França: mais-valia imobiliária, imposto, reduções e isenções

O que se tributa

A mais-valia bruta é a diferença entre o preço de cessão e o preço de aquisição. O preço de cessão é o da escritura, menos as despesas de venda por sua conta com comprovantes: honorários da imobiliária, diagnósticos obrigatórios, custos do cancelamento da hipoteca.

O preço de aquisição é o preço de compra da escritura, mais as despesas de aquisição (direitos e custos de notário, pelo valor real ou por um percentual fixo de 7,5% do preço) e as obras (valor real com notas fiscais, ou percentual fixo de 15% do preço de compra se o imóvel é seu há mais de 5 anos). O percentual fixo é uma faculdade: usa-se o mais favorável.

Uma menos-valia só se deduz de uma mais-valia de outro bem em caráter excepcional, por exemplo a venda em bloco de um prédio adquirido por frações sucessivas.

O que o tempo faz baixar: as reduções

Aplica-se uma redução por cada ano de posse além do quinto. Os anos se contam por períodos completos de doze meses, da data da escritura de compra à data da escritura de venda.

Para o imposto de renda: 6% ao ano do 6.º ao 21.º ano e 4% no 22.º, logo uma isenção total depois de 22 anos. Para as contribuições sociais: 1,65% ao ano do 6.º ao 21.º ano, 1,60% no 22.º, depois 9% ao ano do 23.º ao 30.º, logo uma isenção depois de 30 anos.

Com 10.000 € de mais-valia depois de 10 anos, a base do imposto é de 7.000 € (redução de 30%) e a das contribuições sociais de 9.175 € (8,25%). Depois de 25 anos, o imposto de renda desaparece e as contribuições sociais incidem sobre 4.500 € (redução de 55%).

As alíquotas e a taxa sobre mais-valias elevadas

A mais-valia tributável, depois da redução, é tributada a 19% para o imposto de renda e a 17,2% para as contribuições sociais: 7.240 € para 20.000 € de mais-valia sem redução. As duas bases são diferentes, porque as reduções não são as mesmas.

Uma taxa de 2% a 6% se soma assim que a mais-valia tributável pelo imposto de renda passa de 50.000 €. A tabela dela suaviza o degrau: 2.442 € para 103.400 € de mais-valia. O limite é apreciado por vendedor: para um casal casado que vende um bem comum, cada um tem a metade da mais-valia, o que pode bastar para ficar abaixo do limite.

Quando não se paga nada

Várias situações isentam a mais-valia, a maioria sob condições:

• A residência principal e as suas dependências, se for a sua moradia habitual e efetiva no momento da venda.
• A primeira venda de um imóvel que não é a residência principal, na proporção do preço que você usar, em um prazo de 2 anos, para comprar ou construir a sua residência principal, se você não era proprietário dela nos 4 anos anteriores. Com 180.000 € reinvestidos sobre um preço de 300.000 € e 120.000 € de mais-valia, 60% da mais-valia é isenta, ou seja, 72.000 €.
• Um bem mantido há mais de 22 anos (imposto) ou mais de 30 anos (contribuições sociais), e um bem vendido por 15.000 € no máximo.
• Sob condições de renda, os aposentados ou titulares de um cartão mobilidade inclusão e os residentes de Ehpad ou de estabelecimentos para pessoas com deficiência.

Quem calcula, quem paga, quem declara

O notário encarregado da venda faz os trâmites junto à administração fiscal, calcula a mais-valia tributável e o imposto, faz a declaração e paga o imposto aos serviços de publicidade imobiliária. Você informa depois na sua declaração de renda o valor da mais-valia declarado pelo notário e, numa primeira venda, o valor isento.

A isenção da primeira venda se aplica a pedido seu, com uma menção na escritura de venda, e uma única vez.

Os casos que mudam o cálculo

Um bem recebido por doação ou herança tem como preço de aquisição o valor adotado para os direitos. Em um imóvel alugado mobiliado por um locador não profissional, as depreciações deduzidas são reintegradas ao preço de aquisição para as vendas desde 15 de fevereiro de 2025. Os terrenos para construir e os não residentes têm regras próprias, com um representante fiscal na maioria dos casos.