Francia: plusvalenza immobiliare, imposta, abbattimenti ed esenzioni

Cosa si tassa

La plusvalenza lorda è la differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisizione. Il prezzo di cessione è quello dell’atto, diminuito delle spese di vendita a tuo carico, con giustificativi: onorari d’agenzia, diagnosi obbligatorie, spese di cancellazione dell’ipoteca.

Il prezzo di acquisizione è il prezzo d’acquisto dell’atto, maggiorato delle spese di acquisizione (diritti e spese notarili, per il loro importo reale o per un forfait del 7,5% del prezzo) e dei lavori (importo reale con fatture, o forfait del 15% del prezzo d’acquisto se possiedi il bene da più di 5 anni). Il forfait è una facoltà: si sceglie il più favorevole.

Una minusvalenza si deduce da una plusvalenza su un altro bene solo in via eccezionale, per esempio la vendita in blocco di un edificio acquisito per frazioni successive.

Cosa fa scendere il tempo: gli abbattimenti

Un abbattimento si applica per ogni anno di possesso oltre il quinto. Gli anni si contano per periodi completi di dodici mesi, dalla data dell’atto d’acquisto alla data dell’atto di vendita.

Per l’imposta sul reddito: 6% all’anno dal 6° al 21° anno e 4% nel 22°, quindi un’esenzione totale dopo 22 anni. Per i prelievi sociali: 1,65% all’anno dal 6° al 21° anno, 1,60% nel 22°, poi 9% all’anno dal 23° al 30°, quindi un’esenzione dopo 30 anni.

Per 10.000 € di plusvalenza dopo 10 anni, la base dell’imposta è di 7.000 € (abbattimento del 30%) e quella dei prelievi sociali di 9.175 € (8,25%). Dopo 25 anni l’imposta sul reddito sparisce e i prelievi sociali si applicano su 4.500 € (abbattimento del 55%).

Le aliquote e la sovrattassa sulle plusvalenze elevate

La plusvalenza imponibile, dopo l’abbattimento, è tassata al 19% per l’imposta sul reddito e al 17,2% per i prelievi sociali: 7.240 € per 20.000 € di plusvalenza senza abbattimento. Le due basi sono diverse, perché gli abbattimenti non sono gli stessi.

Una sovrattassa dal 2% al 6% si aggiunge non appena la plusvalenza imponibile all’imposta sul reddito supera 50.000 €. La sua scala attenua il gradino: 2.442 € per 103.400 € di plusvalenza. La soglia si valuta per venditore: per una coppia sposata che vende un bene comune, ciascuno ha la metà della plusvalenza, il che può bastare a scendere sotto la soglia.

Quando non si paga nulla

Diverse situazioni esentano la plusvalenza, la maggior parte con condizioni:

• La residenza principale e le sue pertinenze, se è la tua abitazione abituale ed effettiva al momento della vendita.
• La prima cessione di un alloggio diverso dalla residenza principale, in proporzione al prezzo che usi, entro 2 anni, per comprare o costruire la tua residenza principale, se non ne eri proprietario nei 4 anni precedenti. Con 180.000 € reinvestiti su un prezzo di 300.000 € e 120.000 € di plusvalenza, il 60% della plusvalenza è esente, cioè 72.000 €.
• Un bene posseduto da più di 22 anni (imposta) o più di 30 anni (prelievi sociali), e un bene venduto per 15.000 € o meno.
• Con condizioni di reddito, i pensionati o titolari di una carta mobilité inclusion e i residenti di case di riposo (Ehpad) o di strutture per persone con disabilità.

Chi calcola, chi paga, chi dichiara

Il notaio incaricato della vendita compie le pratiche presso l’amministrazione fiscale, calcola la plusvalenza imponibile e l’imposta, prepara la dichiarazione e paga l’imposta ai servizi della pubblicità fondiaria. Tu indichi poi nella dichiarazione dei redditi l’importo della plusvalenza dichiarato dal notaio e, per una prima cessione, l’importo esente.

L’esenzione della prima cessione si applica su tua richiesta, con una menzione nell’atto di vendita, e una sola volta.

I casi che cambiano il calcolo

Un bene ricevuto per donazione o successione ha come prezzo di acquisizione il valore adottato per i diritti. Un alloggio affittato ammobiliato da un locatore non professionale vede gli ammortamenti dedotti reintegrati nel prezzo di acquisizione per le vendite dal 15 febbraio 2025. I terreni edificabili e i non residenti hanno regole proprie, con un rappresentante fiscale nella maggior parte dei casi.