Germania: calcolo della cauzione d’affitto (Mietkaution)
Quanta cauzione può chiedere al massimo un proprietario in Germania, come la paghi in tre rate e quanto devi avere pronto all’ingresso.
Cauzione massima
2.700,00 €
tre affitti netti, senza spese accessorie
- Cauzione consentita
- 1ª rata 900,00 €
- All’ingresso 2.000,00 €
Il proprietario può chiedere al massimo tre affitti netti, con 900,00 € quindi 2.700,00 €. La tua cauzione concordata di 2.700,00 € è entro il limite (BGB § 551 c. 1).
In tre rate uguali sono 900,00 €, 900,00 € e 900,00 €. All’ingresso paghi la prima rata di 900,00 € e il primo affitto di 1.100,00 € (affitto netto e anticipo): insieme 2.000,00 €, invece di 3.800,00 € con l’intera cauzione in una volta.
- Il proprietario deve investire la cauzione presso una banca separatamente dal proprio patrimonio, al tasso usuale per i depositi di risparmio con tre mesi di preavviso se non è stato concordato altro; i rendimenti spettano a te e aumentano la cauzione (BGB § 551 c. 3).
- Un accordo a sfavore dell’inquilino è invalido (BGB § 551 c. 4). Se ti è stato chiesto di più, fai controllare il contratto da un’associazione di inquilini o da un avvocato.
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
Vedi il dettaglioNascondi il dettaglio
| Affitto netto al mese | 900,00 € | |
|---|---|---|
| × | Mensilità di affitto | 3 |
| = | Cauzione massima | 2.700,00 € |
| Cauzione concordata | 2.700,00 € | |
| Prima rata all’inizio della locazioneun terzo | 900,00 € | |
| + | Primo affittoaffitto netto e anticipo | 1.100,00 € |
| = | Da pagare all’ingresso | 2.000,00 € |
Come si calcola
- Se l’inquilino deve prestare una garanzia al proprietario, può essere al massimo il triplo dell’affitto di un mese, senza le spese accessorie indicate come forfait o come anticipo (BGB § 551 c. 1). Il limite massimo è quindi di tre affitti netti.
- Se la garanzia è una somma di denaro, l’inquilino può pagarla in tre rate mensili uguali: la prima all’inizio della locazione, le altre con i pagamenti dell’affitto immediatamente successivi (c. 2). La pagina divide la cauzione consentita per tre, arrotondata al centesimo, e mette il resto sull’ultima rata.
L’esempio svolto
Con 900 € di affitto netto il massimo è 3 × 900 € = 2.700 €, in tre rate da 900 €. Con 200 € di anticipo per le spese accessorie, all’ingresso sono dovuti 900 € (prima rata) + 1.100 € (primo affitto) = 2.000 €, non 3.800 €.
Fonti
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- Il limite massimo vale per ogni forma di garanzia, anche per una fideiussione: le rate invece sono previste solo per una somma di denaro.
- Sulla restituzione della cauzione dopo il trasloco la legge non indica un termine: il proprietario può trattenerla per un tempo adeguato per i controlli, compreso il conteggio delle spese accessorie. Mettiti in conto qualche mese e chiedi per iscritto.
- I diritti al risarcimento del proprietario per modifiche o deterioramenti dell’appartamento si prescrivono sei mesi dopo la restituzione (BGB § 548 c. 1).
Domande frequenti
Quanto può essere alta la cauzione d’affitto?
Al massimo tre affitti netti, cioè l’affitto senza le spese accessorie indicate come forfait o anticipo (BGB § 551 c. 1).
Posso pagare la cauzione a rate?
Sì: in tre rate mensili uguali, la prima all’inizio della locazione, le altre con i pagamenti dell’affitto successivi (BGB § 551 c. 2).
Cosa fa il proprietario con la cauzione?
Deve investirla presso una banca separatamente dal proprio patrimonio; i rendimenti spettano all’inquilino e aumentano la cauzione (BGB § 551 c. 3).
Una cauzione più alta nel contratto è valida?
Un accordo a sfavore dell’inquilino è invalido (BGB § 551 c. 4): il proprietario non può chiedere più di tre affitti netti.
Il passo dopo
- Il calcolatoreGermania: calcolo del freno agli affitti
- Il calcolatoreGermania: calcolo dell’aumento dell’affitto