Germania: calcolo dell’imposta sulla vendita di un immobile (Spekulationssteuer)
Se la vendita è imponibile e quanta imposta sul reddito con addizionale di solidarietà e imposta di culto costa la plusvalenza, secondo la tariffa 2026.
Imposta sulla vendita
55.992,02 €
su una plusvalenza di 125.000,00 €: in media il 44,8% della plusvalenza
- Plusvalenza 125.000,00 €
- Aliquota marginale 42%
- Termine il 15 giugno 2030
Vendi a 450.000,00 € e paghi 15.000,00 € di costi di vendita. I costi di acquisto di 345.000,00 € meno 35.000,00 € di AfA danno 310.000,00 €: la plusvalenza è di 125.000,00 €. La vendita è entro il periodo di dieci anni, che finisce il 15 giugno 2030, e l’eccezione per l’abitazione propria non vale: la plusvalenza è tassata con la tua aliquota personale. La tua imposta sale da 14.233,00 € a 70.225,02 €: 55.992,02 € in più, il 44,8% della plusvalenza.
Su 100 € di plusvalenza ti restano 55 € dopo le imposte. Se aspetti fino al 16 giugno 2030, la vendita è esente da imposte: il periodo di dieci anni conta dal contratto di acquisto. La plusvalenza la indichi nella dichiarazione dei redditi dell’anno di vendita, nell’allegato SO.
- La plusvalenza è tassata con la tua aliquota personale, non con l’aliquota fissa del 25% per i redditi da capitale (EStG § 32d).
- Se non hai abitato tu nell’immobile in via esclusiva, né nell’anno della vendita e nei due anni prima, l’eccezione per l’abitazione propria non vale.
Che fine fa la plusvalenza
- Resta a te69.008 €55%
- Imposta55.992 €45%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Prezzo di vendita | 450.000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Costi di venditaspese di produzione del reddito | 15.000,00 € |
| − | Costi di acquisto e di produzione345.000,00 € meno AfA dedotta di 35.000,00 € | 310.000,00 € |
| = | Plusvalenza | 125.000,00 € |
| Reddito imponibile senza la plusvalenza | 60.000,00 € | |
| Reddito imponibile con la plusvalenza | 185.000,00 € | |
| Imposta sul reddito senza la plusvalenzanessuna addizionale di solidarietà sotto la soglia di esenzione | 14.233,00 € | |
| Imposta sul reddito con la plusvalenza66.564,00 € di imposta sul reddito, 3.661,02 € di addizionale di solidarietà | 70.225,02 € | |
| = | Imposta in più a causa della vendita | 55.992,02 € |
Come si calcola
- La vendita di un immobile è imponibile se tra acquisto e cessione non passano più di dieci anni (EStG § 23 c. 1 periodo 1 n. 1). Conta in linea di principio il giorno della conclusione del contratto, non quello dell’iscrizione nel libro fondiario (BFH IX R 23/13). Il periodo finisce nel giorno che corrisponde alla data di acquisto dieci anni dopo; dal giorno successivo la vendita è esente da imposte. È escluso chi ha abitato nell’immobile esclusivamente da sé fino alla vendita, oppure nell’anno della vendita e nei due anni prima.
- La plusvalenza è il prezzo di vendita meno costi di acquisto o di produzione meno spese di produzione del reddito, come agente e notaio per la vendita. Se l’immobile è stato affittato, gli ammortamenti dedotti (AfA) si detraggono dai costi di acquisto e aumentano la plusvalenza (EStG § 23 c. 3 periodo 4). Se l’intera plusvalenza dell’anno da operazioni private è sotto 1.000 €, resta esente da imposte; da 1.000 € si tassa tutto.
- La plusvalenza si somma al tuo altro reddito imponibile e si tassa con la tariffa dell’EStG § 32a, con la tariffa splitting per la tassazione congiunta. Si aggiungono l’addizionale di solidarietà, che si paga solo sopra la soglia di esenzione, e se del caso l’imposta di culto. La pagina calcola la differenza: l’imposta con la plusvalenza meno l’imposta senza.
L’esempio svolto
Acquisto il 15.06.2020 per 345.000 € in tutto con i costi, 35.000 € di AfA negli anni di locazione; vendita il 20.10.2026 a 450.000 € con 15.000 € di costi: la plusvalenza è 450.000 − 15.000 − (345.000 − 35.000) = 125.000 €. Con 60.000 € di reddito imponibile sale a 185.000 €: l’imposta passa da 14.233 € a 66.564 € più 3.661,02 € di addizionale di solidarietà, cioè 55.992,02 € in più. Con una vendita dal 16.06.2030 sarebbe esente da imposte.
Fonti
- Legge sull’imposta sul reddito (EStG) § 23: operazioni di cessione private — gesetze-im-internet.de (in tedesco)
- Legge sull’imposta sul reddito (EStG) § 32a: tariffa dell’imposta sul reddito (in tedesco)
- Legge sull’imposta sul reddito (EStG) § 32d: l’aliquota fissa del 25% vale solo per i redditi da capitale (in tedesco)
- Tribunale federale tributario, sentenza del 3 settembre 2019, IX R 10/19: abitazione propria nell’anno della cessione e nei due anni precedenti (in tedesco)
- Tribunale federale tributario, sentenza del 10 febbraio 2015, IX R 23/13: conta il contratto vincolante (in tedesco)
- Codice tributario (AO) § 108: termini e scadenze (in tedesco)
- Codice di commercio (HGB) § 255: costi di acquisto e di produzione, anche i costi accessori (in tedesco)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima dell’imposta in più con la tariffa 2026 e senza i tuoi altri redditi nel dettaglio. Fa fede l’avviso di accertamento, che include detrazioni per figli, perdite riportate e altri redditi.
- Se hai abitato solo in una parte dell’immobile, per esempio in una casa bifamiliare, le parti dell’edificio che sono beni autonomi si considerano separatamente (EStG § 23 c. 1 periodo 1 n. 1 periodo 2): questa pagina calcola l’immobile nel suo insieme.
- In caso di eredità o donazione, per il periodo di dieci anni conta l’acquisto del dante causa (EStG § 23 c. 1 periodo 3): usa la sua data di acquisto. Quali costi di acquisto puoi usare lo chiarisce una consulenza fiscale.
- I costi che sostiene l’acquirente (imposta di trasferimento, notaio dell’acquisto, libro fondiario) non contano per la tua imposta. I costi di agente e notaio che paghi come venditore sono spese di produzione del reddito.
- Altre plusvalenze private dello stesso anno, per esempio da beni posseduti per meno di un anno (EStG § 23 c. 1 periodo 1 n. 2), contano per la soglia di esenzione di 1.000 €: la pagina non le conosce.
- La Spekulationssteuer non è un’imposta a sé: è la normale imposta sul reddito sui redditi da operazioni di cessione private (EStG § 22 n. 2).
Domande frequenti
Quando non pago imposte sulla vendita di un immobile in Germania?
Se tra acquisto e vendita passano più di dieci anni, se hai abitato nell’immobile esclusivamente da solo oppure nell’anno della vendita e nei due anni prima, o se la plusvalenza è sotto 1.000 € (EStG § 23).
Come si calcola il periodo di dieci anni?
Dalla data del contratto di acquisto notarile alla data del contratto di vendita. Il periodo finisce nel giorno che corrisponde alla data di acquisto dieci anni dopo; dal giorno dopo la vendita è esente da imposte (AO § 108, BGB §§ 187, 188).
Devo averci abitato io per tre anni interi?
No. Basta un periodo continuativo che copra tre anni di calendario: l’anno precedente per intero, l’anno della vendita e il secondo anno prima per almeno un giorno (BFH IX R 10/19, un anno e due giorni).
Quanto è alta l’imposta sulla plusvalenza?
Non c’è un’aliquota fissa: la plusvalenza si somma al tuo altro reddito e si tassa con la tariffa dell’imposta sul reddito, più addizionale di solidarietà e se del caso imposta di culto.
L’AfA dedotta conta?
Sì: gli ammortamenti che hai dedotto con la locazione riducono i costi di acquisto e quindi aumentano la plusvalenza (EStG § 23 c. 3 periodo 4).
Il passo dopo
- Il calcolatoreGermania: calcolo dell’imposta sul reddito 2026
- Il calcolatoreGermania: calcolo dei costi accessori per comprare casa