promessa unilateral ou compromisso (F2965; em francês)
- Service Public: diagnósticos imobiliários a apresentar em caso de venda (F10798; em francês)
- Service Public: escritura de venda de um imóvel existente (F2962; em francês)
- Service Public: imposto de renda, mais-valia imobiliária (F10864; em francês)
- BOFiP: mais-valias imobiliárias, preço de cessão e despesas de venda admitidas (BOI-RFPI-PVI-20-10-10; em francês)
Para a promessa, a escritura e a mais-valia, o notário é o seu interlocutor; para uma dúvida de impostos, o serviço de informação da administração fiscal francesa, no 0809 401 401 (da França).