Francia: calcolo della plusvalenza immobiliare (plus-value immobilière)
L’imposta del 19%, i prelievi sociali del 17,2% e la tassa sulle plusvalenze elevate, con abbattimenti ed esenzioni.
Imposta e prelievi sulla plusvalenza
22.349,83 €
su una plusvalenza lorda di 74.600,00 €: il 30% della plusvalenza
- Plusvalenza di 74.600,00 €
- Possesso: 10 anni
- Imposta 9.921,80 € + prelievi 11.772,63 €
Vendi a 380.000,00 € e paghi 11.400,00 € di spese: il prezzo di cessione è 368.600,00 €. Il prezzo di acquisizione considerato, con spese e lavori, è 294.000,00 €. La plusvalenza lorda è 74.600,00 €. Dopo 10 anni di possesso, l’abbattimento è del 30% per l’imposta sul reddito e dell’8,25% per i prelievi sociali. L’imposta del 19% è 9.921,80 €, i prelievi sociali del 17,2% sono 11.772,63 €, più 655,40 € di tassa sulle plusvalenze elevate: 22.349,83 € in totale.
Non devi calcolare nulla da solo: il notaio prepara la dichiarazione, calcola l’imposta e la paga al servizio di pubblicità fondiaria, partendo dal prezzo di vendita. La plusvalenza si indica poi nella tua dichiarazione dei redditi (Service Public).
- Una tassa dal 2% al 6% si aggiunge appena la plusvalenza imponibile di un venditore supera 50.000 €: la calcola il notaio con il modulo 2048-IMM-SD.
- Senza giustificativi il calcolo applica i forfait del 7,5% per le spese di acquisto e, oltre i 5 anni, del 15% per i lavori: con spese reali più alte la plusvalenza scende.
Che fine fa la plusvalenza
- A te52.250 €70%
- Imposta sul reddito9.922 €13%
- Prelievi sociali11.773 €16%
- Tassa655 €1%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Prezzo di vendita | 380.000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Spese di vendita a tuo caricocon giustificativi | 11.400,00 € |
| = | Prezzo di cessione | 368.600,00 € |
| − | Prezzo di acquisizioneprezzo d’acquisto 240.000,00 € + spese di acquisto 18.000,00 € (forfait del 7,5%) + lavori 36.000,00 € (forfait del 15%) | 294.000,00 € |
| = | Plusvalenza lorda | 74.600,00 € |
| Plusvalenza imponibile all’imposta sul redditoabbattimento del 30%, dopo 10 anni di possesso | 52.220,00 € | |
| Plusvalenza imponibile ai prelievi socialiabbattimento dell’8,25% | 68.445,50 € | |
| × | Imposta sul redditoaliquota del 19% | 9.921,80 € |
| + | Prelievi socialialiquota del 17,2% | 11.772,63 € |
| + | Tassa sulle plusvalenze elevateplusvalenza imponibile di 52.220,00 € per venditore, oltre 50.000 € | 655,40 € |
| = | Imposta e prelievi sulla plusvalenza | 22.349,83 € |
Come si calcola
- La plusvalenza lorda è la differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisizione. Il prezzo di cessione è il prezzo dell’atto, diminuito delle spese di vendita a tuo carico con giustificativi: provvigione dell’agenzia, diagnosi obbligatorie, spese di cancellazione dell’ipoteca. Il prezzo di acquisizione è il prezzo d’acquisto, più le spese di acquisto (reali, o forfait del 7,5% del prezzo), più i lavori (reali, o forfait del 15% del prezzo se l’immobile è posseduto da più di 5 anni). Il calcolo usa il più favorevole (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10 e 20-20).
- Si applica poi un abbattimento per durata di possesso, per anni completi contati da data a data dall’atto di acquisto. Per l’imposta sul reddito: 6% all’anno dal 6º al 21º anno e 4% il 22º, cioè un’esenzione completa dopo 22 anni. Per i prelievi sociali: 1,65% all’anno dal 6º al 21º anno, 1,60% il 22º e 9% all’anno dal 23º al 30º, cioè un’esenzione dopo 30 anni. La residenza principale è esente senza condizioni di durata, e la prima cessione di un altro immobile lo è in proporzione al prezzo reinvestito nella residenza principale entro 24 mesi.
- La plusvalenza imponibile all’imposta sul reddito è tassata al 19%; quella dei prelievi sociali, al 17,2%. Una tassa dal 2% al 6% si aggiunge se la plusvalenza imponibile di un venditore supera 50.000 €: la sua tabella smussa il gradino, per esempio 2.442 € per 103.400 € di plusvalenza (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). La soglia si misura per venditore: per una coppia sposata che vende un bene comune, ciascuno ha la sua metà.
L’esempio svolto
Vendita a 380.000 € con 11.400 € di spese: prezzo di cessione 368.600 €. Acquisto a 240.000 € il 15 giugno 2016, senza giustificativi: forfait del 7,5% (18.000 €) e del 15% (36.000 €), prezzo di acquisizione 294.000 €. Plusvalenza lorda 74.600 €. Vendita il 20 ottobre 2026, cioè 10 anni di possesso: abbattimento del 30% per l’imposta sul reddito (base 52.220 €, imposta 9.921,80 €) e dell’8,25% per i prelievi sociali (base 68.445,50 €, prelievi 11.772,63 €). La plusvalenza imponibile supera 50.000 €: tassa di 655,40 €. Totale 22.349,83 €. Con due venditori a quote uguali ciascuno resta sotto 50.000 € e la tassa sparisce.
Fonti
- Service Public: imposta sul reddito, plusvalenza immobiliare (F10864, verificata il 15 aprile 2026) (in francese)
- BOFiP: determinazione della plusvalenza lorda, prezzo di cessione (BOI-RFPI-PVI-20-10-10) (in francese)
- BOFiP: maggiorazione del prezzo di acquisizione, forfait del 7,5% e del 15% (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) (in francese)
- BOFiP: determinazione della plusvalenza imponibile, abbattimento per durata di possesso (BOI-RFPI-PVI-20-20-20) (in francese)
- BOFiP: tassa sulle plusvalenze immobiliari elevate, modalità di calcolo (BOI-RFPI-TPVIE-20) (in francese)
- BOFiP: esenzione della prima cessione di un immobile diverso dalla residenza principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) (in francese)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima della plusvalenza immobiliare di un privato con domicilio fiscale in Francia, con le regole del 2026. L’importo esatto è quello che calcola il notaio il giorno della vendita, che può tener conto di casi che questa pagina non conosce.
- I beni ricevuti per donazione o successione hanno un altro prezzo di acquisizione (il valore considerato per le imposte), e i terreni edificabili una tassazione particolare. Questa pagina è fatta per un immobile acquistato.
- Esistono altre esenzioni, a certe condizioni: pensione di vecchiaia o carta di mobilità inclusione con un reddito fiscale di riferimento limitato, residenza in una casa di cura (Ehpad), vendita a un ente di edilizia sociale, prezzo di vendita di 15.000 € al massimo. La pagina di Service Public le dettaglia.
- Gli abbattimenti eccezionali del 70% o del 60% per la demolizione e ricostruzione di alloggi collettivi non sono considerati, né l’ammortamento dedotto se l’immobile è stato affittato arredato.
- Se sei non residente, la plusvalenza è tassata alle stesse condizioni, ma nella maggior parte dei casi serve un rappresentante fiscale.
- Il forfait del 15% per i lavori vale solo se possiedi l’immobile da più di 5 anni, e non si cumula con lavori reali: il calcolo prende il più favorevole.
Domande frequenti
Quanta imposta si paga sulla plusvalenza di una vendita immobiliare?
La plusvalenza imponibile, dopo l’abbattimento per durata di possesso, è tassata al 19% per l’imposta sul reddito e al 17,2% per i prelievi sociali, cioè il 36,2% senza abbattimento. Una tassa dal 2% al 6% si aggiunge oltre 50.000 € di plusvalenza imponibile per venditore (Service Public).
Dopo quanti anni non si paga più nulla?
Niente più imposta sul reddito dopo 22 anni di possesso, e niente più prelievi sociali dopo 30 anni. La residenza principale è esente dal primo giorno.
Come si conta la durata di possesso?
Per anni completi di dodici mesi, dalla data dell’atto di acquisto alla data dell’atto di vendita (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20-20). L’abbattimento inizia dal 6º anno di possesso.
Servono le fatture per i lavori?
Per dedurre i lavori reali sì. Senza fatture, se possiedi l’immobile da più di 5 anni, si applica un forfait del 15% del prezzo d’acquisto. Per le spese di acquisto il forfait è del 7,5% del prezzo.
Chi calcola e paga l’imposta?
Il notaio incaricato della vendita calcola la plusvalenza imponibile, prepara la dichiarazione e paga l’imposta al servizio di pubblicità fondiaria. Tu la indichi poi nella dichiarazione dei redditi (Service Public).
Il passo dopo
- Il calcolatoreFrancia: calcolo delle spese notarili
- Per la GermaniaGermania: calcolo della plusvalenza immobiliare